留给2023年的时间不多了，今年以来救市政策不停，但效果总是比较短暂。就连寄予厚望的松绑认房不认贷，也没有办法保持延续性。

说到底，现在大家不买房的原因是啥，想买的买不起，有钱的不缺房。一来房子处于“寒潮期”，各地房子都在阴跌贬值，相当于告诉大家买房没啥投资价值了，这种情况下有钱没钱都不敢贸然进场，再者，都知道工具箱里还真有工具，后续市场不行还有政策，这就会让市场有更多的期待，都捂紧钱包，等政策力度再大一点。

在这个非常微妙的时候，随着国家新一轮出手，在某些群体的眼中，市场的预期已经开始发生变化了，这一次，会不会有效果？

致使预期转变的原因，是近期热议的新一轮房改。按照文件披露的内容，国家推动新房改，以求保障房和商品房两条腿走路，具体来看，保障房方面还是继续走老路子，在政策支持、供应、信贷上，加大向保障性住房倾斜的力度。

但针对商品房的表态却十分微妙。

房说君认为有更深的用意：商品房完全走市场化，联想到前几天国土资源部取消地价上限限制的新政策，不难发现伏笔就在这，就是为商品房价、地价松绑开路，为市场去库存做法理准备。

未来商品房价涨也好，跌也罢，大概率是交给市场这只“看不见的手”去调节管理，政策端在确保不发生系统性金融风险的基础上，都将采取更为宽松的管理方式。

看起来是挺不错的，保障的归保障，市场的归市场。唯一担心的就是，无论保障房还是商品房，是以去商品房库存为主，保地方财政为辅，但现下这形势，不仅仅是允不允许涨、有没有房住的问题了。

据中指院发布的监测报告，拿出来法拍的住宅越来越多了。

单从数量上来看，2023年1-9月全国法拍房总挂拍量58.4万套，比2022年同期增长了32.3%，绝对量大幅增加14.2万套。其中住宅占比最高，达到48.6%。

值得一提的是，法拍房市场主要集中在大中城市，重庆最多，挂拍了9296套，其次是成都8663套、南宁5818套，然后是郑州、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、昆明这些城市。

事实上，法拍房挂拍量的大幅增加，背后和楼市情绪相关。

按照定义，法拍房主要来源就是债务纠纷，包括商业贷款逾期、违法司法没收、民间借贷违约、没人认领的财产等。而房地产又是很多企业和老百姓的负债大头，因此当前房市确实对法拍房数量产生一定刺激。

一方面来自于房价跌价的影响。

根据官方数据，今年9月，70大中城市二手房价格同比下降城市有67个。也就是说，楼市救了这么久，房价下跌的趋势依然未能扭转。

试想一下，当房子的市场价值已经接近甚至低于待还的房贷金额时，你是选择“亏钱还贷保征信”还是“停贷及时止损”呢？前不久我看到这样一则消息，说的是业主“免费送房”，条件只有一个，接下剩余的房贷。

尽管这个消息后来被证实是博眼球，之所以这样做，也是因为业主这套房子购于高峰时期，当时28万元首付+90万元按揭，折合单价高达1.7w/平。但如今小区均价只要1.25w/平，首付跌没了不说，说句不好听的，重新买一套房都比继续还贷亏钱要划算得多。

另一方面是二手房的流动性走低。

根据诸葛数据研究中心监测的14个重点城市数据，10月二手住宅挂牌量301.52万套，环比上涨6.71%，同比上涨77.69%。

上海，二手房挂牌量已经涨到去年的343%！

北京，从突破10万套大关，现在已经超过19万套！

深圳，二手房挂牌9万套，一个月才卖2076套！成交量连续两月减少。

尤其是9月执行认房不认贷后，完全激发了房东的卖房意愿。从豪宅大佬，到刚需盘投资客，都在抢着出逃。

另外据上海证券报报道，现在二手房市场中七成客户会把时间花在谈价格、谈成交周期上，实际成交率只有20%至30%。

58.4万套法拍房，14城二手房挂牌近300万套。再一次确认了房市整体供求关系发生改变的事实，中国房地产的转型，是大势所趋也是刻不容缓。

可路漫漫其修远兮，我们能看出宏观层面的核心思想，也必须正视每个阶段的方法论，才能实现这一宏伟目标。

短期来看，拉升行情、为地方化债，以及处置掉开发商、银行、业主手中的房子是现阶段的主流；拉长周期的话，我们的房市也要呈现出——“人人有房住”的平稳保障房市场，与“好房不好抢”的长期上涨型市场并存的局面。

正因为如此，房说君个人觉得以百万套计的法拍房和二手房，需要和6.4亿平方米商品房待售库存，摆在同样的位置。如果可以的话，我依旧乐此不彼的建议，法拍房和二手房会是发展规模性保障房的一个重要途径。因为在文件中，已经清晰地表述了“不再让工薪阶层和低收入群体为买房而焦虑”，也意味着今后刚需产品和老破小的商品属性将愈发渐弱，再加上人口结构的断层，整个行业必将退守，呈现防御姿态。

房说君有话说，这是现阶段所有购房者务必清醒认识到的趋势：曾经缔造十几万亿销售额的楼市，是一副欣欣向荣、繁华似锦，如今万亿资金的市场谁来接盘？这个问题没人能回答。

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