来自幸运的脚步

有人说唱空楼市是主流观点，我不那么认为。一年到头，天天都有人在唱多，都说信息茧房，可我这个看空的人都长期被推送看多的文章，可见看多的自媒体远远多于看空的。

比方说，每个月都有人说：北京的房价已经触底了，不会再跌了，即将反弹了。每个救市政策出来，这些专家都会信誓旦旦，一本正经，以己昏昏，使人昭昭。我都不知道这些人是怎么面对一次又一次的打脸，还能泰然自若的。

8月的房地产数据，又给了这些“专家”狠狠的一巴掌。

1.

9月14日，官方发布了2024年8月的70城房价指数。8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点；同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

单看北京，8月二手房价格指数环比下跌1%，同比下跌8.5%。北京房价，环比和同比，再次开始下跌之路。

今年以来，每次有风吹草动，都有专家出来言之凿凿，说北京的房价已经见底。每次北京的二手房交易量有所上涨，都能带来一批这样的言论。可转眼9月了，北京的二手房价格，今年基本走出一条稳稳的下坡之路。

上面这是安居客的数据。如果看其他家的统计数据，结果也是大同小异。比如按统计局数据，70城房价指数显示，北京二手房价格连续八个月，环比价格和同比价格，都处于下跌态势。今年唯有6月环比上涨了0.2%，但8月马上又跌了1%。

所以凡是轻言触底的人，脸都被啪啪打响。事实摆在眼前，无论什么重磅政策，都只能造成短期影响，根本无法挽回楼市的颓势。强如号称房价永远不会跌的北京，在大势面前也无法例外。

当然我也完全可以理解这些人急于让房价触底的心情。房价不触底，出手抄底的逻辑怎么成立呢？没有抄底的逻辑，怎么鼓动韭菜们买房呢？韭菜们不买房，他们哪来的生意呢？Business is business。

以上数据，我们只说了二手房。为什么呢？因为二手房比较能反映楼市的真实情况。如果看新房，那就完全没法看了。9月15日，统计局最新数据显示，北京新建商品住宅销售价格同比下降3.6%，靠政策顶住了价格的下落，代价就是成交量一泻千里。1-8月，北京商品房销售面积为526.9万平方米，同比下降44.8%，快跌掉一半了。

北京的二手房不管怎么说，至少成交量还是可以见人的，而且全年都比较稳定。以价换量嘛。

2.

事实上，北京这一轮房价的下跌，已经超出很多人，至少已经超出我的印象。

由于我本人并不做具体业务，也不给人带货。这就导致我对经济和楼市的观察更偏向于宏观层面，而对房子的成交情况不够灵敏，往往需要跟中介朋友沟通才能掌握最新情报。

——你印象中的北京，房价动辄十万起步；

——现实中的北京，两三万的房子比比皆是。

例如位于昌平南北七家板块某开盘两年多的新房，目前有一栋楼的房价已经从5.4万/平米的指导价降至3.6万/平米。要知道，这可是明年交房的精装准现房。

除了北七家，昌平南邵某新房也已经降至3万多每平。昌平新房的价格体系，已经搞到了3字头起步。

昌平毕竟偏远，如果不介意买二手房，那城六区的价格能亮瞎你的钛合金好眼。就拿我自己所在的朝阳区来说，很多板块的价格都打碎了我的固有印象。

例如朝阳豆各庄的青荷里宸欣园，地处东五环，2021年建成的板楼，距离地铁7号线郎辛庄站900米左右，我印象中的房价还在4万元左右，但实际小区均价已经跌到3.6万元，其中105平的三室一厅户型，最新成交价315万，折合单价才3万/平米。

别说五环了，东四环的房价也已经跌到3字头。位于朝阳红庙的慈云寺，7月9号成交的一套51平中楼层一室一厅，成交价185万，折合单价3.55万/平米；甜水园东里成交的一套中楼层58平两室一厅，成交价230万，折合单价3.96万/平米。

如果说这些都是老破小，那么东三环的次新房，也已经跌进了4字头，实在令我太意外了。

昨天朋友发了一套房给我，这套房的位置太好了，就在双井桥以西，二三环之间，往北一站地就是CBD——一座城市最值钱的地段。

这套房子市价7万多每平，急售价6万每平，结果实际成交价能到多少？反正现在朋友出4万每平，业主都愿意谈。

虽然是业主有事要急售，可这样的优质住宅，只卖到4字头，还是颠覆了我的认知。我甚至觉得，开发商按这个价格回收了拆掉重新盖都划算，这样的地段，如果卖新房，不可能低于十万元，项目做好点卖二十万一平也不在话下。

3.

看了这些数据和案例，谁还敢轻言谈底呢？

我也惦记着抄底，但我肯定不会在今年出手。今年还会有什么重量级的救市政策我不清楚，但我知道，有一些政策的出台，会对现在的二手房市场产生砸盘效应，房价一定会再次面临巨大的下跌压力。

简而言之，救市政策尚属未知，但砸盘政策全部都是板上钉钉已经确定的，比如保障房入市，比如房屋养老金，比如房产税。箭已经在弦上，问题只是何时射出而已。

明盘的游戏，你还要玩下去，那就怪不得谁了。

在增量的时代，能力最重要，有多大能力就有多大舞台。

在存量的时代，认知最重要，多做可能多错，万言万当，有时不如一默。