揭秘广州热门新盘的真实成交数据，开发商的话能信吗？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们给大家展示了一组数据，在珠城东区和员村交界的都荟天珺，总货量166套，从开盘到现在有三个多月了，一共网签了42套，去化率是25%。

这个数据似乎和之前开发商的宣传有点差距。

我在之前的文章里，说过，看市场的热度，用库存去化周期来衡量是一种很业余的做法。每个楼盘的去化率其实是一个更好的参考指标。

例如大境开盘去化率达到60%以上，那就意味着这个项目基本上是可以保本了。剩下的基本上都是利润。如果去化率超过95%，就属于收官了，剩下的都是些尾盘，售楼处都可以拆了。

所以我们如果观察新房市场的冷热，就可以看看去化率达到50%以上的楼盘占比是多少，去化率达到70%以上的楼盘占比是多少。

如果新开的楼盘去化率都很高，那说明市场的热度就起来了，如果新开楼盘普遍去化率都小于50%，那说明市场还处于很冷的阶段。

当然，网上各大开发商的宣传口径五花八门，真真假假。但其实网签的数据都是公开的，一个新楼盘卖得怎么样，只要一查就一目了然。

别看海报，别信营销，查网签最高效。

所以我们今天看看这段时间各大热门楼盘，去化率到底怎么样，市场是不是真的回暖了。

在看之前，再和大家科普一下，一个楼盘去化率50%是生死线，70%是保本线，95%就是收官线。大家可以拿着这条线，自行对照下面的小区，踩在哪条线上。

看看哪些小区是真的卖得好，又有哪些小区言过其实。

01

我们先看天河区的项目。

第一个是世界大观的越秀观樾，3月中旬开盘到现在，满满当当4个月的时间了。

小区分成南北两个地块，容积率只有1.98，共有25栋住宅楼，总户数760户。

越秀观樾的项目名称叫做湖樾花园，估计对应小区外边的太阳湖和月亮湖。

项目总拿到了9栋的预售证，这9栋一共282套，网签了124套，去化率将近44%。如果你按照整个小区来算，那去化率就是16%。

说实话，再接再励可不够，至少得艰苦奋斗才行。

第二个项目我们看同属于天河东的华润天河润府。

我记得当时这个项目因为开盘前，给市场关于价格的预期过高，导致开盘后，原本的“惊喜”变成了“惊吓”，首开就遭遇滑铁卢，再遇上今年的倒春寒，自然是短期难以翻身。

广州现在的新房市场是这样，产品好，价格便宜，大家就买账。如果这两个条件缺失一个，那谁来都不好使，华润也不例外。

目前华润润府拿到了2-3栋的预售证，一共490套货，总共网签了73套。去化率不到15%。这可是3月9号就开盘的小区，这可是总货量1700套的中型社区。

按照总货量计算，去化率4.3%。

不知道那73套的准业主，看到这个数据，会不会略微有些凌乱。

第三个我们再来看看天河北的西派天河序。小区属于天河北，处在广州泛中轴线上，位于怡新花园南侧，牛利岗北街。距离3号线北延段梅花园500米不到的步行距离。

作为和越秀观樾，中海大境同一个时间段开盘的小区，曾经也是不甘寂寞的喜报连连。一度号称东观樾，南大境，北天河序。

4个月过去了，网签有延后这个借口终于不能用了，我们来看看项目到底卖得怎么样。

目前小区有7栋住宅都拿到了预售证，总共推出了340套货，网签了84套，去化率24.7%。

小区规模是1160户，算一下总去化率是7.2%。

说实话，大家如果到小区名字里带有天河的，就要小心一点了。这种小区往往处在天河的边缘区域，生怕客户不知道自己地处天河，才要在名字里格外强调。

天河的价格，缺失边缘的地段，很容易买到溢价。

第四个就是我们上篇文章降到的都荟天珺，文章里说的很清楚，今天就不说太多了。

三栋住宅，总货量166户，一共网签了42套。去化率25%。

02

然后我们再来看看海珠。

第一个就是中海大境。

大境之前的文章也说过很多了，确实是一个兼顾地段、配套和性价比的项目。

整个大境1800户，目前拿到预售证的有8栋楼。4个月时间已经加推了一大半，速度是很快了。

8栋楼总共是836套，网签263套，去化率是31.4。如果拿总户数来算，那去化率就是14.6%。

大境3月28号首开的是10栋，11栋和12栋。

这三栋首开我记得官宣口径是成交221套，成交金额33.6亿，首开去化率达到60%。目前这三栋的实际网签数据则是148套，去化率是44%。

海珠第二个盘是保利燕语堂悦，小区位于海珠区西部的南石头街道，工业大道中以东、江燕路以北，靠着广纸片区。周边的配套很成数，同样也是海珠的热门新盘。

燕语堂悦是五一劳动节前两天开的盘，首开当日还出现了通宵抢房的盛况。

小区总共8栋住宅，由5栋45层洋房，3栋10层的小高层组成，总户数1068户。

首开的一共是2栋，货量417套，网签量是210套，去化率超过了一半，如果计算整个项目的去化率，则将近达到20%。

当然，相比大境，燕语堂悦的定位不同，更偏向刚改。

虽然很多人都喜欢说2024年是广州的豪宅元年，但说实话，刚需的力量依然是市场的中流砥柱。

第三个就是琶洲南TOD的二期了。

这里和大家说一下，琶洲南TOD的一期，在房管局的备案名叫做品越华府，去化率基本上超过了90%，已经踩上了收官线。有兴趣的朋友可以去房管局查查看。

不得不说一期在22年开盘，正是楼市余温尚存的时间段，那个时候核心区产品新盘稀缺，购买力旺盛，可谓天时地利人和。

我们今天来看看二期。二期的备案名叫做品辰华庭。

琶洲南TOD一期和二期的规模是1780户，一期1400户左右，二期377户。

同样也是今年的3月低开盘，随着前几天24号楼66套货的推出，二期一共8栋楼全部户数都放出来了。

目前位置，琶洲南TOD二期网签了180套，去化率达到了47.8%。加推的24栋再卖卖，整个项目超过50%的项目生死线问题不大。

最后再多说两句，网签肯定是有延迟的，毕竟一个小区的销售数据，每天都有可能增加。实际成交的数据略大于网签量，是很正常的现象，但是这中间的差额不会很大。

用网签量计算去化率，是再准确不过的一种数据支撑了。

还有就是现在大部分项目的推广名和房管局备案名称，不能说没有关系，只能说毫无关联。而且还有愈演愈烈的趋势。

所以大家去广州房管局官网去查看楼盘的销控表，往往会因为输入的是项目的推广名，而找不到项目。

所以如果你们去看了某个新盘，很感兴趣，又想了解这个新盘的销售情况，那就在现场找销售确认一下项目的房管局备案名，这样在房管局官网就可以查到楼盘的详细信息了。

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（2024.7.26 橙子 yxjcena）