十一期间，我去平原新区办事。办事的地点离中原融创文旅城很近，我就突然想起来这项目还欠我4万块钱，二年了，快忘了。我嗓子一直不太好，直播镜头感也不太强，否则，我或许也能借融创得售楼部火一把。死盘或进入保交付楼盘的欠账，就像死人的欠条，该烧烧，盘活应当别论。不过，彼时彼刻，我很想知道它现状，刚好办完事还有时间，我决定过去看看。【1】

2200亩的文旅

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。文旅城之于郑州的位置，比银基、方特、只有河南好太多，这让《楼八》每每想起此项目，都心潮澎湃。照例，上一张探盘总体路线图。上图：文旅城路线图从郑州东三环一路向北，过了黄河大桥，到了平原大道，右转，前行200米，就到了。路！那是真顺！原本！你在楷林IFC下了班，或者在郑东万象城逛完了商场，开车拐到东三环高架，真的20分钟就能滑雪了。

上图：文旅城前的平原大道项目门口平原大道，是平原新区的“长安街”。道路建设的标准很高，路面开阔形象佳，刚接近项目区域，巨大的“中原·融创文旅城”不锈钢LOGO就矗立在马路边。没有生锈，阳光下闪闪发光。中国的房地产，售楼部的用材是最货真价实的，景观示范区的成本同样是真刀真枪，很多都是大区成本的3倍以上。示范区，作用只是示范。开车右拐，进入道路南侧的停车场。停车场还在，只是，往日的车水马龙没了，取而代之的是丰收的玉米。

上图：文旅城的停车场金黄金黄的玉米铺满了整个停车场。我开车一进来，便惊起一群飞鸟腾空飞起，四处逃窜。紧跟着，一位大爷出来了。“大爷，您在你这喂鸟呢！”我停好车，下车给大爷开玩笑。“嘿嘿，这群小家伙，吃不了几个。”大爷幽默又善良。听大爷说，停车场荒废二年了，平时，周围的乡亲们都会来这里晒粮食，打小麦。停车场南侧的铁皮开的有个门，门没有锁，我便推门进去了。

上图：被复耕的景区地块进门后，是一副热火朝天的农耕场面。朱小明操作着刚买的挖掘机，正一铲一铲地把荒地翻整为耕地，一对夫妇忙着撒播油菜花种子，旁边也有一位老大爷在抽烟。我走过去，问老大爷这在弄啥。老大爷说，地荒太久了，这不，找个挖掘机把地开出来，种上油菜花，不然一直荒着，可惜了。

上图：被复耕的文旅城我说，挖掘机都上了，一次多少钱啊。他叹了口气，拖拉机不行，不弄挖掘机弄不了，这机器贵着呢，一个小时130，这一天得1000多，人家买也花了好多钱，就是挣钱呢。我问，这地融创没征收走吗？他说，收走了，不过目前看样子这项目一会半会也动不起来，那我们再种几年粮食再说吧。如果翻耕超过三年，项目要重新启动的话，不知道要不要再二次征收一次？这块地南边又有一道铁皮，根据大爷的提示，我再次穿过这第二道铁皮，进入景区核心区。

上图：被复耕的文旅城一进来，眼前瞬间豁然开朗。眼前的这片土地合计2200亩，原计划要建雪世界、冰乐园、水世界、水岸秀场、湖岛酒店群、滨湖商业小镇、水上运动、体育公园等八大超级IP业态（融创原规划）。世界级的规划，规模恢弘，如今，大部分土地又被农民重新种上了大豆、绿豆和红薯。远处，文旅城的“售楼部”、“水立方”以及“配套住宅组团”依次排开。只有约20%土地是开了工的，就是一座大规模的“室内滑雪场”，如下图。

上图：停工的室内滑雪场为了防止工程款要不到，中建二局的塔吊夕阳下格外肃穆，但工程已经停工。我没有进入滑雪场的工地现场，杂草实在太多，蟒蛇很多。【2】

冰山销售部

最近一年，地产烂尾项目看得太多了，开始还有些伤感，渐渐的，竟然习惯了。上图：中原文旅城习惯之后，就没什么伤感情绪了，反而是阳光下草丛里翩翩飞舞的蝴蝶让我心情格外的好。返回停车场，向东到了临售场地。

上图：文旅城销售部售楼部门前广场很大，没有人晒玉米。成功的项目各有各的不一样成果，而烂掉的项目，似乎都是一样的结局：大门紧闭，杂草丛生

上图：文旅城销售部荒废的售楼部见得多了。我想：在等待处置的时间里，有没有可能由专业的公司运营维护，进行短租，做活动或者租给拍短剧的呢？不仅是盘活资产，也能维护建筑的寿命，在确定拆是不拆之前做好维护，终究不是坏事。

上图：文旅城销售部毕竟，长时间的荒废，不仅毁坏建筑寿命，更严重的是：在心态上给周围的人一种破败、凄凉的负能量。唯一没有荒废的是售楼部门前的儿童乐园，做得非常成功，如今，在这里，处处充满了欢声笑语。到处都是玩耍的孩子，见下图。

上图：文旅城销售部文旅城的儿童乐园、广场、篮球场位置很好，紧邻中原大道，像是一个城市广场。所以，不但儿童乐园有人，篮球场也有孩子们在打球，这是项目难得的遗产。穿过儿童乐园，就是售楼部了。

上图：文旅城销售部很喜欢这张照片。虽然荒废了二年，但站在设计师设计的这几栋建筑之下，仰望！气势依旧磅礴！仿佛就是几座巨大的冰山，一股寒意扑面而来，让人不寒而栗。设计出了冰雪世界的冷酷。

上图：文旅城被临用据周围的村民描述，看到过河师大的四五个人来这里办过公，但人不多。门前挂了四个牌子：河南铁建投中原农谷综合开发有限公司、平原科教城前线指挥部、新乡市平原科教城投资管理有限公司、河南师范大学科技创新建设指挥部。感觉每个牌子都很厉害。只是……这么多牌子，这么多部门，还能让门口的杂草长成这样……看来……不常来。

上图：文旅城销售部中间的玻璃房是项目曾经的售楼部。同样是冰色主题的建筑，时代不同了，给人的感受也就不同了：曾经给人的是温暖的冷，如今就真的只剩冰冷的冷了。【3】

做外墙的住宅

目前，除了售楼部和展示区，文旅城的产业部分只有一个停工了的滑雪场，但配套的住宅却已经开工了8个地块。和周围的村民聊天得知，8个住宅地块，目前可能只有1个块地有工人，就是位于售楼部东侧的一号地块。我第一个来到的就是1号地块，在门口，我看了一下大门没关，便走了进去。

上图：文旅城住宅进入小区，感觉快能交房了。如果这是一个正常运营的项目，根据现场各项工程的进度，2个月都能交付，问题是……这已经不是一个正常的项目。很多保交付项目就是如此，就差最后的几千万或者一二个亿，但就是资金到不了位，工程起不来，也交不了房。他们就像拼多多的红包，眼看着快了，快了，永远都是快了，永远都是有工人了，有工人了，但永远差最后一步。好像也有少许成功的听说。

上图：文旅城住宅我走到中间的楼栋，看到二楼有二个工人在做外墙，我来到楼上，朝他们扔上去了二根烟。他们和我聊了一会。他们是上海华则外墙公司的工人，目前有十几个人在这个组团施工，也是仅有的十几个人。我问他们：其他工程领不到钱都不来，你们为啥还在施工呢，中建二局（总承包）给你们钱了？他们说：没有，从春节后，公司没收到钱，现在施工的钱都是老板自己垫的。我总结了他们的意思：干完也不一定结钱，但是，不干完肯定不结钱，老板干脆赌一把。

上图：文旅城住宅这是在赌。但愿意赌的公司很少，这种赌的背后，我看到了如今企业的少见的责任。我认真看了一下项目的外墙，工艺是真的好，责任品质兼具，再说一下这家企业的名字：上海华则外墙一位村民向楼八透漏，很多工程方拿不到钱，最后被迫抵了这个小区的房子，抵完之后就在他们村里微信群里卖，2000一平。发完之后，群里无人回复。出了这个组团，我穿过一个桥继续往南走。

上图：文旅城住宅这座桥建设标准很高，也很漂亮。过了桥，从北向南，一共三个组团，第一和第三个是停工的，中间一个是建成的。但是，建成的这个却大门紧闭，未让入住。

上图：文旅城住宅我走近看了一下。大门二侧写着“中原融创文旅城10号院月朗园”，大门不高，我便向旁边的村民借了梯子，爬进去看了看。

上图：文旅城住宅小区楼栋做好了，景观做好了，丛生植物还好，乔木基本都死掉了。出来的时候我才明白，这应该是销售时期的实景样板区，看来，还是项目来得次数太少了，都不熟悉了。看完这三个组团，剩余的，我就车览了，整个过程，我没有看到一个工人。

上图：文旅城住宅

上图：文旅城住宅不知道是不是在室内施工……但感觉可能性似乎不是很大。旅游地产，旅游设施应该和配套同步进行，如果想用旅游概念卖房子，那最后吃亏的就是自己。如果融创这个文旅城住宅和配套同比投入，或许亏的会少一些。现在，反观这些住宅，即便是最后完成了保交付，入住率也是个问题，10%一大关，这个入住率，物业管理根本无法进行。楼八，你觉得这没意义，那没意义，你说咋办，老百姓花钱买了房子，你总不能不交付吧？是啊！该怎么办呢？【4】

文旅城的未来

回来的路上，我满脑子都在想开篇提到的银基动物王国、方特度假区、只有河南景区。这些景区都是成功的，不仅实现了盈利，还满足了老百姓娱乐需求，丰富了产业业态，增加了城市旅游名片。反观融创文旅城，与这些项目完全打出了差异化，同样具备成为郑州超级IP的条件。我们重温一下它的定位：作为河南文化旅游大会后开工建设的第一个大型文旅项目，中原融创文旅城将成为河南省文旅产业加速发展新典型和新标杆，填补中原地区以冰雪为核心的文旅业态空白，极大丰富提升河南省全民健身与文化旅游消费体验，打造成为河南省文旅产业的一张金字招牌。这不是吹牛逼。即便现在看，它的定位也没有任何问题，可谓精确精准，室内滑雪场，真的填补了成年人的“冰雪童话世界”。

上图：文旅城和郑州的关系如果项目没有烂尾，如果时至今日完全建成运营，加上其秒杀银基方特的“与郑州的城区关系”：东三环过桥即到，融创文旅城完全有机会和他们站在一个级别。今年国庆节人流量爆炸不可避免。同时，如果项目获得成功，那必将成为平原新区最大的IP，彻底拉进郑州新乡的城市关系，甚至不排除加快跨城地铁方案的进展。可惜，还是那句话：没如果。下一步怎么办？有且只有二种可能：1，继续烂下去；2，天使投资人起死回生。第一，继续烂下去如果选择继续烂下去，冰山售楼部及周围的销售配套最终都将会被彻底推平。千万别想着有人租用冰山售楼部办公，和片区不匹配的东西结局只有死亡，别无其他，毕竟，4个部门联合办公都能让门口杂草丛生，你还能期盼啥。室内滑雪场工地可能会永远呆在那里，不然呢？这个不会有人返耕的，成本太大。

上图：平原潮生活十几个住宅区即便全部完成保交付，也终究变成空城，没有任何居住价值，大概率成为空城。也许10年后，郑州经济再次腾飞，黄河大桥免通行费后，或许有部分郑州刚需外溢到这里，只是，那太遥远了。第二、天使投资方这应该是最完美的方案。这个位置，这个定位，感觉30亿就能完成全部二千亩的建设，而这个业态，我估计，每年至少能贡献5个亿的现金流收益。这应该是一个赚钱的生意。

上图：文旅城实景中原融创文旅城，恢弘的规划在记忆里依旧抹之不去，我们依旧期待它的未来。结尾

楼八的话

花园口黄河大桥代表着郑州的过去，东三环黄河大桥才是郑州的未来。融创中原文旅城，绝对的郑州北进第一站。中原融创文旅城作为郑州东三环进入平原新区的第一站，项目就是新乡接驳郑州最好的一块地。我们希望这块地能尽快盘活，助力郑州新乡的文旅发展，一直这么尴尬的放下去也不是办法，终归是要往前走的。

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。