天河智慧城:城投天禧,一张好牌打得稀烂

房地产高手拿铁 2024-06-28 10:58:52

天河的新盘全部都在广园路以北,广园路以北是有产业的,天河智谷和天河智慧城,以及天河高新区都在这里。

但如果是比较集中的板块,密度低的小区做的基本是改善和豪宅,比如观樾、臻颐府之类,普通刚需望尘莫及。

太靠近黄埔又嫌弃交通配套不行,比如华润润府、珠江花城。

既然你首付不高,想买在天河,又想要有地铁,那这两个盘正好掐准了刚需的痛点。

两个都是国企开发,一个是位于高塘石的能建麓誉府,一个是位于智慧城核心区的城投天禧。

从高塘石往南到智慧城这一段,其实都是属于智慧城,大多都是科技互联网企业为主,网易、小鹏也都在这里,2023年的GDP达3000亿,接近整个天河的一半。

这里其实是缩小版的科学城,也可以理解为10年前的科学城。

10年前的科学城开始批量开发住宅,东一块西一块的,而智慧城也是左一块右一块的开发。

除了这两个盘在智慧城,另外还有一个精诚壹号,都是刚需为主。

它们所处的位置决定了它们是有基本的客群的,以前在这里工作的人,只能去科学城买房,有些早期去了牛奶厂,因为附近没有住宅。

随着地铁的开通,商业越来越多,住宅肯定也得要开发起来。

只不过房地产走入了下半场,也得要跟着卷户型了,比如麓誉府和精诚壹号就很识趣,定位非常清晰,那就是做刚需产品,80方给你做三房两卫,400万不到就能上车,96方就能做正规四房,使用率极高。

而城投天禧就不按常理出牌,自认为地段最好,户型上就没有那么下功夫了,跟中海大境一个德行,偏刚改为主,户型上反而没有珠江花城和天河壹品的好,但地段上确实能打。

既然是刚需,那我们就要站在刚需的角度去理解,有地铁就行,都在1公里范围内。

有学校就行,挂牌也没问题,精诚壹号将来有机会读清湾二期,而麓誉府可以上华阳挂牌的高塘石小学。

有地铁、有学校,国企开发,不会烂尾,又便宜,已经是王炸了,你还想要啥自行车。

至于城投天禧,我的总结是一张好牌打得稀烂。

当然,这个有先天的原因,一是一期有两栋公寓,虽然公寓是住宅式设计,但是多少都不太纯粹,将来租客也多,二是旁边就是机场第二高速,东向会有噪音,三是有一栋高层写字楼,隐私性较差。

以上缺点并不是开发商所能决定的,但如果能补救的话,也算是能打的一张王牌。

要知道,这块地其实是非常稀缺的,因为有非常定向的客群,去年出让的时候保利是想拿的,但是保利自己的保利天汇就在隔壁,还有很多货,就没必要在同一个地段上再给自己积压库存了,而且先天不足,也增加了开发的难度。

城投天禧该怎么补救,才能挽回自己市场呢?

一是把户型做好,如果做得像珠花那样,88的三房两卫,117的四房也是不错的,或者直接做117的小四房或143的大四房即可,从户型上取胜,但是它没有,整了好几个面积一样但是户型不同的,106/108/110/136/138这些,让你傻傻分不清楚,户型上没得分,那就吸引不了消费者买单。

上图城投天禧的户型应该是这两年新盘里面最差的户型,得房率不高,有一个房间太小,缺角太多不规整,主卧卫生间小得可怜。

总价在500-800万之间,和保利天汇是差不多的,它的内心OS应该是:保利天汇的户型也没好到哪里去,我只要比保利天汇好一丢丢就可以了。

其二是学校,学校就是旁边的新塘小学,虽然也挂了华阳,和高塘石一样只是村小级别而已,但你是改善级别的客群,跟刚需只要有学校就可以了是不一样的,改善们想既要又要还要的,没有好的学位一般改善是很难接受的。

前面说了,智慧城是十年前的科学城,而城投天禧有没有像十年前的新福港鼎峰,同样也是以改善为主,学位一般,但就是地段在板块的核心上。

确实很像,但资源和背景差了太多,新福港鼎峰背靠的是黄埔区府,周边各种配套都是科学城顶级的,智慧城目前来看还是需要发展的,周边城中村太多,旧改也没有提上日程,反观科学城核心区的城中村都拆得差不多了。

当然,城投天禧之所以也要卖这个价格,一是它所处的地段在天河,好过天河东不近地铁的润府,也好过麓誉府和精诚壹号这种刚需盘,本身地价高配建也多,成本下不来;二是差不多地段的保利天汇,单价也要六万左右,总价也要六七百多万,唯一能够参考的也只有保利天汇了,而且客群是差不多的。

但保利天汇是个庞大的旧改,能自成一派,面积段丰富,有上向置换的空间,城投天禧近地铁有商业也是不分伯仲,当前价格差不多,未来也差不多,如果真的是想买的,建议看看它的二期。

最后,城投天禧能否像新福港鼎峰一样成为板块内的顶流,我们拭目以待!

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