中国楼市何时才能见底？

9月26日，中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳，加之9.24新政出台了一系列财税、金融政策，如降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例等，这些措施有效降低了居民购房成本和还贷压力，提振了市场信心‌。

但是，从整个房地产市场的反映来看，利好政策似乎并没有达到预期效果，反倒是股市对政策利好的响应十分强烈，毕竟中国股市已经持续下跌了3年，技术上有反弹要求，投资者也迫切期望中国股市能够迎来一波牛市，以提振信心。

房地产何时见底？是当下人们都在关心的一个问题。其实，判断楼市是否见底有一个最直观的量化指标，那就是楼市的成交量。数据显示，2024年1-9月，全国住宅施工面积为50.1亿平方米。

然而，楼市销售持续低迷，新建商品房销售面积7.0亿平米，同比下降17.1%，预计全年为9.3亿平方米，已跌至2010年楼市的销量。房地产巅峰期的2017-2021年，商品房每年的销售总量接近18亿平方米。

按照目前销售进度，新房消化还需5年时间，一般楼市正常的销售周期是18个月。即便此按计算，也需要3年以上时间。

根据历史经验，大型泡沫的跌幅通常在六年左右。考虑到中国房价从高点开始已经下跌了3、4年，有观点认为还需要两三年才能真正见底。此外，有专家预测中国楼市要到2027年才能触底。

政策对楼市的影响显得十分重要，有观点认为，房地产政策的全面落地实施至少需要半年到一年时间，才能通过各项指标判断市场是否见底。预计2025年有可能完成触底，最晚要到2026年。然而，如果政策无法全面落实，市场修复和调整的时间则有可能延长。

目前，政府已经出台了一系列政策措施，包括降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率以及“卖旧买新”换购住房的税费负担等，这些措施有效降低了居民购房成本和还贷压力，提振了市场信心‌。此外，货币化安置、城中村改造和危旧房改造等措施也释放了更多住房需求，消化了部分存量商品房‌。

但楼市仍处于深度调整之中，确切说整个市场处于有价无市的状态，二手房挂牌量持续飙升，说明民众不看好楼市未来。投资和销售两端呈现下滑趋势，说明市场信心不足。尽管近期有些利好政策开始见效，但整个市场仍面临着巨大的去库存压力。

事实证明，房地产市场的筑底和回稳是一个逐步的过程，众所周知，日本房地产泡沫破灭后，就经历了所谓的“失去的30年”（1990-2020），1991年日本房地产见顶后，日本被通缩困扰了近30年，经济长期陷入停滞。因此有人担心，中国是否会重蹈日本的覆辙，也陷入长期经济衰退之中。

答案显然是否定的，因为中国与日本国情截然不同，经济发展不会因房地产泡沫破灭而陷入如此长周期的低迷。主要原因为：

1、‌中日处于不同的发展阶段‌：中国目前仍处于快速发展阶段，具有巨大的发展空间。

2、外交和军事独立性‌：与日本不同，日本二战后沦为美国的附庸，在国际事务中唯美国马首是瞻。而中国在国际舞台上越来越独立，通过“一带一路”等平台积极参与全球治理，增强了国际话语权。

3、‌经济体量差异‌：中国的经济体量和市场规模远超日本，这使得中国在应对经济挑战时具有更大的回旋余地‌。

4、政策支持和市场需求‌：中国政府在推动产业升级和新兴产业发展方面提供了强有力的政策支持。这一政策支持和市场需求的变化，使得中国有机会在新兴产业中占据重要地位‌。

5、中国经济具有较强的韧性：突出表现为宏观经济指标稳定‌。从增长、就业、通胀、国际收支等四大宏观指标来看，中国前三季度的经济运行总体平稳。尽管存在一些波动，但总体趋势保持稳定，这表明中国经济具有较好的韧性和恢复能力‌。

实际上，宏观调控政策从发布到具体实施、落实到位仍需要一定时间，况且房地产市场的复苏与中国经济基本面息息相关，道理很简单，只有经济形势向好，实体经济全面复苏，解决了就业问题，人们的收入水平普遍提高，才会产生消费和购房需求，此时，房子才能卖的出去。

目前中国经济正处于转型升级、爬坡过坎的关键时期。在此期间，政策的及时落实和财政货币政策对实体经济的支持至关重要。市场长期稳定则依赖于居民收入和就业环境的改善‌，尽管政策在短期内提振了市场信心，但还需为开发商提供支持，降低融资成本和简化审批流程‌。整体来看，经济全面复苏仍需时日，市场依旧在艰难地筑底，短期复苏仍不明确‌。

可以预见，未来中国房地产市场将会朝着新一代住房的方向发展，新型高质量住房更加注重产品的多元化和个性化，更大的面积、更小的容积率，但这些新型住房不可能出现在城市中心，只能在城市郊区大面积出现，10-20年后，中国的中产阶层和富裕家庭必将居住在这一区域，这也是未来中国房地产发展的方向。