宝安是深圳房价分化最严重的板块，新安则是宝安分化最严重的片区，这里既有宝安第二好的地方，也有价值平庸的地方，也有未来坑人最深的地方。

2021年底，宝安新安玖玖颂阁379套住宅和52套商业开盘预售，距今三年时间，期房变成现房，现房仍没卖完。

我当时碰到一位粉丝，想去买，问9.22万/平值不值。

玖玖颂阁位于新安靠流塘位置，周边二手房在2021年的房价大约6万/平、7万/平，按理说新盘应当有点限价，玖玖颂阁因为旧改和2021年的行情因素，价格反而比二手房还高。

现在是2024年，玖玖颂阁已经变成现房，能不能买？

按这个价钱，不说南山、福田，宝安中心区都有大把的好房子可以挑。

玖玖颂阁所属的这片位置，硬伤便在这里，没有性价比优势，没有地段优势，旧改以后如玖玖颂阁新盘卖不出去，不旧改又没有价值增幅预期。

与玖玖颂阁隔着“上川”地铁站的勤诚达某盘，2023年就已经开放样板房，但是到现在还没开盘。

假如你当时要去看它的样板房，得去哪里？

去洪浪北地铁站旁边。

楼盘在上川地铁站旁边，样板房为什么要设在洪浪北？为什么现在还不开盘？

大家可以仔细思考一下，开发商为什么要故意这样设置。或者来到线下沙龙的时候，探讨一下。

新安靠灵芝公园的位置，是宝安目前第二好的片区，但即便是这样的地方，也要注意——

深圳有大量的楼盘，过去房价表现好，但不等于现在房价表现好。现在房价表现好，也不等于未来房价表现一直好。

深圳大量的楼盘只有短暂不可持续的房价上涨周期，只有少量的楼盘才具备长期的持续的房价上涨潜力。

比如冠城世家，很多老宝安人知道这个盘。2010年以前，该盘属于老宝安人心中身份的象征，但现在，5万多/平的单价，属于明显低洼——以后也会一直是价格低洼处。

假如冲着它的名气，或者对它有情节——类似罗湖的百仕达那种，有历史、有记忆，买进去还剩下的只有坑。

再比如学位房，新安靠灵芝公园的核心价值点是宝安中学的学位，但是勤诚达22世纪、中洲华府、华联城市全景，80多平小三房户型，属于绝对的刚性需求。

现在单价很多不超过10万/平。

宝安历史底蕴丰厚，现在的光明区、龙华区，都是从宝安划出去的。甚至于，深圳的前身就是宝安。

这带来的房地产形势则是：很多房子偏旧、偏老，不拆没希望，拆了——拆迁成本高，新盘定价高，透支未来五年十年的房价，以及周边片区的供应量开始激增。

新盘的数据比二手房容易统计得多，新盘的热度比二手房大得多，这就导致某个地方的新盘，假如三五年没能带来赚钱效应——可以，再给你一个三五年的时间。

可是十年过去了，还是没有赚钱效应。

“什么垃圾地方！”相当多的人看见该片区，将会满怀嫌弃。

宝安新安靠流塘、靠西乡，包括本文没讲的西乡、沙井，宝安的很多地方都在朝这个方向演变。