张江后花园,唐镇也跌惨了,但我觉得还没有跌到位!

平价好房 2024-10-16 17:37:00

最近两个月,浦东唐镇的成交价格屡创新低。

三兄弟里的仁恒东郊花园,扛起领跌的大旗,

直接颠覆10万+的辉煌,史无前例跌到了7万出头。

紧随其后的标杆绿城玉兰花园,也从11万的最高点跌到8万出头。

浦发罗兰翡丽,也出现了7.6万/㎡ 的单价。

就在一年之前,这个小区的成交价还能保持在9万/㎡。

宇宙中心的唐镇,怎么了?还会继续跌下去吗?

现在的价格可以抄底吗?

定位降级

唐镇价格的崩盘,实际上是住宅定位逐步降级的反映。

和如今刚需圣地形象不同的是,

唐镇最初的定位是类似于徐泾别墅区的存在。

这里的第一批豪宅公寓,档次和产品力其实不低的。

浦东开发之初,唐镇有成片的别墅提供给国际商务人士。

龙东大道边上的别墅,去到浦东机场不要太方便。

绿城玉兰花园一期的御园、金大元御珑公馆等,品质不俗。

因为本身就是外环郊区,绿化做得很好、楼间距也可以做得更大,稀缺性无敌。

如果放到内环,能和翠湖掰一掰手腕也未可知。

随着张江科学城的快速发展,唐镇的供应开始偏向改善。

三兄弟大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽,成为板块顶流。

叠加2020~2021年的学区带动的整体行情,这里的房价一路飙升到10万+。

唐镇成了浦西人民看不懂的外环神话。

高峰之后,唐镇的发展开始走入下坡路。

刚需盘疯狂入市,冲击着板块定位。

安高申宸苑、华侨城纯水岸、华发半岛华庭都是纯纯刚需盘。

整体比唐镇三兄弟要低一个档次,

凭借近地铁、单价7万的优势分流了不少三兄弟的客群。

这两年低迷的周期中,叠加金融IT裁员压力,唐镇终于扛不住了。

2023年新房还有一些倒挂,到了今年倒挂已经荡然无存。

唐镇的房价神话已经刺破。

板块问题

除了市场周期和刚需新房挤压之外,

唐镇房价跌到7万,和自身板块弱点分不开。

首先,唐镇的医疗和商业配套依然很弱鸡,让买房人很尴尬。

发展这么多年了,只在去年新建了一个三甲专科医院——上海市胸科医院心胸疾病临床医学中心。

其他的啥也没有,看个病还是得去6公里外的张江曙光医院。

商业资源上,只有阳光天地和恒生万鹂广场2个小型商场,连萨利亚回归都需要奔走相告。确实有点寒酸。

其次,唐镇的房子租售比很低,投资回报堪忧。

17年的品质小区浦发罗兰翡丽,租售比仅为1.2%。

如果租客再砍点价,实际的租售比只可能更低。

保租房的大量供应,也让这里的租金回报雪上加霜。

目前,仅仅是一个浦发有家唐镇项目,就有2732套住房,城投张江宽庭项目,也将供应4455套住房。

图源:网络

足足七千套的供应,租赁市场有好戏看了。

最后,这里未来的刚需楼盘供应量依然庞大。

唐镇北侧区域,上海金城的规划区域内还有近20幅已规划的涉宅用地,容积率普遍在2.3-2.5之间。未来这里的供应量,会超8000套房源。

图源:网络

曾经的王港,未来也还有3块宅地待开发,预计带来至少1000套房源供应。

唐镇的二手房,真的压力不小。

关注魔都财观

教你当下买房卖房的核心逻辑,让资产保值!

优势尚在

尽管板块缺点不少,但这不能掩盖唐镇两大独特优势。

一个,优质学区,另一个,产业集群。

常说的“唐镇三兄弟”:仁恒、浦发、大名城,都已经是三学区。

幼儿园是东方幼儿园(市级示范),

小学对口上海福山唐城外国语小学(培德校区),初中对口建平培德实验中学(唐龙)。

图源:网络

除此之外,唐镇还在继续加大教育上的投入。

未来几年,唐镇将会陆续新建45所学校,1所12年制学校,2所九年制学校,3所高中,6所初中,9所小学,以及24所幼儿园。

这样的教育规模,简直就是给浦东看中教育的家庭量身定做。

另外呢,板块的产业人口也还是有支撑的。

张江科学城现在已有220平方公里,汇聚2.2万家企业、50万从业人员,硕士及以上人才占比超过16%。

这些人口一直是唐镇楼市的中坚力量。

除此之外,唐镇自己要继续建设金融信息技术产业基地(卡园一期和二期)和上海金谷智能终端制造基地。

依托于金桥集团,金谷和金城一定有更大的发展。

未来以“智能制造、摩天工厂、5G+工业互联网”为核心的制造业基地,会加强产业人群的导入。

金融+IT+智能制造,三大产业人群,将会成为唐镇房价的最大支撑。

小结

最后,我们来说说唐镇的市场机会。

从8月份的成交来看,唐镇的单价确实已经被市场周期打压到7~8万了。

图源:网络

这个价格,已经不是一两套的个例了,唐镇的以价换量已经上演很久了。

同时,这里近期的好消息是。配套的弱点,已经在慢慢补齐了。

新商业体,印象天地一期年底就要来了,山姆会员店也在建设之中,

看不上的三甲专科医院,2026年底也要来了。

图源:网络

叠加9月新政的刺激,

外环外一年社保就可以买房。

唐镇7万捡漏的机会,肯定会快速减少的。

如果,你在张江工作又有学区需求。

后花园唐镇肯定是你不容错过的板块。

跌惨的唐镇,抄底的机会已经来了。

你觉得呢?

0 阅读:1