这个盘在海珠的热度并不高，甚至不如对面的富力千禧，但是单价却比富力千禧要贵。

论交通、配套、户型、园林、物业管理，真的是没得说，就是小学学位差了一点。

江南新苑这个二手盘在海珠中的板块里面，属于刚改加改善型，也算是在中大板块的龙头小区了。

各种综合素质非常耐打，下面我们详细点评一下。

小 区：江南新苑

开发商：越秀城建

位 置：离地铁8号线晓港站150米

户 数：共21栋2756户

容积率：3.8

车位数：1700

楼 龄：一期02年，二期04年，三期10年

小 学：新港路小学江南新苑校区

户 型：一房61，两房80/90，三房94/98/100/107/129，四房158/172/205

配 套：两个花园、两个网球场，一个游泳池，一个辅导中心

这个小区是越秀开发的，户型都非常方正，一二期和翠城花园有些类似，三期和岭南湾畔有些类似，都是越秀开发，但比其他楼盘都要偏改善一些。

三期当年一手卖的时候都要2万多了，现在价格也是最贵的，小区除了一期外，都有大堂，而且非常高级。

早期业主有部分来自中大老师和布匹市场老板，后期有很多是在珠城上班。

整个小区位于海珠区中部，五站到珠江新城和琶洲，旁边就是内环，不管是开车还是坐地铁都是非常方便的。

楼下本来是有底商做批发的，但是开业不长活不下来，旁边富景花园下面有个小商场叫合悦Heypark，总的来看，周边商业活跃度较低，可以坐一站去昌岗或者坐两站去沙园消费。

小区里面的园林绿化非常好，有种森林公园的感觉，路面整洁干净，居住体验比较好。

跟其他小区不一样的，它的一二期反而在里面比较安静，最新的三期反而放到新港西路马路边。

自带的学位是新港路小学，不是太好，但是小区里面会所都是教培机构，起码接送很方便，生源也不是太差，当然，中大老师们虽然住这里，但是肯定不会在这里上，他们有中大附小可以上。

它的价格比富力千禧一二期要贵，主要贵在户型和楼龄上，但和千禧的三期价格是差不多。富力千禧：放大版的天朗明居

由于小区跨度比较久，户型和价格分化比较大，有必要介绍一下，避免粉丝踩坑。

一期C1-5栋，主要是以一梯五户，总高11层的小高层为主，F1/2栋为2梯6户总高18层为主，这两栋的西向75的两房靠近东晓南高架，比较吵，总价和单价都是小区最低的，建议回避。

一期由于楼层不高，景观不佳，楼龄旧了一点，价格相对便宜，单价在6.5-7万左右，总价在450-700万之间，选择它的100方的对流型三房两卫即可，不要再买北向望园林的超大面积。

二期D1-3栋是三梯六户，主要户型为80的两房，94的小三房和106的三房两卫，B1/2栋偏改善，主要是112/129的大三房，以及172的大四房为主，单价7-7.5万，总价在700-1400万之间。

很多人会比较介意的是1000多万买这里会不会不太好，所以这种产品适合本地置换的买家，卖的也不多。

三期A1-4栋靠近新港西路，全部为三梯五户，北向是两个100的三房一卫和61的一房一厅，南向是158和205的大四房，这个也是整个小区最大最好最贵的户型。F3-5栋和D1-3栋有些类似，主要以两房和小三房以及三房两卫为主。

最后我们再具体的分析一下。

这个小区主要还是以三房和四房为主，四房基本都超豪宅了。

三房两卫就建议买二期的106方即可，129的三房偏大了一点，而且总价偏高了，建议控制在800万以内。

超过800就不如选光大，超过一千就不如选赤岗，反正学位和楼龄的在800万以上的话优势不明显，这也是这个小区不温不火的原因，可替代性强。

四房在这个小区并不算错配，既然是核心区，就选有园林户型好的大四房自住是没有问题的，隔壁老板们喜欢就行。

四房产品还挺多的，而且户型非常耐打，楼龄也很新，但从投资的角度来看，很多人就会有点介意总价太高，毕竟四房放盘价都要八万了，而且三期的使用率并不高。

如果真的想在这个小区买的话，选158的那种就可以了，不要太大。

我建议买这个小区不要听太多的声音，什么周边没有商业呀，没有增量呀，没有预期呀之类的，老城区都是这样的，除了珠金琶，哪里都可以这么说。

整个海珠都是核心区，所以价格体系不会差别太大，如果依赖学位的买家建议看看对面富力天禧的三期，而且是不超豪宅的四房，这个价格就比江南新苑卖得要贵。

整体来看，江南新苑的溢价来自于小区园林和户型，以及楼龄，在珠城和琶洲的买家是可以考虑一下的。

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