有人说古翠隐秀4月份卖得不好。

具体是卖了1套，还是10套，或者甚至1套都没，都不重要，相比开盘后火爆，古翠的确是进入了一个销售平缓期，这遵循了基本盘的特征，更何况大家一直都认为它是地缘客为主的项目。

我觉得在产品设计展示和配套展示方面，古翠是郑州万科做得最好的产品，甚至可以列入教科书。

那问题到底出在哪儿了呢？

感谢关注楼八（郑州楼事八卦），纯干货不废话。

说这个项目，要先起立放国歌，感谢万科。这样的地块条件、这样的容积率，在郑州的土地上往往会被平庸开发商搞得一团糟，例子就不举了，比比皆是。而古翠，和天奕一起，锁定郑州城改史上的绝代双骄，这是未来和万科对这座城市最好的尊重。

甚至你可以尽情想象，如果不是万科，这样的地块，这样的沿街宽度，这样的周边环境，会被开发成什么样的产品？大概率惨不忍睹，还好是万科，这片土地终究没有被辜负。

关于古翠的产品，只谈3点。

万科近2年开发的楼盘全部遵循大产品理念，不但要关注红线内的楼盘品质，更要改善楼盘外街道的环境，虽然古翠临街面很短，但万科一样做出了精致。

从红专路转到经二路，你的眼前会顿时一亮：围墙被文艺性修复，车行路面被翻修，缺失的法桐也被移植同样树龄、树形、树冠的法桐，人行道也进行了优化，再加上时尚的配套商业，这本就应该是郑州街道该有模样。

如今农村也富裕了，家家户户都盖上了楼房，但如果你去村子，除了政府修的那条主干道外，剩余的邻间小路基本都是破烂不堪，这就是“小产品理念”下的狭隘，其实不方便的还是自己。

万科的大产品理念，就是对楼盘周围城市界面进行改造，吃着碗里的小家，还要看着锅里的大家，这应该是每一个房企对这个城市的责任。

希望郑州能在万科的带动下，在政府部门的关注和支持下，全城实施大产品理念，关注郑州城市形象，别让永威上和院那一段路成为与“北龙湖道路风格”格格不入的一段。

万科古翠隐秀容积率是5.2，这容积率不低，如果按常规的做法，其绿化率不仅低于30%，而且社区公共活动空间会极其有限。

为了解决这个问题，万科首层全部架空，这种结构下，社区的绿化率+公共活动空间之比就基本达到了100%。

即使是有裙楼商业的2号楼和3号楼，万科也没有放弃对公共空间的追求，到了商业顶层和住宅的衔接处，也进行“空中架空”，形成一片可供业主活动的空中空间，如下图。

同时，在没有涉及住宅部分的商业顶层，古翠进行了空中绿化，也形成了一篇漂亮的空中花园，如下图。

既然容积率受限，那就把能牺牲的都牺牲掉，能做成绿化的都做成绿化，能打造出公共空间的都打造成公共空间，在这一点上，古翠很尽力。

古翠最大的优势在于它的地段，周边商业街区遍布，按理说，它是不缺商业和配套的，但即便如此，古翠还是打造了业主会所和对应的高端优质商业。

目前，古翠的会所和商业体已经全部建成，下面是项目的3张实景图，大家可自行感受。

很喜欢这个游泳池，因为对于很多小区来说，游泳池都是地下的，而这个游泳池在会所的二层，自然采光充足，不需要天井采光，自然通风顺畅，也不需要换气装置。

回所里的跑步机，古翠也精心做了布置，每一台都是面朝会所的窗外，让业主可一边跑步一边欣赏风景。

西门入口兼商业体的总规模不大，但足够精致。

据了解，目前已经定房的业主可以免费使用会所直至交房……

其实，古翠的户型、精装都不错，为什么我们要重点说大产品理念、首层架空、会所+商业，因为户型不错精装不错的楼盘太多了，但实施大产品理念的楼盘不多，首层全部架空的也不多，配置地面会所的也不多，而三者都具备的可能只有古翠一个了。

古翠，几乎满足了一个老城情怀置业人的所有美好想象，它为金水区一大批有着“老城情节”地缘有钱客户奉献了一个经典的传世作品。

关于产品，万科尽力了，再加上万科又是半个央企，资金也没问题，那究竟问题出在哪儿了呢？

从客户的心理去梳理一下。

第一、可能是容积率

古翠的容积率是5.2，不低，但我觉得这不是问题。

我一直在思考这个大家都觉得十分重要的指标容积率在什么情况下会显得不那么重要？

国内第一豪宅汤臣一品的容积率是5.2，深圳第一豪宅深圳湾一号的容积率是5.9，郑州人可能永远不会理解这些客户为什么要花1个亿去买容积率5.0+项目？

高容积率项目的置业顾问往往不会主动讲解容积率问题，这是正常的销售逻辑。但对于任何一个高端楼盘，容积率是躲不过去的指标，不提不代表不存在，不提也不代表客户不会因为这个而放弃。

不但是汤臣一品和深圳湾一号，郑州的永威东棠也是个例子：东棠容积率是3.5，这个容积率绝对值不高，但却是片区里最高的，它隔壁的龙腾盛世是2.0，隔壁的隔壁阿卡迪亚是1.6，但现在东棠的房价却高于阿卡迪亚，秒掉龙腾盛世。

解决高容积率的唯一办法就是“顶级的物业管理……费”，很显然，古翠隐秀的3.5元/月·㎡实在是太低了，这么低的物业管理费怎么服务500万起步的顶级豪宅？

虽然置业顾问说，虽然收费低，但还是万科最高档次的物业服务，但显然这只是营销说词，一分价钱一分货是硬道理。3.5元的物业管理费，能像6.8元的建业天筑一样，每栋楼都配2个高颜值的美女前台24小时值班（上图）吗？

我觉得古翠的物业费至少也要提升到6字头打底。

第二、可能是价格

我觉得古翠也贵也不贵。

如果和幸福里这个大平层圈里的“害群之马”相比，2.8万/㎡的古翠的确贵了点，不仅仅是古翠贵，几乎郑州所有的大平层都贵了点。

但和市区其他项目诸如雅颂居、天奕、天骄华庭等，甚至万科自己的世玠相比，古翠就没那么贵了，那些楼盘也都在3万上下了，毕竟古翠才2.8万。

郑州的房价体系本身就很混乱，基本没有逻辑性可言，只有特殊性。如果非要说是不是价格贵的原因，那一定是，如果古翠2万一平，190㎡的380万就能拿到，我觉得一夜就能抢光，毕竟任何楼盘如果卖不火，都可以说是价格的问题。

再想想世玠，那位置那周边环境那建标那精装，和古翠都不在一个级别，二手房咋就到3万多了呢？

第三、可能是楼盘小区位

万科古翠隐秀只有经二路一个界面，长度155米。

在古翠所在的“丰产路、经一路、经二路、红专路”之间范围内，有5个家属院和2个酒店，看起来的确是比较复杂。

如下图：

从下图的航拍图可以看出，古翠隐秀一圈被5-6层的家属楼所包围。

单从图上看，是比较憋屈，但这个东西可以有很多维度去理解。

①我们可以把这4条街道中间的几个小区看成一个“高低配”的大社区，那容积率就降到3以下了，只是，别的社区高低配是高层在北面和2侧，咱们是在中间而已。②除了部分楼栋，古翠7层以上，基本对周边的多层可以选择“无视了”，因为它们™从视线里消失了。

再者，大范围老看，古翠是金水区兼具了老城区和新城区的极其优质的位置，西距金水区中心国贸360只有1.9公里，东面到东区CBD2.3公里，出入到农业路和中州大道都不远。

如果因为小片区或地块条件方式古翠，那一定是遗憾的。金水区的三大在售豪宅，谁条件好呢？雅颂居三栋楼竖向一排，天奕四栋楼横向一排，相比之下，古翠也不算差，毕竟，这是老城区，咋可能有四四方方容积率2.5的土地？

要么你接受老城区，要么你接受地块的不完美。

第四、可能是外立面

古翠的外立面是有铝板，但并非纯铝板，而且早期销售的楼栋铝板比例还不算高，我想可能是因为客户的抗性太大，后期楼栋的铝板比例大幅度提升，但即使如此，也非全铝板。

其实调整后的古翠外立面还可以，颜值已经很高了，但仍然非全铝板。如果客户坚持说2.8万贵，可能就是产品的建标方面，我在想，如果账能算得过来的情况下，古翠这个项目还是需要全铝板的。

说到这里，我觉得说得差不多了，如果古翠销售遇阻，逃不出这四个原因：容积率、界面、立面和价格。面对这样的问题，万科该出什么样的对策呢？我们不知道，还需要万科自己去思考。

但关于古翠，楼八还是想说四句话。

卖得慢不是坏事

其实，从客户的角度看，豪宅卖得慢是好事，因为开发商不敢减配，豪宅如果开盘清盘，大部分情况减配就成了唯一答案，无所谓了，反正卖完了。而卖的不好，开发商反而会慢慢提升品质，加快去化，古翠后期楼栋增加铝板比例就是例子。

大声说自己是顶豪

从推广上看，古翠的顶豪的标签还不够强，175平到370平的主力面积段，500万起步的楼盘在郑州就是妥妥的顶豪了，为什么不大声说出来呢？当全河南都知道未来天奕已经成为“比肩世界的大平层”了，古翠隐秀就不能再低调了，不能停留在小清新风做文艺了，还是要在郑州在河南为自己打上“豪宅”烙印。

告诉1亿河南人

古翠隐秀可以被外界打上“纯地缘性改善”的标签，但万科自己不能这么认命，这样的位置，这样的产品，那必须是全河南人的精神城邦啊，想想看，毕竟就连中州府那样的位置、那样的产品都弄了一大批省内客户，古翠隐秀有什么不可以的呢？你连中州府都不如吗？

看齐顶豪建标

刚才说了，古翠，雅颂居，天奕是金水老城在售的三大豪宅，在软件和人文上，万科优势突出，但在硬件上，万科劣势也十分突出，特别是对比主要竞品天奕，说句扎心的话，天奕缺古翠的品牌，古翠缺天奕的产品，说个玩笑话，如果结合，万科天奕，那……那……

古翠可以再补补产品，再给置业顾问一把杀客利器。

最后用一句话评价古翠：感谢万科为郑州做“难而正确”的事。我们经常说这句口号，而这个楼盘是最真实的实践，所谓正道是沧桑，如果郑州从2000年开始，所有的城改都是“世玠”和“古翠”，那该多好。当然，古翠，也可能是下一个建业天筑、东润泰和，销售期平缓，但交房后二手房表现亮眼，把溢价留给客户。所以，不管古翠卖的好不好，如果万科不急，我们更不急，好东西咱们留着慢慢卖吧。