广州楼市见底的信号出现了

房地产高手拿铁 2024-05-03 19:50:56

广州跌了两年了,深圳跌了三年了,市场扑朔迷离,一边是新房排队摇号选房,一边是二手房降价无人问津。

到底什么时候才是底,到底什么时候才能买呢。

4月底,官方定调,要促进房地产高质量发展。

接着又宣布,商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停供应。

过去的房价主要跟供需有关,现在的房价,不管哪个城市都是供过于求的,想要推动房价上涨,肯定不单纯只是跟供需有关,也不能只绑定居住需求。

所以现在的房价要结合政策端、金融端,优化供应端,改善需求端的方向来发力。

01

从政策上来看,国家也在鼓励,做了很多动作,金融端也一直在降首付、降利率。

目前来看,广州该出的政策也出了,120平以上不限购了,120平以下也只需要两年社保,接下来能不能像南京一样放开落户也不好说。

再放开几乎就没有价值了,看看除了北京上海还在收着,其他城市都是一松再松了。

当需求端和市场端还正常的时候,政策端是不需要出手的,好比现在的北京和上海,他们虽然也放开了五环和外环,但等同于隔靴挠痒,没有一点作用,表态的作用大于实际动作。

北京和上海的吨位较大,上涨和下跌完成的周期较长,比如这一轮深圳广州在2020-2021就走完了上涨,2022-2024完成下跌,而北京上海的周期略长,它们的下跌周期才从2023年开始,楼市行情走下坡路也是慢慢吞吞,还没有到要出大招的时候。

广州在2021年831出台指导价之后的半年,房价就开始下跌了,指导价一年后就名存实亡了,广州在这一轮下跌周期里来得是挺快的,政策放松也是一波接一波,力度也是非常大,比如取消增值税二改五,直接放开黄埔番禺白云等外围,中心区只需要2年社保。

除了对外地人开放120平以上不限购外,本地村民还在发房票,都在去库存上努力。

从政策上来看,北京上海还没有见底,政策端力度不够,需求虽然没有太大影响,但是增量也上不去,不然也不至于会放松。

02

仅仅从政策上来看是不是见底了还不行,还得看供需方面。

供应端过去几年一直是高位的,中心区土地出让很多,去年是捅破地价天花板的一年,也是地王最多的一年。

比如越秀拿下的琶洲地王,保利拿下的员村地王,如果地王还在频繁出现,地还能轻松卖出去,说明这个市场不缺钱,政策也不需要出那么快,开发商这么看好后市,说明也不怕将来不愁卖。

事出反常必有妖,去年下半年市场一直在往下走,没有任何起色,官方才又紧急在1月27日,放开了120平以上的限购。

今年还在往下走,那再好的地块也卖不出去,比如上篇文章提到的金融城地块,在金融城地块出让之前,也是多宗底价成交。

供应端已经拍不出去了,哪怕再好的地块也无人接手,那差的地块岂不是更难卖,卖不出去也是好事,相应的供应端就会减少了。

03

再来看看需求端,目前二手房想要卖出也是挺难,不管哪里的房子都得要降价才能出手,起码得是非常有性价比,买家才愿意买。

就连珠江新城也不好卖,不管是几百万的刚需,还是几千万的豪宅,想要出手并不容易。

比如大家一致认同的顶豪汇悦台、凯旋新世界,这种稀缺资产都得要降价的时候,比如深圳湾壹号、半岛城邦都不好卖的时候,那市场真的是不好了,都影响到有钱人的口袋了,市场该差到什么程度。

但如果这些顶豪降价了就有人接手,再降就难的时候,说明市场离见底就不远了,顶豪是市场的风向标,有钱人开始入场了。

总之,要看到市场是否存在真实交易,如果降了也没有交易,那这个底部就还没有出现。

开发商是提前预判了这些行情的,所以一边开渠道,一边降价,发现这样的操作下,房子还是能卖出去的,购买力还在,用各种手段刺激了需求。

比如用更便宜的价格,用更好的户型,用更高的使用率,用更好的配套来吸引你,但凡还能吸引得出来,这个市场就还有得救。

侧面也说明,市场真的不好,但依然在降价的情况下还能交易,说明底部也开始出现了。

04

一手和二手都分析了,该说一下一手二手之间的关系了。

市场行情好的时候,一手房是很难买到的,一是没有啥折扣,二是也没有渠道,三是接连涨价,买家只好转战二手,而且这种情况下,一般新房是比二手房贵很多的。

新房溢价会体现出来,普宅的话贵个10-30%是很正常的,豪宅有些能贵50%-100%,比如金融城的江景豪宅,或白鹅潭这种有预期待开发地段的豪宅,溢价就非常高。

但现在的情况,一手房是比二手房要便宜的,开发商拿地的成本并不低,交标越来越好,赠送越来越多,侧面说明利润已经很低,在很低的情况下还得打广告开渠道抢客户。

现在开发商的利润最多也就是5-8%之间,靠批发走量了,再便宜就只能亏本了,要不就干脆不拿地了,也就是所谓的卖得越多亏得越多,也只有大型央企才亏得起,民企早就不拿地了。

05

最后我们再来看一下金融端,现在广州的政策是,不管你名下有多少套房子都是三成,只要出租和放盘即可。

另外在审批上也是很宽松,不查首付来源,不查流水,不仅降低公积金贷款首付,还提高公积金贷款额度。

这是针对新房,二手房方面就更宽松了,判断二手房能不能出手很重要的一个标准就是评估价。

评估价一般半年调整一次,评估价一方面是代表了房产的估值,一方面也是银行的底线,评估价的贷款成数和房子实际交易的价格之间的关系,也就是这个资产在银行抵押的实际价值还有没有可能降的一个标准。

如果评估价不降,房价下跌就会减慢,如果评估价降得快,房价也会跟着往下走得快。

当然这个是参考抵押贷的标准,三十年房贷是属于惠民政策,利率低期限长,鼓励贷得越多越好,而抵押贷不是。

06

最后我们总结一下。

一是国家政策在连续出手,地方也逐步放开购房限制,从放开到宽松,从宽松到鼓励,从鼓励到支持,从支持到无底线支持。

二是核心区的土地底价成交,不再有地王,最最核心的地块流拍,彻底说明地都卖不出去了,供应端被迫萎缩。

三是新房比二手房要便宜,广告多、交标高,直播卖房的越来越多,都是房子不好卖的一个标准,但依然有成交,而且消费者愿意为此买单,底部在夯实。

四是金融端,贷款审批条件宽松,额度增加,生怕你因为首付不够不买房,评估价下跌后开始稳住。

虽然我们分析了一大堆,好像有理有据,但市场绝对不向你想象的方向发展,我们对市场还是需要有敬畏之心。

从宏观来看是底部,但是从微观上来看,局部板块又有不同的行情,不同的基本面,不同的供需结构。

这些不同的情况都会带来不同的市场行情,见底的节奏会略有不同,对于核心板块来讲,基本也就是半年内的一个差异,但是到了外围,几乎接近一年,再向外的话,超过一年就约等于没有。

除了板块之外,不同的房子也是有不同的行情,比如老破小远大新很难见底。

买房是件复杂的事情,并不是一两句能说得清楚的,任何购房疑问都可以随时咨询。

以上

拿铁房产观,专注广州楼市咨询与全流程买房服务,关注我,让你买房路上少走弯路少踩坑。

5 阅读:4259
评论列表
  • 2024-05-03 21:47

    据说,越是限制的东西越来越值钱(如香烟),越是放开的东西,说明产能过剩!白菜价!

  • 2024-05-04 10:53

    潭村拆迁最高补偿只有6600,就按这价买就可能会买

    lam 回复:
    加建房成本2000行不[笑着哭]
    大鱼雷 回复: lam
    不行,地价6600,但起10层以上吧?所以5000/平都是赚[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
  • 2024-05-04 12:10

    什么托都可以信,就是不能相信房托和股托,相信了就会一辈子后悔。

  • 2024-05-03 21:41

    原来发文就代表楼市见底,早这样不就好了。

  • 2024-05-04 23:15

    冬天还未到,甘快想春天?收了多少钱吹的?

  • 2024-05-04 09:47

    2027年见底[哈哈笑]

  • lam 11
    2024-05-04 11:12

    谁说跌的,以前新闻只看到微涨,现在又跌两年了[得瑟]

  • 2024-05-04 23:12

    回归供需就行,让市场自己决定

  • 2024-05-04 10:23

    呵呵!见地?遥遥无期啊![点踩][点踩][点踩]

  • 2024-05-04 23:32

    只有卖房的天天喊再不买就亏了,太抢手了,卖爆了

  • 2024-05-08 20:34

    割完小户割大户!!规律!!

  • 2024-05-09 09:06

    各地先后放开限购及限价,原本是期待房地产回暧,结果开发商只能恐慌性抛盘、二手被迫腰斩,这些显然如同过往日本一样开始步入经济危机了。但愿国家拿出利民调控手段,切实增加广大非体制人员工薪收入,方能拨云见日了[合十]