这是
“地产屠龙”的第256篇原创文章
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上周新增挂地暂告一段落，拍地依旧是紧锣密鼓的火热进行当中，截至11月24号，今年贵阳贵安城区总共挂地117块，已经成功出让了26块，成交总金额75.93亿元，剩下91块待出让的土地，挂牌总金额290.31亿元
截至11月24号，今年贵阳贵安城区商品房用地整体的供求情况
跟前几年土拍供求数据对比来看，截至目前，今年成交土拍金额占到去年土拍总成交金额的26.66%，而去年1-11月份总的土拍成交金额是47.93亿元，只占到全年土拍成交金额的16.82%
从这个角度来看，貌似今年的土地市场情况是要好于去年，接下来的12月，已挂待拍的土地还有很多，所以今年最终的土拍数据市场应该不难看
上周成交的十三个地块里面，其中七个地块都位于贵安新区科创城板块，全部都是平台公司接手，没有任何一丝丝意外
从2021年大规模集中拍地以来，每到年底，贵安新区无论是成交面积，还是成交金额，都占到全年土拍成交比较大的份额，妥妥的土拍大户，城投平台公司接手贵安新区这么多的土地，光光过去两年就有接近八百万平米的可建面积，这些迄今为止都还没有启动的迹象，未来的路还是任重而道远啊
另外六个地块里面，一块算是乌当新添寨比较核心的位置了，也是城投平台公司接手的，其余五块地都在云岩区，人民大道象山巷，三民东路，都是主城核心好位置，资源属性是很优质，后续的征收拆迁推进起来估计也没那么快，总体开发难度也不小
除了城投平台公司拿下老城区核心地块之外，恩祥集团时隔三月再次拿下三马杨惠地块，虽然这样的动作是板上钉钉的事情，但掏出来的是真金白银的1.23亿，这样的大环境下，市场化房企再次拿地，还能有市场信心来加大投资力度和开发速度，对当下的贵阳楼市还是有很大的积极意义的
说到恩祥再次拿地，上周楼市另外一个热点大事件同样属于恩祥
8月10号首次拿地，11月25号正式开盘，这个速度不可谓不快，首次推出1、2、6号三栋楼，76、94、117㎡三种户型，当天396套在售，成交均价10500-11500元/㎡
按照当晚发布的海报来看，平均按照户均100平米，11000元/平米单价进行预估，套均总价110万，3.1亿总销的话，那就是卖了280套的样子，这个销售去化率是相当的高了
海报仅仅是数据表象的反馈，最终的销售情况还有待后续签约备案数据来确认，作为近期贵阳市场上少有摇号开盘的项目，无论从现场的人气，还是市场的讨论热度，以及各种渠道来咨询打听的情况来看，恩祥仁大甲第项目这一波受到的市场关注和表现都非常高
上周还有一个热点事件，那就是24-26号在世纪金源购物中心举行的观山湖区秋季房展会，开发商也都拿出了一些优惠措施
另一方面，对在这三天买房的客户还实行不同额度的消费券补贴政策，实打实的现金优惠，对这段时间本身有购买需求的客户来说，还是形成了一定程度的购买刺激
从一些参展项目的数据反馈来看，这三天的成交情况还是很不错的，这也充分说明市场需求原本就都还是存在的，剩下的一看产品，二看价格优惠，看看这些营销动作有没有能真正打动客户的心了
02
继续来看过去这一周市场成交数据的情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：2023年11月17日-2023年11月23日
数据来源：贵州省房地产业协会
从上周的签约备案数据来看，商品房一周总签约备案面积5.96万平米，总销金额6.24亿，相比上一周7.11万平米签约面积比起来，下降了差不多17%，总销售金额也比上周少了快1个亿的样子
而这当中TOP20榜单周成交套数265套，跟上一周的260套相比变化不大，说明榜单上的热点项目还是继续能卖，但其他的常规项目就得往后面挪挪位置了
上周的榜单，铁建城重新回到第一的位置，成交金额几乎是第二名的两倍，领先优势比较明显，看来各个项目都开始进入了年底冲刺的阶段
商品房TOP20的数据，第二十名的门槛从上周的822.02万到了这周的677.23万，量价都还是有所疲软，中铁阅山湖、建发金融北城、华润九悦、首钢贵州之光、万科云翠隐秀这些项目，依旧继续进入了前十的位置
统计周期：2023年11月17日-2023年11月23日
数据来源：贵州省房地产业协会
再把过去四个多月历史数据进行综合对比分析，一个是总的商品房成交数据，一个是住宅成交数据，整体的趋势变化看得更明显
统计周期：2023年7月14日-2023年11月23日
数据来源：贵州省房地产业协会
统计周期：2023年7月14日-2023年11月23日
数据来源：贵州省房地产业协会
从过去按周的签约数据来看，上周的商品住宅签约数据是有所上升的，商品房下降，住宅上升，说明上周商办类产品拖了下市场的后腿
上周商品住宅整体的签约面积上涨了10%，其中TOP20榜单的签约面积也差不多上涨了10%，TOP20项目的市场份额占比也进一步加重，榜单项目作为市场重要的风向标，他们的表现更值得关注
2023年很快就只剩下一个月时间了，做再多的动作也很难去改变这一年的市场状况，回过头来看这一年里面卖得好的楼盘，榜单前几名的常驻代表铁建城、中铁阅山湖、建发金融北城、首钢贵州之光，以及下半年目前的热门项目万科云翠隐秀和恩祥仁大甲第
要么综合配套全面，要么产品规划能扛能打，要么学区配套一枝独秀，地段优势倒没那么绝对和唯一了，所以接下来新项目要想在贵阳楼市有一席之地，这些因素在项目定位的时候还是要多考虑考虑一下
如果一个项目都占齐了，或者说占了绝大部分，那这样的项目即便市场再差，怕也是要上天了，就像前面说到的，市场需求还是在的，只是看你做出来的东西能不能吸引满足客户了
过去项目挑客户，现在客户选项目
