这是“地产屠龙”的第309篇原创文章
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贵阳楼市冷清下的独立行情
今年贵阳房地产市场行情不好，房子不好卖，那是有目共睹的，但即便如此，还是有些楼盘卖得动，甚至还有个别的楼盘走出了独立行情，可以说卖得很不错
这里说的卖得不错，并不仅仅是说单纯通过降价促销来带动销售，而是叫好又叫座，价格稳得住，销量也上得去，在贵阳有学区支撑的房子向来都是量价稳定的利器，毕竟越来越卷的大环境，小孩子读书的需求摆在那里，家长的焦虑摆在那里，贵阳客户对教育资源的关注程度实在是太高了
这一点，从前几天贵州省房协公布的今年1-7月贵阳市主城区商品住宅销售金额TOP20排行榜上也可以看出明显的趋势来
统计周期：2024年1月1日-7月31日
数据来源：贵州省房地产业协会
在这个榜单上，恩祥仁大甲第以544套、52800.74平米、59531.9万元的签约金额排在了第五位，累计签约成交均价11275元/平米，而如果按照现场实际的销售数据汇总来看的话，恩祥仁大甲第今年几乎每个月都是稳居全市TOP5，云岩区TOP1
对于三马片区的项目来说，在今年这个市场大环境下，金额前五，单价前十，这样的业绩来之不易，可以说是相当的漂亮了，放在前几年的贵阳楼市，哪里轮得到三马的楼盘来参与排位，绝对是想都不敢想的
这个成绩，一方面肯定是少不了人大附小教育资源的强有力加持，另一方面也有上半年项目实景示范区落地兑现，品质展现可以说也是远超预期的
▲恩祥仁大甲第交付示范区实拍图▲
现在的贵阳楼市，小孩子的读书问题无疑还是很多人考虑买房的首要刚需，所以对学校的关注程度自然而然地变成排在第一的考虑因素了
说到教育优质资源，最近贵阳的教育大新闻还不少
7月26号，贵阳市人民政府与华东师范大学合作办学协议签约仪式在贵阳举行，根据协议
双方将合作开办华东师范大学附属贵阳高级中学（暂定名），选址暂定观山湖区朱昌镇麦乃村，为市教育局直属的完全寄宿制公办普通高中，规划办学规模约3000人，占地面积约150亩，建筑面积约7万平方米。学校预计于2027年6月前完成建设，力争首批新生于2027年9月开学
双方将合作开办华东师范大学附属贵阳学校西校区（含初中部、小学部）（暂定名），选址位于轨道1号线窦官车辆段物业开发项目，为观山湖区属公办性质学校，由华东师范大学附属贵阳学校进行管理。设计规模为60个班，其中，初中30班，小学30班，2026年9月开学，按照观山湖区义务教育阶段学校招生入学政策进行招生
两校总共预计新增6000个优质学位
华东师范大学附属贵阳学校自2019年开办至今，连续几年的中考成绩都是全市公办学校第一，已经成为贵阳市义务教育标杆品牌学校，妥妥的第一梯队教育强校，周边对口的五个小区也因此一直都是观山湖乃至于贵阳全市二手房价格和需求的标杆
新公布确定引入的华东师范大学附属学校西校区和高级中学，再加上之前已经开工建设的贵州省希望实验学校，还有贵阳普瑞学校，朱昌摇身一变俨然快要成观山湖教育资源集中的新高地了
所以当这个消息一出来的时候，地铁一号线终点站窦官站附近的湖山郡项目关注度高涨，看上去瞬间就要成为“地铁+学校”双资源加持的项目，热度蹭蹭蹭就上来了
另外还有一个关于学校教育资源的大新闻，7月29号，贵阳市公共资源交易平台发布了一则政府采购公告：贵阳市云岩区人民政府杨惠街道办事处关于人大附中（完全中学）共建学校项目征收代办服务的公开招标公告
按照这个征收招标公告，意味着占地面积更大、规模能级、建设标准、辐射范围更广的人大附中（完全中学）贵阳共建学校，正式进入了落地推进建设阶段
今年3月4日，万众瞩目的人大附小贵阳共建学校正式在新校区开学，总投资8.3亿元、设置1920个学位、涵盖国学馆、科创中心、天文馆、游泳馆等先进教育场馆和设施的七彩校区也第一次全面展现
按照之前的招标信息显示，中国人民大学附属中学贵阳学校（完全中学）项目占地面积185813.54㎡（约278.72亩），总建筑面积185813.54 ㎡，其中教室建筑面积29569m2，专用教室25909 ㎡，公共教学用房25848 m2，行政管理及教研用房15857㎡，后勤及生活用房（包含学生宿舍）88631 ㎡，规划办学规模为高中48个班，初中60个班
上周接连公布的这两个学校的消息，可以说是贵阳教育界的大事件了，关注的人不仅仅是业内相关的人，更多的是关注小孩子教育成长的家长，以及那些正打算买房子但又纠结对口好学校的人，甚至还有一部分考虑未来学校成绩带动房产升值的投资人群
现在这样的楼市行情下，在贵阳匹配优质教育资源的房子保值性稳定性是比较明显的，但还有投资房产期待增值的想法，这倒是我没有想到的
看到这两个新闻后，我在群里面发起了一个话题讨论
都是一梯队的名校教育资源，都是还没有出成绩的新学校，都有未来的不可预见性，都位于新兴的板块，两个地块还是有一定的类比性的从大家聊天反馈的情况来看，没有出现绝对性一边倒的情况，看上去都是名气大的好学校，这也正是让很多人比较纠结的地方，也许除了学校教育资源本身，大家各自都还有其他衡量选择的标准在里面所以，如果一定想要买个对口优质教育资源的房子，到底该怎么选房子重要，还是学校重要，在学校资源关系厘清之后，又该如何来选房子02
都是名气大的好学校，怎么选
通常来说，评价一个学校好不好，硬件设施、办学规模、教学特色、师资力量、生源素质都是比较重要的指标因素
就目前来说，人大附小的硬件标准绝对是贵阳乃至于整个贵州，第一梯队那是妥妥的
学校总占地面积约9.1万方，总建面约8.1万方，学校规划48个班，新增学位1920个，生均面积达42平/人，其中包含教学楼、大会堂、天文馆，科创中心、操场、游泳馆、艺术馆等，而且学校还修建了6个标准篮球场，5个非标篮球场，1个足球场，硬件条件一流，其中科创中心、天文馆、国学馆、艺术楼、游泳馆等贵州省最先进的教育教学场馆
这么好的硬件设施，说明学校的受重视程度，更有规模，教学特色也更加的丰富全面，而且这些都是已经修好落地呈现了的
说到底，一个好学校的发展更多离不开的是优秀的师资力量，尤其是有正式编制的师资力量，关于正式编制的优势这就不展开了，懂的都懂
重点来了，贵阳市教育部门给到人大附小贵阳学校的正式编制是足足100人，而且招聘最低门槛都是要求研究生学历，这个数量标准，在目前贵阳其他的学校里面来看，能跟它相提并论的是少之又少
目前人大附共建校小学规划学位1920个（小学48个班），初中和高中总的规划学位5400个（初中60个班，高中48个班），共计学位7320个，这可以说是一个巨无霸型的十二年一贯制学校了，是完全能够充分满足周边人群的读书需求
落地朱昌镇的华东师大附属贵阳学校西校区，由观山湖区人民政府引入，跟华东师范大学进行合作办学的模式，而人大附贵阳共建校是贵州省的重大民生工程，以共建学校的模式进行办学，这个定位显然就要高得多了
从这个层面来说，人大附的资源匹配和落实上的可行性会更大，更多，更好，更快一些
华东师大附属贵阳学校西校区小学和初中规划学位3000个（小学30个班、初中30个班），华东师范大学附属贵阳高级中学规划学位3000个（高中暂未明确班数，按照通常50人/班，预估60个班），从办学规模上来说，两个学校总体的量上来说倒是旗鼓相当，差距不是很大
但这里面其实更重要的是九年义务制教育资源的配置，毕竟高中是要靠真凭实力考进去读的，小学和初中的学位数量才是最重要
人大附小学和初中加起来有108个班级的配置，而华东附西校区小学和初中加起来才有60个班级的配置
两相比较差不多有40%的差距，这在未来就有可能存在学校配置不足而产生摇号就读的风险，或者是单班人数无限扩大，读超级大班，这肯定也不是家长们所希望遇到的
另外一个重点就是学校的生源质量，说起来这是一个不讨喜的话题，但这又是无法避开的现实
目前人大附的家长里面，无论是买了恩祥仁大甲第，还是万科观山甲第或者万科云翠隐秀的，大多数都是市面上的改善客群，而且有不少事业单位，教育系统内部人员的小孩也在读人大附小
很多客户买的都是二套，甚至三套房，全款比例较高，对小孩子的教育重视程度和投入都很大，这一点从我几个读者群里面买了恩祥或者万科房子，去读人大附的客户情况基本一样
目前华东师大附属贵阳学校西校区那边，靠近百花湖生态区域，从板块上来说可以定义为百花新城板块，主要还是以周边购房人群居多，以刚需型首次置业的客户为主
在西校区落址朱昌这个新闻公布前后这段时间，确实也听到了有些事业单位因为这个学校的利好消息，以相对优惠的价格而组织团购买房的事情
他们中的绝大多数都是基于未来可能产生的学区价值而进行的投资性买房，经历并看到了原来华东师大附属贵阳学校因为教学成绩而带动周边对口小区房产增值，大概率觉得同样的故事会昨日重现
这些买房客户里面有几个是因为觉得学校好，而计划会把小孩子送过来读书的？这样的比例可以说是非常低的，希望学校未来出成绩，房子增值涨价才是目的
但这个时候，不管是投资房子，还是投资学区房，我个人觉得并不是好的选择，家里有矿的，做超级长线除外啊
这个现象和结果，其实在观山湖的北师大附属贵阳学校和贵安的北师大贵安新区附属学校也体现得比较明显，说起来都是北师大附属学校，但贵安新区和观山湖区的生源质量是没法比的，这也决定了最终的考试成绩差距还是很大，要不然北师大贵安新区附属学校周边的房子岂不是也要和金华园一样贵上天了
总的来说，单纯就人大附和华东附西校区两所学校的基本面进行比较的话，尽管都是名校资源，我个人觉得人大附还是会更占优一些，不仅仅是学校的综合标准要高一些，而且作为一个已经开学投入使用的学校，各种配置设施、师资编制都是看得见的
更重要的是人大附的生源情况会更好一些，目前这两年就读人大附小学生的家长的反馈也是有口皆碑的，而朱昌华东附西校区在学区的纯粹性上要弱势一些
这并不是说华东附属贵阳学校西校区那边就不好，只是说同样的发展和成熟，那边可能需要的时间周期会更长一些，而教育的时间成本不是每一个客户的孩子都能等待和接受的
抛开学校的对比，再来看三马和朱昌两个板块的发展
在基础配套不断完善+人大附教育资源强势导入的推动下，三马板块的开发重心开始向南转移，再一次迎来了新的发展契机，因为人大附教育资源的引进、落地、开建、开学，整个三马杨惠片区的对外价值得以重新建立，一个全新的人大附板块已经开始形成
▲三马恩祥教育新城区位关系图▲
依托人大附教育资源而形成的恩祥知识城邦，周围居住配套的价值也逐步被市场所接受，从教育到生活，一个全方位居住板块的概念也逐步形成
区域发展，教育先行，优质教育资源作为城市公共基础设施配套的引入，高标准、高能级、大体量的教育配套，加速了整个开发进程，也就带动了板块价值的发展和提升
▲恩祥知识城邦总体规划图▲
说得再简单点，一个市场化运转的公司愿意真金白银的去一个区域一个板块不断持续拿地进行项目开发，那一定是有足够的利益点的，而这样的价值支撑，不管是现在的，还是未来的，一定是很清晰明确的而对于朱昌板块来说，无论从距离还是区位关系上来说，对于贵阳城市的发展而言，很显然这是远郊外围板块了，板块定位、区位价值和发展速度跟三马板块都是不可同日而语的
▲朱昌组团用地规划图▲
整个朱昌组团定位为建设大数据、大健康产业-民俗文化-康体旅游“三位一体”，科技、文化、生态融合发展为特征的特色组团
轨道经济将成为朱昌组团经济发展的“新引擎”，打造集“游、医、养、学”为一体的综合性健康旅游休闲养生示范基地，生态百花，未来新城
整个板块目前来说还只有地铁置业一家开发企业进驻，最近在地铁一号线窦官站的北面刚推介了一块住宅用地，后面不知道会不会有市场化的开发商有兴趣进入了，想要发展，还得要更多的市场化玩家一起进入才更快速
现在这个市场，不是简单的说买房或者不买房就是对的，而是说更要按照自身的实际需求买房，更加谨慎地挑选好房子
不买房不要紧，买错房那可就是一辈子的痛
贵阳楼市向来都有很鲜明的自身特点，地段价值优先是永远逃不掉的真理，优质教育资源的加持更是锦上添花，三马和朱昌两个板块未来的城市价值显而易见，抛开板块发展价值而光谈教育资源，那就跟空谈差不多，所谓的价值支撑都将是空中楼阁
面对一个以优质教育为引擎支撑的城市板块，一个以生态休闲为发展基调的外围区域，如果是因为有真实的就读需求而进行教育资源选择的时候，其实最终的结果已经不言自明
