4月23日，深圳两个行业协会启动商品住房“换馨家”，点评如下：

1、相比政府和国企，行会来推动以旧换新是最合适的。一方面，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会就能够调动开发商参与的积极性。他们二者又与政府机构有密切的关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策。另外，以旧换新涉及到的环节和主体比较多，无论是卖一还是买一，以及评估按揭担保赎楼过户，优惠政策享有等等，都需要两个协会（以及政府）来通力合作。

2、此次深圳启动的项目比较多，范围比较广深圳年轻人比较多，住房自有率低，二手房平均面积比较小，多数在80平米左右。另外换房需求也很大。同时，二手房挂牌量比较大，全市大概有10万套以上的挂牌房源，近期二手房价格下跌比较明显。以旧换新能够加速二手房库存的去化，稳定商品房价格，从而稳定市场预期。此次启动的新房项目比较多，品牌中介基本都参与了。三个月的房源锁定期，相比目前二手房的交易周期来看有点短，但给定了优惠政策，比如开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案，能够加快二手房的流通速度。

3、以旧换新的关键是，旧房能不能卖得出去，无责负责退订能不能按约定的时间落地，承诺的优惠能不能到位。此行业协会作出了倡议，我建议相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确的公示出来，比如完成卖就买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，还能有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。

4、近年来，尽管深圳二手房价格下跌比较明显，购房需求仍比较疲软。第1季度数据来看，住房成交量开始增长，达到了新房的2.3倍，但中低价位中小户型的低价房源去化是主旋律，意味着刚需对价格和成本非常敏感。因此，以旧换新如果要大规模推进，不管是开发商还是二手房业主，都要秉持优惠价格卖房的原则。特别是开发商这一端，要让购房者看到所购新房是真正满足其住房消费升级的产品，不能把换新作为去尾货的机会。

5、卖一是关键的情况下，实现“以旧换新”，置换的卖家就得给刚需的买家让利。当然，卖贱了卖家可能不同意，但这没关系，只要开发商愿意给置换的卖家在“买新”的时候让利就可以了，可谓“失之东隅收之桑榆”。

6、除了建议扩大以旧换新的范围以外，建议新盘选择上以那些改善型盘源为主，特别是旧改区域，或片区内二手房挂牌量较大，居民改善住房的需求迫切。对这些典型盘，中介机构和开发商、金融机构、评估机构密切合作、密集推送，加大优惠的力度，争取让这几个盘能够通过以旧换新放大成交量，带来示范效应。