四个月之前就去看过这块地，从城中村一条小路上去，简直不能直视。

这次开发商把项目打通了一条去华观路的，方便很多，不然我在想，这房子咋卖呀。

不仅打通了一条直路，而且还把对面的湖边给收拾了一下，做了些亭子跑道之类的，感观上确实好很多。

这块地太小，去年还流拍过一次，后来被几个国企（中建地产、高新集团、天河投资）接手了，实际建设又是中建地产、中建四局、中国建筑这三家，来头倒是不小。

这些主业不是房地产的国企，想要在广州拿些好地不容易，还得拼着拿，就冲国企这个名号，想必质量应该不是太大问题。

网上的观点较多较杂，一是说地段不好太偏的，二是说刚需盘周边没啥配套的，这些肉眼看得到的就不重复说了，没啥意思。

买新盘本身看的就是未来，也谈不上性价比，既然只能延迟满足，对楼盘的期望值就要降低，以上就是买所有刚需盘需要的基本认知。

如果没有这个认知，听这个人说不好你就不买，听那个人说好你又觉得可以，最终不管买不买你都觉得没达到满意的选择。

这年头大V太多，众说纷纭，别把所有观点都往自己身上套。

能不能买？能！

能不能买？不能！

基本都是废话，你也得不到自己想要的答案，问了也是白问，买房哪里是非黑即白这么简单，所以我还是建议有认知的情况下做个咨询。

好了，废话不多说。

我们接下来好好点评一个盘，让你对这个盘有个新的认知。

小区名称：中建天河精诚壹号

建筑面积：8.86万方

容积率：2.5

面积段：78/89/118/140

总户数：600多户

单价区间：5.5-6.5万

总价区间：430-780万

位置：天河智慧城华观路凌塘村

地铁：21号线1.5公里

商业：万科广场

首先来说一下地段，地段是买房的关键。

你要说地段不好吧，它又在天河，而且还是在智慧城，离金融城不远，确实是有产业包围着的。

但你要说不好吧，周边都是城中村，市容一般，说是有旧改，但也不知道啥时候，最近的一个旧改盘是保利天汇，保利天汇从开拆到现在卖第五期，经历了十一个年头。

要知道这还是保利的速度，如果接下来这里有旧改，你也按十年来算吧。

既然地段不上不下，那它面对的需求和客群总该是明确的吧，那就是在智慧城和金融城上班的一些刚需，这个用户画像是非常明确的，而且金融城和智慧城是一个向上生长的阶段，人流量不是问题。

在珠江新城上班的或者其他地方上班的，不一定看得上这里，因为他们可以往北去同和，往东去黄埔，往南去万博，交通更方便。

但这个盘不需要这么多客群，为什么？因为户数太少，承接不了这么多的购买力。

仅仅是有地段有客群就可以放手去选吗？

当然不是，选择这个盘的理由大概归笼为以下两个方面：

一、总价450万左右选个三房两卫，到车陂东圃一带你只能选楼龄有一定年份的两房，小三房都买不到。

这么比的话也是不讲武德，为什么？因为地段和配套上确实差了一大截，但我们可以这样对比：

精诚壹号打的是100%使用率，78的面积实际就有78方，而同样面积的金融城两房实际使用才80%，大概只有64方，折算成单价的话，这里就是5.5万，而同样总价的金融城大概是7万，一个五万多，一个近七万。

地段上的差异导致单价上的价差也没有毛病，所以你也别嫌它位置偏，人家确实便宜了，那你楼龄和户型又差些该怎么算。

当然，我只是拿最小的78方来算，89和118的面积单价要六万多了。

78的户型也有缺陷，就是夹在中间，采光会有影响，但对比的两房也是有北向的。

89方的能做到三加一房，南向的总价要550万了，如果是在金融城的南向三房两卫来比，中海康城103的南向和盈彩美居106的南向三房两卫好一点的楼层大概是650万，要知道后者也是有快20年楼龄的了。

再对比同样可以做到三加一房的珠江花城，珠花的位置离地铁站更远，更靠近黄埔，珠花大概500万左右可以买到，精诚壹号已经和珠花拉开了差距，但珠花毕竟是大盘，精诚壹号只是个小盘而已，说是孤盘也不为过。

118的五房总价要750以上，套数非常少，这里就不讨论了，因为没有必要，本来就是个刚需盘，面积做大了并不一定是好事。

既然是刚需盘，买它的上车户型就可以了。

我们不能只是用配套、教育、商业这些来简单对比。

我们还要从供需结构，以及未来预期来对比。

这里目前看就只有六百套货，只算小面积的话就没有这么多，周边暂时没有供应，金融城同样500万左右的放盘数量其实已经超过600套了，应该说彼此彼此。

你笑我地段偏，我笑你楼龄旧，不在一个维度上竞争，差别不大。

更多的差别是心理上的距离，我坐地铁更方便快捷，你开车就不用挤地铁。

再从预期上来判断，金融城的地段无可厚非，有大量接盘侠，要说预期，就不要指望车陂东圃的旧改了，不现实，教育上也不会有大的突破。

精诚壹号周边虽说也有旧改，但是这种事情不好说，再次打平。

最大的优势可能就是清湾二期的学校了，小学能够就近入读还是有很强的加分项。

最后我们来个总结。

鉴于精诚壹号周边的预期，还是有增量存在的，第一个层面是周边面貌的变化会比金融城二手周边来得更快一些，下一波政府会主导附近的推地节奏，有望推高附近的热度和地价，对于拉动周边溢价有一些好处，虽然没那么快，但是天河在广园路以北的动作会越来越快了。

第二个层面就是教育上的优势，说白了，如果周边真的要卖地的话，大概率也是能上的，你真以为这个清湾二期是白建吗，有一半的原因就是为了卖地，提高土地溢价，有了学校，地好卖了房子也会好卖，你既然要享受这里的教育资源，那我不得给你涨点价钱。

我的建议是，工作比较稳定的可以买这里，意思是升职加薪比较渺茫的，换房几率较低的买家可以考虑一下，再怎么样，一个三房两卫的也是够住了，如果不喜欢挤地铁的就考虑一下。

当然，你走个十五分钟或骑个小电驴去21号线智慧城站坐地铁也可以，这里不光是21号线，年底还有广佛环线会通车，也算是利好吧。

有智慧城这个产业高地在，接盘人群还是有的，这个盘具备一定的居住属性，对于500万左右的那种既要想要又要还要买家还是挺适合的。

如果你不知道怎么买，是选一手还是二手，欢迎添加下方微信咨询，我们提供一对一咨询服务。