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五一前，杭州一场拍卖引发了不小关注。

申花的融信公馆ARC，一套246㎡的洋房顶跃（6跃7），经241次出价，以总价2120万成交，折合单价超8万6。

去掉包含的两个车位，单价也要8万3左右。

这个单价在平静的二手市场中，挺亮眼的。毕竟申花主流次新房6-8万，一些小区洋房才7万上下。

具体到融信公馆，更是近90天仅1套网签（高层）。3月一套25楼的139㎡，法拍单价6万7。

但作为拥有稀缺资源的顶跃，8万6不算夸张。

这是一套上下两层6房格局，双阳台+双露台的东边套；紧贴余杭塘河，视野无遮挡，对岸是限价65100元/㎡的霞映锦绣里。

隔壁大悦城，距地铁10号线北大桥站不到500米。

即：单价8万6的背后，是出色的地段+稀缺河景+大尺度改善的王牌组合。

这不禁让人想到在豪宅中介圈疯传的那套万科日耀之城475㎡三连跃，标价5000万带3个车位，号称看房验资2000万，折合单价超10万。

最终，它能卖到一个什么价格？

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论资源度，万科亚运村也是十分优秀。

亚运村的地段不用多说，附近是地铁6号线丰北站，还有崇文作办学的亚运实验小学。

兼具河景和江景。楼下是亚运村中央水轴，与先锋河形成“T型水系”。

顶跃所在的1/2号楼，是小区最靠近钱塘江的住宅楼幢，视野非常广阔（后期钱塘湾总部基地开发后或有一定影响）。

第三，不是普通顶跃，而是少见的三连跃。

客厅挑空两层，7房6卫，遍布大露台和落地窗。特别是顶楼，拥有一个围绕房间的超级凹型大露台，气场十足。

不过总价也是真不便宜，5000万是什么概念？

一房一价显示，新房买入价2388万，单价5万出头，房东妥妥翻倍的预期。

但从单价看，似乎又不是很离谱。世纪城主流红盘的洋房顶底跃（高层罕见），挂价基本超10万。

万科亚运村顶跃的稀缺性，撑得起这个价格吗？

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据统计，世纪城在售的顶底跃并不多。

主要是龙湖天璞、澄品和天赋等小区的洋房顶底跃，面积约125-175㎡，数量屈指可数，挂价几乎没有低于10万的。

这类产品的优势明显，拓展空间大、动静分离。

顶跃大露台采光好、视野佳，私密性强；底跃带花园出入方便，地下室随心打造，不用担心隔音。

另外供应少没什么竞争对手。从供需理论看，市场表现应该很不错。

但实际上流速很低，也较看大行情脸色。

中介说，板块内每年成交的顶底跃（主流次新盘）都是个位数。今年直到4月，才卖了1套澄品。

这是一套145.83㎡的洋房底跃，带花园和地下室，使用面积约300㎡。成交总价1222万，配合满二送车位，单价8万出头。

对底跃来说，价格一般。与板块内7-8万的高层好房源，没有拉开差距。

作为对比，2022年“517新政”后，天璞一套175㎡的洋房底跃，据说成交单价高达十几万，买家是网红。

不过只要碰上心仪买家，弱势也有概率卖出高价。

前几天，天璞一套165㎡的顶跃已签约，据中介透露成交总价1720万带两个车位，单价10万左右。

总体来说，这类特殊房源是非常挑客户的。“因为优缺点都很明显（稀缺和高总价），喜欢的人非常喜欢，不喜欢的人就是不喜欢。”中介说。

（交付较早（2017年）的美哉美城跃层，未计入在内。）

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表面看，万科三顶跃是能卖出10万单价的。

但还必须考虑到两个问题。首先，总价门槛完全不同。以往世纪城成交的顶底跃，单价再贵，总价也基本控制在2000万内。

万科三顶跃报价5000万，已迈入顶豪范畴。买家必然要求高、选择也非常广。

一个很直接的问题，亚运村主流户型100-200㎡，富人真愿意花高价住到一个纯粹性普通的小区？

滨江一桥南的柳岸晓风，整体要纯粹多。有一套310方的顶跃，挂牌许久，总价已从6800万一路调到5500万，还是很难出手。

而且按照世纪城5-8万的二手价格体系，起伏的房价，也不易撑起顶跃的高单价。

另外，世纪城盛产商业大平层，不乏地段、精装、江景、总价更实惠的房源。包括对岸的江河汇、南星，都可能是优质的替代选择。

其次，房东快速出货的心态也是x因素。

过去几年，杭州几大红盘零星推出的几套顶跃，因总价惊人，多数被自住富人买去了。

最有名的当属2022年底，K11的那套面积1468.58㎡、总价近1.12亿的超级顶跃。

这套杭州摇号以来面积最大、总价最贵的新房，181号才被买走，后被扒出是财力雄厚的“丽水一家人”。

还有2023年的小河云庄，一套面积1367㎡、总价7673.14万元的顶跃，最终被本地购房者选走。

相比之下，万科亚运村的投资属性浓烈多了。

当时前12号，就把最贵的四套顶跃全选完了。如今交付时间未定，就提前几个月全城兜售，明摆着一副“抢跑”的架势。

从经验看，越是这种心态，价格越是容易松动。

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说白了，顶底跃是一个小众市场。

虽然稀缺竞品少，但受众者也窄。在大多数普通板块，由于总价高、流动性低，往往单价要有优势，才能促进成交。

而在热门核心板块，因为资源和产品的稀缺，则可能上演“奇货可居”的场面，卖出高价。

但再怎么样，它逃不开两个因素。

首先，最关键的，要有看上眼的客户。这种级别的房子，普通中介是卖不动的，主要靠人脉、圈层推介。

只要相中了，不排除“千金难买心头好”的富人。

其次，最好能遇上好行情。对于顶豪，行情走势的影响虽相对小，但火热行情多少能助推一把。

万科三顶跃的市场到底如何？随着交付日益临近，答案很快会揭晓。