韩国通用的租房形式有两种，分别为月贳（读作yuè shì，韩文是월세）和传贳（读作chuán shì，韩文是전세）。“贳”在汉语里是出租、出借的意思。月贳与其他地区差别不大，都是交押金然后按月付租的形式。传贳是韩国比较有特色的，相当于支付一大笔钱然后免费住的租房方式。

月贳房当地华人一般称为月租房

月贳（월세）因为与其他国家和地区的月租房模式差异较小，这里不展开说，通常都是缴纳一定的押金，然后按月交租即可。跟其他国家的区别可能就是押金数额比较大，尤其这几年，由于经济不景气，投资回报率降低，很多房东不太愿意出传贳，越来越多的房东更愿意做月贳，常见写法如55/500,意思是交500万押金，每个月55万房租。以韩国京畿道地区的月贳为例，保证金比较低的可能250万/三五百万很正常，多的话，1-3个亿都是很普遍的，我住的房子是65/1亿，房东还不愿意传贳，只想月租。

传贳房的租赁方式和传贳权的法律解释

传贳（전세）汉字当代语境用的不多，所以韩国当地华人一般称为全租、全税。“传贳”在韩国语里的经济学解释，指“在一定的期间内向不动产的所有者支付一定的金额，借来使用不动产的关系，在返还不动产的时候返还相同的金额”。白话一点说就是房东一次性收取很多钱，一般是房产买卖的30%-70%，每个月不再交房租，只需要缴纳物业管理费、水电瓦斯等，合同到期后，如果住户不再续租，房东就全额返还。传贳的具体市面价格常见的是1-10亿。

（2019年7月26日韩国某房产信息的几个数据）

依《韩国民法典》第303条的规定：“传贳权者支付传贳金，占有他人的不动产，按照不动产的用途使用收益。对不动产的後顺位的权利人有优先取得传贳金的权利。农耕地不能作为传贳权的标的来使用。” 由此可知，传贳权是指一方支付一定的价金，占有他人不动产，按照不动产的用途使用收益并对该价金之返还可就此不动产优先受偿的权利。也就是说，在传贳权的设计上传贳权人（承租人）是交易弱者，会被法律倾斜保护，具体表现为传贳权人和传贳权的设定人之间的权利义务明显不对等：传贳权人享有对传贳权标的物的使用收益权、对传贳权的处分权（如让渡、赁贷、转传贳、设定抵押等）、优先受偿请求权以及有益费用偿还请求权等权利；而传贳权的设定人除基於所有权而享有对於标的物的最终处分权之外，几乎没有什麼其他权利，且标的物因不可抗力而意外灭失的风险也由其承担。

韩国“传贳房”的由来

韩国传贳房来自中国古代的“典房”！熟读金瓶梅的朋友应该还记得， 武大郎家带前后院的二层小楼就是这种典房。

所谓“典房”，俗称接房，即房主将多余房屋“接”给房客，房客付接房金。金额高低不一，一般为房价的一半，个别有接近甚至超过房屋造价的，亦有低于一半，甚至象征性的。接房时，双方议定典价、典期，由中人见证，签订契约。期满后，房主将接房金归还房客，即可赎回房屋。到期不赎，房客继续使用。使用期间，房客无须交付租金，房主归还接房金时也无须偿付利息。当前中国台湾还在使用的典权制度其实差不多。

钱退回来，房东怎么赚钱

如上文所说，传贳制度中，房东在合同期对保证金是有支配权的。虽然除了可以用钱以及对房产的最终处置，几乎没什么优势的权利了。但即使不用来投资，只是存入银行，那么高达5~10%的利率也可以让房东收益保证。这也是为什么韩国传贳制度产生发展的原因。但由于利息下降和经济变缓、投资回报率降低，传贳的使用趋势正在下降。据韩国官方统计，2001年以前整个韩国的使用传贳权事例占到了全国居住形态的28℅以上，而2017年的统计，传贳比例已经下降到23%。

但其实这都是冰山一角，因为传贳房东可以不花钱就拿到一个新的房产。

据韩国银行的统计数据，截至2019年的4月末，韩国各大银行发放传贳房屋贷款共计102万亿韩元，而在2016年，传贳房贷款只有52万亿韩元。为什么呢？这两年韩国房地产火的一塌糊涂，房价蹭蹭的上涨，是在走中国的炒房模式吗？当然不那么简单！是因为韩国还有借传贳制度东风的GAP投资！每当有新的楼盘建起来的时候，马上就会有炒房客来买房，他们利用传贳形式，成功拿到比较高价的房子，然后马上租出去！这样他就拿到一大笔保证金，只要再付一点点钱就可以买下一个房产！关键是这点都不用出，因为可以贷款。在这里起另一个关键角色的银行更是见传贳就发贷款，因为有风险人家收房啊！个人名义贷款艰难的银行，面对传贳贷款从来就是有求必应，要就给！

举个具体的例子，比如我上图第一个房子，买19亿，传贳12亿。我租下来的话，给房东12亿，那么房东只要7亿他就能买下这个房子，但是还能贷款啊，比如现在贷款30%，房价的70%做传贳保证金，只要有住户要租，贷款也下来，那么就可以不花一分钱买到房子了。然后，房价如果再涨呢？你觉得房东这个传贳做的亏不亏呢？

传贳有没有风险呢？

首先风险的答案是有！传贳一般是常住，但如果不续约呢？房东已经把钱投资了啊，不卖房子是拿不回那笔钱的，所以一般来说，房东会找下一个租客后，才会填上这个窟窿，收了他的保证金，然后还你。这样，如果找不到租客呢？没钱还你，你就不能租新房子，就得继续住，更郁闷的是，新房子拿不到你的钱，也没钱给他的旧房客，这环环相扣，所以搬家时间也相对集中，不只是选个良辰吉日这么简单。再案例，房主用贷款加传贳保证金买了新房子，而新房子不但没涨价，反而大跌呢？这是很常见的。

所以要如果做传贳，一定要注意这几点：

1.走不动产！！！会确保房东是否有贷款！有贷款的风险极高！不动产还能解决例如是否水电费补全等各类小事儿！！

2.签约后要去洞内的居民中心或网上做好迁入确认전입신고확정일자盖章，变更登陆证地址等。这样做了代表住在这里了，如果拍卖或抵押比房东优先拿到钱。

韩国各洞内居民中心的迁入确认（相当于居委会）