广州买房用拆骨法，看透新房到底值多少钱

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们借着近期万科城市之光一套笋盘，揭秘了买房的一些选筹逻辑。

核心区的房子，楼龄不重要。郊区的房子，楼龄非常重要。

判断房子有没有投资价值，要看的是稀缺性，即使看楼龄，也要看这套房周边还有没有同类型，同品质的新房供应。

买房动辄就是百万千万级别的交易，选择一旦做错，代价是巨大的。

而新房本来就有开发商各种的营销和造势，让本来就看不清的迷雾，变得更加浓厚。

很多粉丝会疑惑，自己买的这套房，到底有没有买贵，这套房到底值不值这个钱。

今天就和大家讲点干货的内容，拨开云雾见青天，用拆骨法判断你想要买的新房，价格到底贵不贵。

01

目前市面上的新房，几乎各个都有高得房率，漂亮的产品设计加持。

再配合开发商全力打造的售楼中心，精心设计的样板间，氛围火爆的现场，很容易让很多第一次买房的人，陷入一种主观的错觉。

但是其实冷静下来，扒开那些或精致，或浮夸的包装，我们透过现象看本质，就知道影响新房和二手房的底层因素，其实是没有区别的。

影响一套房子价值的因素很多，但归根结底，在于脚下这块土地的资金密度，基于这个逻辑，我们其实可以做一个简单的归类。

真正影响这套房子未来价值的，五个要素，地段本身占比40%，周边的产业发展占比30%，交通占比10%，学校占比10%，产品设计占比10%。

咱们详细的讲一下。

为什么地段可以占比40%，拥有这么高的权重，那是因为地段包含了区位、包括商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套在内的各种配套。

背后是共识的凝聚。中国大部分家庭，资产的大头都浇筑在砖头里。房产能最直接反映出你的社会阶层，也就是你在社会的排位。

城市绝对核心区以及高速发展强概念新区的豪宅、学区房、次新房产，是最能体现阶级属性的产品。

地段，体现出深深的阶层鸿沟。

而普通人对升阶存在无尽的，潮水一般的，连绵不绝的执念。最终凝聚在这些房产上，形成庞大且坚固的共识。

天河公园的共识是全广州最纯粹的中产聚集地，和好环境高品质住宅区，加上最优质的学区房。

金融城的共识，是全广州最有未来想象空间的概念新区。

这些，都是基于地段这一个最基本的载体。

其次是产业配套，占比30%。产业配套的背后是流量。

房子终归是一件商品，是商品就有流通，流通就需要足够的有购买力的流量。产业配套影响的就是周边流量的购买力。

说的简单一点，谁都愿意走路上班，越是高收入群体，越是如此。所以大部分人只要有足够的预算，都会首选在公司附近买房。当然，最终以购买力高低，由近向远辐射。

然后是交通，学校和产品各占10%的权重。

这里面大概讲一下，要注意的几个点。

交通不要过度的追求地铁，从过往的房价变化看，地铁开通，对房价的影响更多是锦上添花，但达不到雪中送炭的程度。理性看待地铁对房价的作用，所以我只会给交通10%的权重。

新房的学校，要注意的是学校都是尚未验证过成绩的。

所以我们在买入前，可以通过一些角度来判断。

我觉得主要还是两方面，第一是学校方的办学思路和资源投入力度，说通俗一点就是学校高层的管理水平，老师的教学水平，学校硬件配套水平。

第二是生源质量。

从学校方面来看，由于每所新办学校的情况都不同，我们就不做具体说明。但是我们可以从政府网站或者学校公开的信息中，发现端倪。

产品设计我觉得是最不重要的一个环节，但是这反而是开发商和一些媒体最喜欢吹嘘的点。

为什么会这样，因为地段，产业配套，这些都是一个项目的基本盘，天生如此，后天用多少努力都无法改变。

那开发商能做的，就只能是在设计上面精雕细琢，别无他法。

02

我们按照这个比例，可以拿广州目前在售的一些新盘做拆解。

我们先拿金融城北区的珠江天郦来看。现在珠江天郦129㎡北向的价格大概在6.8万/㎡左右，南向140㎡的单价在7万/㎡往上。

隔壁的次新东御苑现在的成交价大概在6万左右。

我们以东御苑为准，做一个拆分。

地段价值2.4万（40%），周边的产业配套1.8万（30%），交通0.6万（10%），学校0.6万（10%），产品设计0.6万（10%）。

好了，我们再看珠江天郦，除了产品设计外，其他配套都和东御苑类似。

天郦比东御苑的单价高出1万/㎡，我觉得是合理的，没有太多的溢价。

然后我们拿这个拆解的方式，来看广园快速以北的保利天瑞。

保利天瑞上车的门槛是107㎡的四方，总价800万起，单价就是7.5/㎡起。

保利天瑞可以算作汇景新城板块，地段价值保守算金融城北区的9折，那我们就算2.1万，周边产业配套差车陂不少，车陂本身在金融城北区，还能更好受到珠城和琶洲的产业辐射。天瑞在产业配套方面，只能7折了，我们算1.2万。

然后再看交通，天瑞周边没有地铁，开车通勤也不大方便，交通是硬伤，只能打个6折。就算个0.4万。

保利天瑞官宣了广东实验中学教育集团办学，由于成绩未知，姑且当作和骏景小学骏景中学的配套打个平手吧，算0.6万。

产品设计肯定是保利天瑞完胜，新中式的园林设计，和不错的交标，强东御苑不少。我算高个一倍，那就是1.2万。

这样算下来就是2.1+1.2+0.4+0.6+1.2=5.5万

当然，我这里不是说保利天瑞就只值5.5万/㎡，但这个拆解的办法，提供了一种方法论，可以最快的让两个不是同一个板块的新房和二手房，有一个直观的对比。

让我们透过花里胡哨的营销，以及营造出的梦境中，看清新房的价值到底应该是多少。

东御苑周边有地铁，有产业，地段更靠近产业核心区，保利天瑞单纯靠着产品设计，就卖7.5万/㎡起，我觉得溢价还挺大的。

有了东御苑的建模，那我们再去看保利天瑞的价格，是不是多少有点豁然开朗了。把复杂问题简单化了。

既然同一个板块的二手房价格算明白了，新房就是简单乘除法。

其实新房还有个2-3年的建设期，按照每年租金是房价1.2%的租售比计算，3年还有3.6%的租金价值没算进去，当然这点我们就就把他忽略了。

当然，如果是纯自住，居住体验也是价值。

只不过这个东西就是主观玄学了，没法数据化来计算。

所以我一直和客户讲，只要一套房子有舒适的居住体验，能满足自己和家庭的需求就好，毕竟在这个世界上喜欢比什么都重要。

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（2024.7.9 橙子 yxjcena）