三大BUFF叠满！二八板块稀缺低容宅地压轴登场！

随着楼市的热力传导到土地市场，成都也开始了土地市场的年底冲刺——多宗核心靓地进入候场状态。

其中关注度最高的，当属位于二八板块核心居住区的一宗约82亩低容宅地，三大BUFF叠满：

其一，容积率仅有2.0。

作为楼盘严格遵照、且未来不可更改的重要指标，容积率将决定居住舒适度。即将出让的这宗约82亩的宅地容积率仅有2.0，是二八板块极少有的低密宅地。

据投资云地图显示，自2014年以来，二八板块核心居住区内出让成交的地块中，容积率低于3.0的涉宅用地仅有1宗，目前这宗地已呈现为招商中旅中环臻邸项目，从其销售进度来看，5个月完成90%以上的去化，目前已是尾盘在售。

△招商中旅中环臻邸实景图

其二，约82亩的超大体量。

主城土地稀缺，已经是不争的事实，尤其是大体量的地块，更是屈指可数。根据投资云地图，今年以来，成都共成交了96宗涉宅用地，其中位于主城区、超80亩的涉宅用地仅有3宗，再叠加三环内这一标签，数量更是减至1宗。

其三，新规下的产品力迭代。

当前的地产行业，产品力已经成为企业在市场竞争中率先突围的核心，《成都市城市规划管理技术规定（2024）》的发布，打破了行业设计瓶颈，拔高了产品力的上限，更易受购房者的青睐。

作为二八板块首个新规作品，同时也是今年三环内成交的唯一1宗面积超过80亩的住宅项目——华润置地中环天宸首开爆火。11月10日晚，该项目首次开盘，再现千人抢房盛况，241套房源3小时告罄，销售额达到8.8亿元。

△中环天宸开盘现场实拍图

以上三大价值属性，本就决定了这宗约82亩宅地具有坚实的价值基底。更为关键的是，该宗地还位于二八板块核心居住区，代表着主城核心地段和高效覆盖的城市级资源，是成都发展的价值高地所在。

近几年，回归主城和城市更新已成为城市发展的首要命题。

纵观成都主城，在城市更新领域发力时间最早、成效最好的区域，莫过于成华区。而作为成华区当前的重点城市更新片区——二八板块，更是成都当之无愧的热点。

高起点的规划，相当于为区域设定一个“锚点”，根据“锚定效应”的经济学规律，区域开始面临价值迅速拉升的契机。在《成都“中优”十四五规划》中，二八板块升级为官方盖戳的城市副中心，也是唯一一个定位文创中心的板块；同时，在面向全球征集的“金色中环”规划一体化概念方案中，二八板块处在金色中环最核心的位置，属于重点区域设计范围。

在这样的顶层设计框架下，二八板块的价值直线拉升。

而通过对二八板块的实地探访，我们发现其价值锚点落在了以中环路+蜀龙路为轴的核心居住区内——

▌这里是二八板块产业投入力度最大的片区。

当成都逐步从工业时代向现代产业时代转型时，二八板块也开启了由传统工业向现代产业转型的道路，板块定位中央文创商务休闲区，大力发展新兴文创产业，以“文创+、园区+”发展思路，构建“音乐演艺、影视传媒、数字娱乐”三大文创产业生态。从二八板块的产业布局来看，所有的文创产业载体均布局在核心居住区的两侧，在实现产城融合发展的同时，也为住宅区隔绝了城市主干道干扰。目前，红仓完美文创产业园、石油总机厂、萌想星球107文创产业园等均已呈现。

△“三中心三园区”文创产业集群，图源SADI

值得注意的是，在日前成都市公共资源交易服务中心发布的成都市必须招标项目的招标计划表中，估算总投资额超22亿元的“红仓·101文创产业园区工程项目、101文化综合体建设项目、101研发总部项目工程项目”赫然在列。根据公告内容，计划新建展演汇、娱乐汇、地下商场、文化广场、文创空间、产业办公空间等内容，未来呈现后将极大地丰富片区内的文创产业生态。

▌这里是二八板块生活氛围最先成熟的片区。

回归主城的趋势和城市更新进程的耦合，让二八板块开启了升级之路。据投资云地图，自2019年开始，二八板块就迎来大批土地集中出让，其中超一半的土地集中在核心居住区，其建设进度迅速展开。当前的二八板块核心居住区，交通、教育、商业、医院等配套已经有了极高的呈现度，形成了一套越级、悦己的生活系统：

△区域实景图（拍摄时间：2024年10月15日）

公立的K12学校成都七中英才学校、成都“新五朵金花”之一的双林小学（馨韵校区）、K9成都万汇学校、成都理工大学附属小学、优质私立K12学校成都嘉祥外国语学校等教育资源，是成都不少家长的心之所向。

7/8/17（在建）3条地铁线路、8大地铁站点，再加上二环、中环、三环、蜀龙路、成华大道等城市主干道，出行便利极高，且在交通路网的辐射下，串联了超多的流量入口，东郊记忆、万象城，甚至春熙路、太古里等商圈均可快速抵达；商业上，既有中国铁建广场、龙光世纪中心等商业综合体，还有在金色中环规划下构建的IP特色游线，如仙韵一路“文艺街”、地勘路“咖啡街”、文德路“美食街”等市井化的多元消费场景。

△4条主题趣街，图源SADI

此外，片区内四川省第一中医医院（三甲医院）目前主体结构已经封顶，预计将于2025年3月建成；华西妇女儿童医院成华分院目前建设项目主体基本完工，待人员、设备等到位后就将投入使用，届时片区内的医疗服务将实现焕新升级。

△四川省第一中医医院（三甲医院）实景图，图源成都发布

作为二八板块的价值锚点，其核心居住区高量级、高密度的资源投入及呈现，已经形成了成都第一梯队的“城市生活聚场”。且片区还处于高速建设期，未来还将迎来价值的持续跃升。

当二八板块的市场价值站上更高位置时，这宗约82亩的宅地自然备受关注。

约82亩宅地位于二八板块的核心居住区内，其发展高度成熟。从地块可享可触及的城市配套资源来看，高确定、高浓度、高量级的城市配套，放眼整个成都都是第一梯队的：

百米之内就有地铁17号线机车厂站（在建），1.5公里范围内还有二仙桥公园、红仓完美文创公园、三甲医院——四川省第一中医医院等高能级的城市配套；另外，根据2024年6月成华区教育局公布的小一入学划片范围内容可知，这宗约82亩的宅地属于成都“新五朵金花”之一的双林小学（馨韵校区）划片范围，并对口“成华三片”，即四川省成都华西中学、四川省成都市第四十九中学校（枫林校区）、成都石室中学初中学校、成都七中英才学校。

从市场的角度来看，该地块同样是可以引发房企竞争的香饽饽。

首先，土地本身的属性BUFF叠满。

文章开头就提到过，容积率2.0+约82亩的庞大体量+《成都市城市规划管理技术规定（2024）》的背景，让这宗约82亩宅地的优越性不言而喻，既有利于后期的建筑设计和排布以及园林景观设计，也为打造城市级标杆项目提供无限可能。

其次，土地市场肉眼可见的稀缺。

根据投资云地图，在近五年集中的土地供应下，作为二八板块的核心居住区，当下尚存的土地供应肉眼可见的稀少，目前仅剩最后几宗涉宅用地可供出让。可以说这宗约82亩的地块已将“稀缺性”点满。对于房企而言，这样的“稀缺性”也将强势拉升地块项目的市场吸引力，为后续销售层面打下良好的基础。

第三，区域价值的风向标在这里。

众所周知，品牌房企的入驻量是衡量一个区域价值的重要指标。首钢、新希望、万科、蜀道集团、华润置地、中建、招商蛇口等品牌房企纷纷入驻，无疑是对区域价值及发展潜力的深度认同，同时也意味着约82亩宅地具备了强大的吸引力。

第四，新房市场的热度居高不下。

近年来，地块周边已诞生了多个“网红盘”，热销不断，其价格也不断拔高。如青秀未遮山，1056套房源，超6万组购房者摇号，创下成都单盘摇号人数纪录；源滩麒麟荟、紫瑞府、新希望万科知园等三倍熔断的热盘；清水限价达2.9万元/㎡的华润置地中环天序创造了八开八罄的传奇；还有前文中提到的招商中旅中环臻邸5个月完成90%以上的去化、华润置地中环天宸再现千人抢房盛况，均是成都现象级的红盘。

据投资云地图，截至11月24日，二八板块2024年新房住宅销售套数、销售面积位列五城区所有板块中的TOP3，近5年新房成交均价涨幅超过50%，足见市场及购房者对二八板块的信心与乐观预期。