大悦城视高项目1.75亿元借款展期,“三座大山”持续施压!

向雪聊房产 2024-08-30 12:56:45

这个项目位于视高,首开区占地约224亩,规划打造集住宅、商业、办公等多元业态为一体的超级集群。

最近,其项目主体借款展期的信息引发我们的关注。通过梳理,我们发现,2024年前7月,其项目主体的营业收入仅200余万元,与项目宏大的体量形成剧烈反差。

分析则发现,区域市场走势、二手房“打折”表现、项目较重的产业业态等“三座大山”,对该项目持续施压。

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1.75亿元借款展期两年

考验股东持续输血能力

日前,上市公司大悦城(证券代码000031)披露,旗下控股子公司眉山加悦置业有限公司(以下简称加悦置业)对1.75亿元借款进行展期,与农业银行签订了《借款展期协议》,期限两年。

据了解,该1.75亿元借款为2020年加悦置业向农业银行贷款的一部分。

彼时,加悦置业与农业银行方面签订了《固定资产借款合同》,加悦置业向农业银行申请3.7亿元贷款,用于眉山加州智慧城(森林硅谷)一期项目的开发建设。

除此之外,大悦城与农业银行签订了《保证合同》,大悦城按间接持股36.4%的股权比例,为加悦置业在借款合同项下的约1.35亿元债务提供连带责任担保。

工商信息方面,加悦置业成立于2019年6月,注册地点为仁寿视高,注册资本5亿元。

加悦置业含两位股东。其一为成都中粮美悦置业有限公司(以下简称中粮美悦置业),持有加悦置业56%股权,股权穿透之后,大悦城方面为中粮美悦置业实控人,持股比例65%,按此计算,大悦城方面实际持有加悦置业36.4%股权。

其二为眉山加州智慧小镇投资开发有限公司,非大悦城关联方,持有加悦置业44%股权。

2020年,大悦城方面认为,为加悦置业提供连带担保,是为了满足公司经营及房地产业务发展的需要。加悦置业为大悦城控股子公司,其经营情况和信用状况良好,具备良好的履约能力,财务风险处于公司可控范围内,具有实际偿还债务能力。

时间来到2024年,大悦城方面对加悦置业1.75亿元借款进行了展期两年的操作,在一定程度上降低了加悦置业的短期还款压力。

不过,受制于区域房地产市场的冷清,加悦置业旗下房地产项目的销售回款能力较弱,而为了带动销售,持续的项目打造及资金投入必不可少,将考验加悦置业两位股东的持续输血能力,以及两位股东的市场判断、投资意见是否一致等。

◎ 项目效果图 仅供参考

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“三座大山”持续施压

前7月营业收入仅200余万元

购地信息显示,加悦置业名下拥有大量土储,购地合同签订时间约在2019-2020年,其中以2020年10月居多。

从时间节点来看,这正是国内楼市走向深度调整的历史节点。显然,大悦城方面的战略投资并没有料到这一点,大量位于视高的土储,亦将面临后期区域市场遇冷及去化难的问题。

中国经营报近期的调查就发现,视高某项目2021年时的新房单价达到了11500元/平米,但目前的小区二手房单价在5600元/平米左右,不到3年前价格的一半。

毫无疑问,区域市场的调整,亦将深度影响加悦置业旗下项目的销售。同时,作为多元业态项目,除了住宅以外,其还包括商业、公寓、办公等大体量业态,更将考验项目的资金实力及销售变现能力。

先来看销售方面。据房天下,加悦置业所开发楼盘名为中粮天府智慧城,在2020年11月至2023年12月期间,项目住宅均价约1.2-1.3万元/平米。从2023年12月之后,在多个公共平台,项目便没有对外释放价格信息。

安居客发布的数据则显示,目前,中粮天府智慧城三房产品的二手房均价7428元/平米,平台上挂出的数套二手房,报价约7100元/平米左右,在目前的市场氛围下,或还有“砍价”空间。

从中不难发现,这对于购房者或将造成较大影响,项目后期销售氛围仍不明朗。

对此,氢地产亦查询了加悦置业的财务数据。数据显示,2023年度,加悦置业营业收入约3.51亿元,利润约0.53亿元;2024年1-7月,营业收入约221.73万元,利润总额-822.81万元。

从中可见,时间来到2024年之后,加悦置业营业收入锐减,仅200余万元的营业收入,背后或在一定程度上折射出项目的销售结转情况(最终销售结转情况请以实际为准)。

业态方面,项目计划总投资约260亿元,将建设新能源、新一代信息技术产业的研发中心、孵化中心,高端装备制造产业研发中心,打造具有加州特色的文商旅小镇,涵盖购物公园、酒店、学校、医院、展示中心、艺术中心、美术馆、运动公园等业态。

为此,加悦置业除了拿下多宗住宅用地之外,还拿下多宗商服用地、科研用地等,相对住宅用地而言,这些业态的投入较大、产出较慢,如果产业引入迟缓及产业建设未实质推进,还将影响市场及购房者对于项目的信心,曾经的项目产业优势,反而有可能变为投资重压。

综上,加悦置业1.75亿元借款展期两年,对于项目建设有一定利好。不过,结合区域市场走势、二手房“打折”表现、项目较重的产业业态等“三座大山”来看,项目的真正压力仍远未解除,将持续考验加悦置业的问题化解能力。

最后来看集团层面。2024年上半年,大悦城业绩预告情况为亏损,归属于上市公司股东的净利润预计亏损2.6-4.9亿元,主要原因是受周期变动影响,综合毛利率有所下降,对联营企业的投资收益同比减少,调整量价策略,部分项目出现减值迹象等。

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