谢逸枫:央行突发降息!房地产市场将迎来大变革

谢逸枫看楼 2024-07-23 14:37:17

文/谢逸枫

2024年7月21日,关于进一步全面深化改革,推进中国式现代化的决定通过,提出深化加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。

支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。意味着房地产市场将迎来大变革,首先是北上广深、海南、珠海有望取消限购,3000亿元收购商品房库存、空置用地用作保障性住房政策加快。

其次是取消豪宅税(契税3%),契税与印花税首套免征二套减半、增值税与所得税2年免征。再次是降准、降息,收储土地专项债启动。最后是经营性物业贷,股权、债权融资的直接融资提高。

果不其然,2024年7月22日上午降息,LPR(贷款市场报价利率)正式官宣下降0.1%,是年内第二次下降,上次一次是2024年2月20日,下降0.25%。

2月20日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

7月22日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.35%,5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

此次,降息,意图降低贷款(房贷)资金成本下降、发挥逆周期调节作用、创造宽松货币金融环境、增强后续实体经济活力的目的非常明显。

利率下调,将通过金融市场逐步传导至实体经济,促进降低综合融资成本,巩固经济回升向好态势,打破长债收益率下行与预期转弱的负向循环。

此次,降息,属于“双降”,是全面降息。即对于1年期和5年期的LPR都进行了下降,对短中长期的资金使用都具有积极作用,有助于进一步降低房贷成本。

此次,LPR均下调了10个基点,即‘LPR-75BP’的定价公式,过去的首套房主流利率为3.2%,而现在将下降至3.1%,直接下降0.1%。

如以房子商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降10个基点,月供减少57.3元,累计30年月供减少2.1万元。

5年期以上LPR下降,有利于减轻房贷借款人利息负担,增强消费能力。5月17日,人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限,新发放房贷利率明显下行。

2024年以来,5年期以上LPR累计下降了35个基点,存量房贷借款人自下一次重定价日后,将享受到LPR下降带来的好处,减轻利息负担,增强消费能力。

二次降息之后,按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算,每月可节省利息支出约200元,累计30年月利息总额减少超过7万元。

6月全国平均新发放房贷利率为3.45%,同比下降66个基点,环比下降17个基点,处于房贷利率历史最低水平,说明稳定楼市的预期决心加大。

预计后续依然存在下降利率的空间,未来再降息,将形成降利率的叠加效应,引导房贷成本进一步下降,促进销售成交,市场企稳复苏。

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