地，是房价的方向盘，是市场的风向标。

土地，房地产开发之根本，市场分析之根源。

栋察土地局，是栋察楼市在2019年深秋推出的围绕土地市场开展的土地类专题栏目。在栋察土地局，我们将为大家带来热地的实地勘探、已拍卖地块的最新情况以及一些土地的小道消息。

栋察土地局，综览沈阳土地市场，组局，论地！

覆盖老城新城，一口气九大区25宗地块集中亮相，可谓是群雄争霸难分高下。就此次25宗地块的“定价”来看，最高超过7000元/建筑平方米有8宗，分别来自沈河、皇姑、大东、铁西和浑南。不难看出，素来被称作新城的浑南区，已经具备与传统主城一较高下的开发价值。在4月30日即将进行的集中拍卖之中，浑南共计有3宗地块亮相交易市场，累计体量约45.9万平。而今天我们聊到的，就是这次浑南集中出让地块里，起拍价格最高，设定限价最高的“文淙街东”地块。1最高限价7240到底“贵不贵”？信息显示，文淙街东地块起拍价格为6290元/建筑平方米，最高限价7240元/建筑平方米。

首先地块起价高于其他两宗出让地块肯定有它“高”的道理，俗话讲，物以稀为贵。事实上，在浑南三环以内，稀缺不是只单独一块地，而是一个过程，是城市发展步入愈发饱和的阶段里，所面临的一种土地开发状态。如今的奥体以东，长青桥以西的区域里，就处在这样一个状态里。在三环外新市府等地向上崛起的同时，长青板块居住开发同样愈发饱和。回顾近年来奥体中心周边居住用地出让情况，时间最近的则是于去年9月以每建筑平方米9500元成交单价，配建198000平地块外教育设施建设条件顺利出让，位于金阳大街沿线的铸造厂地块。仅比较最高限价的设定，可以看出文淙街东地块似乎很有“性价比”。只是大家可能忽略了一点，2016年，浑南三环内居住用地成交楼面价刚刚过2000……所以文淙街东地块即使起拍价格刚过6000，却也是站在时代发展的“肩膀”上。

与此同时更加值得关注的是，文淙街东地块备注竞买条件中还有产业部分的建设要求：1、该地块出让面积以实测为准；2、该地块采取“限地价、竞地块内产权无偿移交政府政策性租赁住房”模式；3、该地块有产业建设要求；4、具体要求详见《竞买文件》。也就是说，如果地块引发开发商争抢，以最高限价成交，开启“限地价、竞地块内产权无偿移交政府政策性租赁住房”模式，并且附加产业建设条件，地块的真正估价，也许并不会像表面看去那样“平平无奇”。2补充新房供应，13万平地块拍得很及时？拍卖地块情况说明表显示，“文淙街东地块” 四至范围东至文澜街西侧道路红线，南至汇泉东路北侧道路红线，西至文淙街东侧道路红线，北至远航中路南侧道路红线及用地界限。土地面积130657.62平方米，用地性质为二类居住用地（R2），地块容积率不大于2且大于1，商业比例4%-5%，建筑限高80米，出让年限商业40年住宅70年，设定供地状况为净地。根据四至信息，栋察楼市实地找到了位于长青板块的文淙街东地块所在位置。该宗地块东邻嘉华新城，南邻远航中路，西侧为长青检车站，北侧为城建万科翡翠书院，目前地块整体处于净地状态。

交通配套方面，地块东南方向有汇泉东路及远航中路两条主干路，西南角附近设有152、105路公交车站，可达奥体中心、K11、盛京医院南湖院区地。向东约600米有10号线地铁理工大学站，整体交通出行相对便利。商业配套方面，地块南侧社区底商丰富，距离兴隆大奥莱约有10分钟左右车程。教育配套方面，地块南侧约700米左右有浑南四中，以及周边2公里范围内有沈阳理工大学、沈阳建筑大学高等院校；医疗配套方面，地块距离浑南东北国际医院约有10-15分钟左右车程。

就此次即将拍卖的文淙街东地块所在区位来说，虽然所处有着“新城”标签的浑南区内，但其实就区域本身，以周边嘉华新城楼盘为代表，开发已超10年时间。因此在当下市场改善阶段里，品质升级的居住产品依然是板块市场所需。文淙街东地块的亮相，则给了区域居住革新开发一个新展望。目前，文淙街东地块周边楼龄10年以上二手房市场单价约7000-9000元/平，次新二手房市场单价约12000-15000元/平不等。地块未来项目作为板块近年来为数不多的新增供应，仅土地单价方面就几乎追平了部分楼盘的二手房价，可谓一举证明了板块近年来的价值变化。而这宗占地13万平且附加产业建设条件的地块最终会花落谁家？4月30日一起拭目以待。