文｜邓浩志

广州计划出让50宗地块

近日，广州公布了新一批土地出让计划，拟于8月15日至11月15日期间出让50宗地块，总用地面积247.3公顷。50宗涉宅地块分布如下，天河区6宗、越秀区1宗、海珠区8宗、荔湾区5宗、白云区10宗、黄埔区1宗、番禺区8宗、花都区9宗、从化区2宗，此次供地清单中，中心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）可谓占据近半壁江山，整体占比为四成，共20宗。其中不乏天河南方面粉厂、越秀广州大道中、海珠琶洲南、荔湾广钢1号等优质地块。

3个月出让50宗地块，可谓又多又急。为什么会有这种情况呢？大概率是广州财政压力所致。在前不久公布的数据显示，今年上半年广州GDP增速仅2.5%，位列国内大城市倒数的位置。另一方面，今年上半年广州土地出让收入仅仅揽金64.78亿，同比下降85%，不到高峰期的5%。一地财政收入两大块，一块是税收，但广州经济表现不行。另一方面是卖地收入，广州上半年土地出让金聊胜于无。在此情况下，唯有加快推地，推优质地块，方可吸引房企，获取收入，财政收入。

一次性推出20块核心城区地块，在广州也是前所未见。为什么要推出这么多核心城区的优质地块？这和楼市的严重分化有关。目前广州楼市核心区的天河、越秀、海珠、荔湾四个区域，尤其是高端改善型产品，受到了市场强力的支撑，成交量和价都比较坚挺。而远郊的增城、从化、花都、南沙，乃至近郊白云、黄埔、番禺都出现了明显的量价齐跌，甚至大跌的情况。反映到土地市场也类似，最近几年，广州外围郊区持续出现土地流拍，甚至无人问津的情况。所以外地区域的土地，就算挂牌了，大概率也未能成交。所以还是多挂核心城区或近郊的地块会比较保险，尽量保证能够成功出让。

这么多“靓地”，能改善广州的土地市场吗？答案是肯定的。

下半年土地出让金一定会比上半年有大幅的增加。但核心城区的地块能否100%出让？能否都溢价出让？却是未必一定的。

这里有两个值得关注的问题，一是地价起拍价是否合理？二是地块出让条件是否过高。

首先是地价，这次部分地块价格上涨，上涨幅度在5000-8000元/平。比如有一块海珠石岗路的年初定的是3.7万/平，现在涨到了4.3万/平，其他几块像琶洲南、金融城的也有上涨。在如果其他出让条件不变，单纯调高地价，市场未必认可，也未必能够承受。

其次是出让条件。过去两年也经常出现核心城区地块流拍的情况，原因不是位置不好，而是附带条件太过苛刻。比如要求配建面积过大，商办配置要求过高，实际用地太小等等。在8月20日成功出让的海珠区AH10314地块，第二天就出现了受让方的中交地产宣布放弃的情况。这也是条件过于苛刻的结果。

哪些房企还有拿地的勇气和实力？实话实说，真不多。

目前，民企9成爆雷，剩下的都极为艰难。过去两年拿地最积极的地方平台企业，最近不但全面熄火，甚至爆雷的也一个接一个。目前市场还有实力拿地的，基本都是国资或央企背景的本土开发商，比如保利，越秀等等。而无论是土地市场还是楼市，能否在下半年复苏，还得看政策。还是那句话，必须要有重磅政策，而且是持续的重磅政策……