转自大胡子看深圳

年后的深圳，限购是放开了，但是大家的心态还是没变——

不再追求所谓的概念和未来价值，而是求稳和确定性。

年假期间以及年后这几天，有不少粉丝咨询我们，大家很关注的问题是：

房价还会不会继续降？

现在哪些房子已经降到了合理的区间？

要判断一套房子的房价是不是在合理的区间、价值够不够稳定，我觉得最好的判断标准就是——

看这个房子能不能提供持续稳定的现金流

因为一套房子如果能够提供稳定现金流，就说明这个房子的价格有市场、是有人能买单的。

而体现现金流的方式。

一个指标是这个房子的金融价值，也就是银行评估价；

另一个指标就是租金和房价的比值，也就是租金回报率

今天的文章我们来详细谈谈租金回报率。

详细说一说租金回报率。

租金回报率背后最直观的作用，就是这一套房子每个月能给买家带来多少的现金流。

我们整理了深圳3个核心区域南山、宝安、福田部分板块的二手房租金收益率，先看看南山的小区租金收益率。（收益率较高的房源都标黄了）

从板块上看，豪宅区的租金回报率普遍不高，前海属于价值预期比较高的板块，但是小区的回报率也不够高。

此外，小户型的回报率也远大于大户型。

比如科技园板块回报率比较高的房源都是小户型。

蛇口、西丽以及南山中心的高回报率房源，也都是小户型。

唯一一个例外是后海片区的蔚蓝海岸，100多平的小区能有1.85%的租金回报率。

这个小区是后海片区的改善标杆，能在一片小户型脱颖而出，说明这个小区自身的品质是受到市场认可的。

市场数据不会骗人，何况现在是买家市场，房子但凡差一点买家都不买单。

买家愿意付钱租、愿意付钱买，说明房子是真的好。

再来看看我们整理的宝安几个核心地段小区的租金收益率。

宝安整体的租金收益率低，比南山和福田都要更低。

宝中的租金回报率分化比较大——

多数房子的回报率比较低，在1.4%以下，只有一小部分能在1.4%以上。

花样年花乡的小户型是宝安难得租金回报率能达到2%以上的小区。

这个小区的小户型比较多、整体流动性比较好，适合刚需上车，也适合上班族租房。

在宝安，偏刚需的项目回报率会更高一些，而那些改善型项目回报率就不太行。

这说明宝安之前改善楼盘的炒作比较狠，房价泡沫比较大的都是改善盘。

因此当下大家在选择的时候就要对改善型楼盘多一个心眼。

最后再来看看福田的小区。

福田其实和南山一样，高回报率的都是小户型居多。

比如八卦岭的城市主场、皇岗的皇御苑都是小面积户型租金回报率高。

福田的租金回报率在3个区中是最高的，这一方面说明福田的板块价值较为稳定，有稳定的购房和租房客源，市场愿意为福田的房价买单；

另一方面说明福田各个板块的房价整体已经到了低位。

在深圳，我认为2%的租金回报率就是一个安全线。

租金回报率如果能整体性达到2%，说明房价已经基本没有泡沫。

相比福田，宝安的回报率依然很低，说明宝安的溢价要远高于福田。

除了这3个区之外，其实我们也整理了其他区各个板块项目的租金回报率，其中有些小区的回报率让我很震惊。

最后，关于这个话题我想总结我的几点想法。

1、高租金回报率、有现金流的房子未必是最能涨的房子，但是一定是相对保值的房子。

上面总结的表格大家也看过了，很多高回报率的小区之前都不是领涨的小区，但是这几年跌幅相对来说也不会那么大。

属于是涨得不会特别猛、跌得也不是特别猛的那一类小区。

背后的核心，主要是因为支撑这些小区价值的不是未来的预期，而是已有的居住价值。

现在大家都求稳，有一套能稳定保值的房子，就够了。

2、如果觉得算租金回报率实在麻烦，你也可以看另一个数据——小区流动性

简单说就是看小区的房子好不好卖。

道理其实是和看租金回报率一样的。

高流动性的房子、高租金回报率的房子，共同点就是房子能卖的出去、有人愿意给钱。

此刻在深圳，看一个小区能多大的增长空间是很难的，但看一个小区好不好卖，就比较容易。

保值的房子、能兑现金融价值的房子、未来5年有价值的房子，一定都是那些有流动性的小区。

3、福田和南山的房子，当下的性价比已经高于宝安

宝安的房价过去确实涨得太狠，价格泡沫现在都没有完全压干净。

相比之下，福田南山很多占据优势地段的房源，价格泡沫反而不大。

论性价比，当下买核心区真的比买宝中、碧海要高。

买房想要确定性，我会建议大家把注意力回归核心区