市场好的时候，大家比的是风口上的爆发力。

市场差的时候，大家比的是落地之后的弹性。

当下是什么情况？风口上的猪正在齐齐往下掉，现在正是比弹性的时候。

以广州楼市为例，虽然所有的房子都在往下降，但同样是下降，有的房子是硬着陆，有的则是软着陆。

比如核心区的房子，还是很抗跌的！尤其是天河成熟片区的高端房产，汇悦台、柏悦府、广粤尊府、颐德公馆等等，仍然稳稳地站在20万以上。

结论是什么呢？

越是核心区的房子，跌得越少；

越是成熟地段的房子，跌得越少；

越是房价贵的地方，跌得越少。

最贵的反而是最便宜的——这个反直觉的道理，只有当市场下行的时候，才能理解得更透彻。

当经济下行的时候，资金避险会成为共识，寻求优质资产也随之成为高净值人群的集体选择，而优质的资产的共性是什么？贵。

前阵子，投资圈很流行“All in”这个说法，如果要在广州楼市找一个可以All in、晚上又睡得着的优质资产区，最好的选择，一定是：天河。

01

广州买房，为什么可以All in天河？

为什么是天河？

因为天河在广州的首位度实在是太高了，堪称一骑绝尘，没有任何对手可言。

2023年，天河的GDP达6551.26亿元，占据全市经济总量的21.6%，相当于2个半海珠、5个荔湾，比第二名的黄埔还多了一个南沙。

不仅如此，天河区的企业数量突破55万户，约占全市26%。这意味着，广州每四个老板，就有一个在天河。

至于政府认定的总部企业，天河一个区的总部企业达到154家，占全市28.6%，占比接近1/3。

这实力在广州，真的可以“一个打十个”。

强大的经济地位，同样体现在楼市层面。2023年，天河区120m²二手房共成交了2141套，占全市限购区的26%。

而且，成交均价也高达93864元/m²，同样是一骑绝尘的存在。

当潮水退去，到底谁穿了底裤？答案不言自明。

而在尖货扎堆的天河，哪个板块的表现又是最醒目的呢？克而瑞数据显示，五山板块以90546元/㎡的成交均价，排名天河第一

如上所示，由于珠江新城没有新房供应，整个天河最坚挺的板块，既不是金融城，也不是天河东，而是低调的五山板块。

02

站到天河楼市之巅的，为何是五山？

站到天河楼市之巅的，这一次为什么是五山？

这里是广州中心城区高等院校最集中的地方，堪称广州“最强大脑”，相当于北京的中关村，同时也是广州唯一由官方认定的创新策源区。

2022年的广州市政府工作报告，明确提出“环五山创新策源区”的概念，它的具体位置在这里

为啥是五山？五山有什么特别的？要论知名度的话，番禺大学城不是更大吗？

非也。

首先，五山作为广州文脉的历史底蕴，最早可以追溯到100多年前，这是由农田发展而来的大学城，远远不能比的。

论学术含量，五山是广州平均学历最高的板块。整个大湾区只有8所双一流大学，而五山就占了四个，分别是华工、华师、暨大、华农。

华南农业大学五山校区（图片来自学校官微）

除了一流大学，五山还拥有32家高校科研院所、10家国际重点实验室、141家国家级工程技术开放中心/省级重点实验室/粤港澳联合实验室等。

数据显示，全国共有1851位院士，环五山创新策源区就有62位，2023年中国新增133位院士，全广州共有5位，其中2位就在环五山创新策源区。

以下是天河区高学历人群的分布，五山街道常住人口的平均学历，也是遥遥领先的

数据来自统计局

如此密集的高学历人群，就是放在全国，也是排得上号的。

至于市场最关注的产学研一体化，环五山创新策源区更是硕果累累。

环五山创新策源区20多个专业园区，孵化了600余家高新技术企业，仅华南理工大学一所高校近5年超过100件专利实现转化，金额达7亿元，近200件专利作价入股企业，金额超1.5亿元。

而且，今天广州最著名的那些科技公司，比如网易、微信、欢聚时代、三七互娱、小鹏汽车、酷狗音乐……最早都是从环五山创新策源区冒出来，然后才到全市开枝散叶的。

对比有学无产的大学城，五山显然更配得上广州唯一创新策源区的定位。

所以，环五山创新策源区真正的价值，是成为一个具备源头创新能力的孵化中心，向广州乃至大湾区源源不断地输送原创企业。

大家去硅谷和中关村看看就明白，那里的科技大厂，都是当地土生土长出来的，不是从外面引进过来的，换句话说，人家是搞源头创新的。

而琶洲、知识城、科学城、大学城、松山湖这些产城，主要还是靠招商引资，并不具备源头创新能力和产业孵化能力。

明白了吗？这就是创新策源区和普通科技城的本质区别。

03

广州市政府报告三次点名“环五山”

环五山已纳入广州“四大片区改造”

科技城可以批量复制，但创新策源区，一个城市往往只有一个。

正是意识到五山的独特性，最近两年来，政府不允许五山继续低调下去了，不断地以最亮的镁光灯聚焦它。

2021年发布的广州十四五规划，首次提及环五山科技成果转化基地。2022年的广州市政府工作报告，明确提出环五山创新策源区的概念。

2023年，为了把规划概念落地，广州市自规局和住建局两大部门2023年接连发布招标公告：

《环五山创新策源区内高校院所城市风貌规划设计》和《环五山创新策源区“1+N”更新发展方案》，均透露出五山“湾区科创中心+世界级高水平策源地”的全新定位。

2024年的广州市政府工作报告更是三次点名环五山创新策源区，一是将环五山创新策源区与琶洲、环港科大（广州）、环大学城并列为四大科创区。

二是将环五山创新策源区与广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围一起纳入四大片区改造。

尤其是纳入四大片区改造计划，这给当地居民带来了巨大的信心，它意味着五山板块的基础设施、城市面貌、产业建设都将迎来巨变。

这一点很重要，要知道，今年广州春节后召开的高质量发展大会，城市更新会是今年政府工作的重头戏。

如此多的高规格文件，如此密集点名一个片区，在广州还是不多见的！这说明“环五山创新策源区”的改造，具有强烈的紧迫感与优先级。

编辑打探到，就在近日，五山板块的东莞庄路已经在进行土地探测，将在五一后动工拓宽，这条道路的拓宽工程，是当地居民非常关心的。

有图有真相，东莞庄路已经开始围蔽，准备施工了

这次终于要动工了，在相当程度上要归功于政府工作报告的点名。

04

超强确定感与成长性，住在环五山

可享受资本市场“批量造富”的红利

当然，五山板块之所以突然站到天河楼市之巅，除了有高等院校的赋能、政府高举高打的政策支持，还来自于它无与伦比的确定感、成长性，以及圈层价值。

先说确定感，以目前的经济形势，新城新区的兑现周期会越来越长，对买房人而言，新城新区的故事讲得再好听，都不如“二鸟在林，比如一鸟在手”这句俗语更动听。

五山板块虽然不如天河东那样每天在媒体上狂轰乱炸，但这里的学校、地铁、商业、医院等核心配套，都是肉眼可见的，这符合当前客户对确定感的渴求。

说实话，这样的成熟板块，政府不需要投资很多钱，只需要将城市界面稍微修缮一下，将老旧小区更新一番，整个板块就会焕然一新。

再说成长性，一般来说，一个板块一旦成熟，就很难有增量空间，但五山还真是个例外。

为啥呢？因为它是科技区，独角兽企业多，很容易就会上市，而稍微有个把企业上市，那就是批量造富啊。

过去20年，环五山创新策源区，已经成功地孵化过网易、微信、酷狗音乐、欢聚时代等科技巨头。

所以，阶层跃升在环五山创新策源区这样的地方，会很常见，这个东西就叫成长性，它的反义词叫“阶层固化”。

再说圈层价值，这里可广州平均学历最高的地方！圈层质量无与伦比！

和这样一个圈层生活在一起，有什么好处？

一方面，住在这里，不仅可以与教授、博士等高知圈层做邻居，还能与科技新贵当同事，书香气与科技味兼具，让小孩赢在起跑线上。

所谓孟母三迁，中国人最看重子女的成长环境，生活在广州平均学历最高的地方，小孩从小就受到很好的熏陶。

从100多年前开始，五山就是广州的“文脉”所在，这里的人文气息，从来都是令人心生向往的。

另一方面，圈层好的地方，人们一般不舍得搬出，所以供求关系更紧缺，房价也就更坚挺。

数据显示，整个天河有17639套二手房在售，而五山板块只有249套在售，仅占天河的1.5%。

如此少的二手房放盘量，说明五山的业主们转手意愿不高，对板块价值很认同，都愿意扎根在这里。

这样的板块，它的房价能不坚挺吗？

05

不辜负广州“文脉”所在

天河源筑致力于产品创新

正是在五山板块快速崛起的背景下，2022年，世纪金源慧眼识珠，从北京来到广州，择址“环五山创新策源区”打造了45万方超大型社区——天河源筑。

作为天河中轴区域最大的在售一手住宅，一经亮相便自带网红气质。

在广州，天河就是光环、天河就是话题、天河就是流量，尤其是像这种45万方的大型社区，在天河更是凤毛麟角。

据了解，项目的圈层十分纯粹，在售约91-182㎡的纯改善面积段。

不得不说这是全天河最卷的面积段，几乎每个项目都有相似的户型在售，天河源筑会给出怎样的惊喜？

我们以新推的王牌户型——建面约125㎡的4房2卫户型为例，分析下它的优势所在。

如上所示，项目在普通的4房户型上作出巨大升级，设计出了全生命周期户型。

我认为，一个优秀的户型应该是可以随着使用周期、使用人数不同而作出改变的。换句话说，它需要对环境变化有适应性，具备可持续发展能力。

天河源筑的约125㎡户型，就可以很好的做到这点。

当新婚家庭使用时，这是一个可以发挥主观能动性的户型。

男主人可以用一间独立的书房/电竞房，女主人可以有一间完整的衣帽间/艺术房。

只要你想，就有条件实行。

二人世界，腻歪重要，个人空间也很重要。

当三口之家使用时，这是一个三人都可以有独立空间的户型。

爸爸的书房不用变，妈妈的独立衣帽间也不用变，儿子还能有自己的房间和自己的玩乐空间。

这样的家，谁不羡慕？

为什么可以做到这样？因为天河源筑在这个户型上设置了灵活的X空间。

它可开可合、可进可退，开时你可以得到一个开间约6.1米的阔绰客厅，合时可以换来一个独立的空间。

大尺寸的户型，固然很好，但这种以人为本，更在乎用家需求的户型更值得欣赏不是吗？

你看，天河源筑的设计理念就是如此细腻。

项目方说，毕竟位于广州的文脉所在，只有足够好的产品，才不会辜负这样一块宝地。

当前，M2余额已经突破300万亿，通胀抬头的趋势肉眼可见，拥抱核心资产的紧迫感越来越强。

作为广州经济与城市形象的定海神针，天河资产的价值已无需多言。

只要身在广州，谁不曾想拥有天河？

有人说，条条大道通罗马，但有的人一出生就在罗马。

在广州，这个罗马就是天河。

对下一代的成长来说，All in天河，择居五山这个高学历片区，就是赢在起跑线上。