福州11月新房网签1912套，同比去年1078的数据，上涨了77%，成交处于高点。

在销售端是比较火热的，值得注意的一点，大部分开发商选择了以价换量的方式。

核心区域或多或少也会给予一定的优惠，边缘板块就是主打跌出性价比。

但有的边缘板块的跌幅，对于早期买入的刚需，亏麻了！

如果告诉你，刚需板块买的太早，一套95平米的房子，亏了近70平米，你有什么感想？

前言

图片来源于中介

在什么地段，注定了做什么产品，符合楼市的基本逻辑。

位于南三环的国仕府，在某个节假日的时候，建面约155平米的大平层，中低层的总价为203万。

而在4年前，还是期房的时候，一位阿姐买入中低层95平米的三房两卫，总价约218万。

只是想不通，为什么费地缘客户会买在那边，她给出的理由是品质好。

现在对比做特价是的大平层里的中低层，单价约1.3万，同一个小区，太早买了没太多享受！

比现在少了60平米，还多花了15万，如果按照这个楼层1.3万单价来算，她亏了近70平米。

国仕府确实定位为改善户型，产品也不错，这是客观事实，但是南三环做改善型楼盘，显然不太理智。

地段差不多的滨海橙里，主打小户型，与国仕府同期单价约为2.1万左右的单价，率先拿下刚需以及地缘性客户。

国仕府的错误定位，在楼市好的时候，确实能卖到2.6万左右的单价，但遇到以价换量的时代，终究还是为自己的选择买单。

PART 1

图片为实地拍摄

今天聊的不是国仕府，而是和国仕府地段比较类似，同样是刚需地段，同样是属于正地铁房。

曾几何时，三江口未来的发展被捧上了天，别说购房者被误导，连身经百战的开发商也被忽悠地一脸懵逼。

比如中海在三江口清富片区约1.8万楼面价拿的地，结果是按照楼面价打折来卖。

换句话说，你在这里买房，只要出个地价，开发商帮你把房子盖好，每平米再补贴你几千块。

中海本来也想做改善的，曾经的推广名为中海紫御江山，后来变为中海锦江城，再后来，逐渐淡忘于中介的朋友圈。

其实，三江口本身就是一个待开发的板块，定义为刚需或者刚需外溢，主打小户型才容易跑量。

但有的房企，对于三江口还是充满期待，盖了一些改善型的房源，来挑战一下三江口的真实购买力。

只不过，三江口载不动太多的悲哀，房企经不起漫长的等待。

在现实面前，三江口的改善户型，逐一向现实低下了头。

于是，一场真正的以价换量在三江口开始厮杀，从某种程度上说，算是价格的白刃战！

PART 2

图片来源于中介

这几天，一个三江口的楼盘被中介刷爆了（不直接说楼盘，知道的可以打在评论区）！

以一个正常楼层为例，一套建面约135平米的户型，总价约为218.6万。

这个价格不是最大的亮点，真正的亮点在于赠送，刷新认知的赠送，就差没送真金白银了。

一般房企在提及赠送时，说的是赠送面积，要么就是不起眼的家电；

至于这个楼盘，显然“格局”大多了。

该楼盘赠送价值约20万的两个车位，还有40万的精装，15万的软装，总价值约75万。

知道这个楼盘同样的户型，以前卖多少吗？

根据一个长期深耕于三江口的老中介透露，这个户型在早期的时候，高位入手的总价大约在280万左右。

总价贵了约60万，还少了一堆的赠送，虽然这种赠送在价值上有点浮夸，但即使打个折，这些“道具”也值个40万左右吧。

综合购房成本，早期高位入手的业主，亏个百来万还是比较正常的。

百来万在这个楼盘有什么概念呢？相当于一套建面约76平米，带装修交付的小三房。

刚需地段，面积偏大的四房，应验了地产那句老话：刚需买不起，改善看不上。

如今要想破局，只能千方百计地以价换量了。

PART 3

图片来源于小阿沈看房

客观说，这个楼盘周边的配套还是会让一部分群体满意的，尤其是对环境有要求的群体。

位于三江口片区梁厝地铁口，有1号线和6号线，周边有马杭州公园，大型商业配套山姆二店距此一个地铁站，这里还有麦顶三江口校区。

周边休闲配套有梁厝历史文化街区，马杭州公园，三江口植物园也即将进入试运营阶段，周边也有篮球场等锻炼场所。

如果对地段没太高要求的话，宜居度还是很高的。

建面约135平米，做复式楼至少是属于可接受的面积段，不会特别压抑。

有两个6.2米的长阳台，二楼北向次卧还有一个阳台。

四房三卫的全明户型，能有效地把动静分离开来。

或许开发商也想降价，但如果降价幅度太大的话，估计会引发前业主的崩溃。

那就只能在赠送上多做一些文章了。

复式楼的装修费用会高于同面积的平层，那就直接赠送了，所以在赠送金额的时候说到了价值40万的精装。

硬装，软装和车位的赠送还是比较人性化的。

可能是当初拿的地块太大了，总想尝试一下多元化的户型，于是有了建面约135平米左右的复式楼。

不过，事实证明，这个地段89平米的三房两卫，76平米的小三房，接受度比较高。

作为四房户型，即使是作为地缘客户，能接受的极限应该也就是120平左右，硬是在这里做了135平米，还是复式楼，那就只能割肉了。

至于市场会不会买账，难说，因为现在很多人买房是冲着单价去的，估计又需要中介和置业顾问滔滔不绝的说辞了。

但客观说，这个楼盘的园林景观，物业管理的水平会略高于周边竞品，就看这样的楼盘有没有长在购房者的审美点上。

小结

图片为实地拍摄

边缘板块，注定只能做一些刚需产品，如果要和竞品卷的话，还是要在品质上下手。

比如国仕府和三江口的那个楼盘，其实品质上看，比周边竞品强很多，如果同样的户型，肯定有优势。

奈何在刚需板块却要做一个不属于这个群体能普遍接受的户型，那就注定了需要比较长的去化周期。

现在市场上，普通楼盘中大多数是户型越大单价越高，但是房企要是把这种思维带入刚需板块，那就显得格格不入了。

也可以以远洋天赋为例，89平米的四房两卫，市场接受度相对高一点，到了132平米的户型，去化就变得尤为困难了。

最后的结局就是，后面入手132平米户型的总价，比早期买89平米的总价还要高，除去市场因素外，户型的定位也很重要。

三江口的梦终于醒了，陆家嘴迟迟未到，房企已经流干泪，伤到底，心成灰了。

揉着一堆钢筋水泥过年，还不如踹点现金到口袋更实在。

看开了，想通了，不让大降价，那就玩大赠送吧！