对于我国绝大多数老百姓来说，“购房”一直是承载着他们家庭梦想与压力的人生大事，也始终是社会热议的焦点。随着时代的变迁，特别是近几十年间，房地产市场的波澜壮阔，更是将这一话题推向了前所未有的高度。步入2024年，楼市的风云变幻似乎预示着一个新的时代的到来，房价的连续下跌、市场情绪的微妙变化，无不让人心生疑虑：未来的房地产市场，究竟是黄金遍地，还是葱价难保？

01 房价的疯狂与理性的回归

回望过去，自1998年中国住房制度改革以来，房地产市场仿佛被按下了快进键，一路狂奔。从最初的均价2000元/平米，到如今部分城市动辄数万甚至数十万一平的天价，房价的涨幅令人惊叹。这背后，是城市化进程的加速、人口红利的释放、居民收入水平的提升以及投资渠道的相对匮乏等多重因素共同作用的结果。然而，任何事物的发展都有其自身的规律，房地产市场也不例外。在经历了长达二十多年的持续上涨后，市场终于迎来了拐点。

进入2021年下半年，楼市开始出现降温迹象，政策调控不断加码，旨在遏制投机炒房，促进房地产市场平稳健康发展。然而，即便是在一系列救市政策的刺激下，房价的下跌趋势依然难以逆转。2024年，百城房价连续25个月的下跌，更是将市场的寒意传递给了每一个人。这种前所未有的跌势，不仅让购房者陷入了深深的观望之中，也让那些曾经坚信房价永涨不跌的投资者们，感到了前所未有的压力与焦虑。

02 专家马光远的楼市洞察

面对楼市的风云变幻，独立经济学家马光远的观点尤为引人关注。他提出的“房价涨了20多年，拐点终于到来”的论断，无疑是对当前楼市现状最直接的描述。在他看来，房地产作为中国最好投资品的时代已经一去不复返了。这一观点，既是对过去二十年房地产市场疯狂上涨的深刻反思，也是对未来楼市走向的理性预判。

马光远进一步指出，“未来，房子将逐步回归到居住属性。”这句话，如同一剂清醒剂，让沉浸在房价暴涨幻想中的人们猛然惊醒。它意味着，未来的房地产市场将更加注重居住功能的实现，而非简单的投资炒作。房价的涨跌将更多地与居民的收入水平、城市的经济发展水平以及人口流动情况等因素相关联，而非完全由投机资金所主导。

03 房价的未来：黄金价还是大葱价？

对于未来房价的走向，市场上存在着截然不同的两种观点。一方认为，一线城市核心区域的房子由于其稀缺性和独特的区位优势，仍将保持其“黄金价”的地位；而另一方则担心，随着楼市寒冬的到来，房子可能会变得像“大葱”一样廉价。然而，马光远的观点为我们提供了一个更为理性的视角。

在他看来，虽然房价暴涨的时代已经结束，但房价暴跌至“大葱价”的可能性也微乎其微。毕竟楼市一直以来都是我国的重要经济支柱，各地不会坐视房地产市场出现崩盘的风险，而会采取各种措施来维护市场的稳定。此外，随着居民收入水平的提升和城镇化进程的持续推进，人们对于住房的需求仍然旺盛。因此，未来房价的走势将更多地呈现出一种稳中有降、逐步回归理性的态势。

以上海为例，这座国际化大都市的房价一直以来都是全国乃至全球的焦点。然而，即便是这样的一线城市，也难以逃脱市场调整的命运。近年来，随着政策调控的不断加强和市场情绪的微妙变化，上海房价也开始出现松动。曾经万元难求的市中心豪宅，如今也打出了诱人的折扣。这一变化不仅反映了市场供需关系的微妙调整，也预示着未来一线城市房价将更多地与居民的实际购买力相挂钩。

当然，需要指出的是，由于一线城市在经济、文化、教育等方面的独特优势，其房价的跌幅和速度可能会相对较慢。但无论如何，这种调整都是市场规律作用的必然结果，也是房地产市场逐步走向成熟和理性的重要标志。

04 房价理性回归的4大因素

上面已经说过，百城房价已连续25个月呈现下滑态势，超过九成城市房价不再如昔日那般坚挺。这一变化，无疑给长期以来习惯于房价上涨预期的市场参与者带来了巨大的心理冲击。那么，是什么力量推动了房价的理性回归？实际上，这背后隐藏着4大深层次的原因：

一、供需关系逆转，房源过剩成常态

从供需关系的角度来看，中国房地产市场已逐步从供不应求转向供大于求。随着城市化进程的推进和居民生活水平的提高，许多家庭不仅拥有了一套住房，甚至拥有了多套房产。数据显示，全国范围内有超过41.5%的家庭拥有两套及以上住房，这意味着未来年轻一代在继承父辈房产后，将面临更加充裕的居住选择。因此，单纯的购房需求已难以支撑房价的持续上涨。

二、上涨周期见顶，历史规律难违

从房价上涨的周期性来看，中国房地产市场已经历了长达20多年的上涨周期。这一周期之长、涨幅之大，在全球范围内都是极为罕见的。然而，任何事物都有其盛极而衰的规律。在经历了长期的上涨之后，房价上涨的动力已明显减弱。加之政策调控、经济结构调整等多种因素的影响，房价上涨的通道已被堵死，未来房价将更趋向于平稳甚至下行。

三、保障房分流市场，商品房需求受冲击

未来五年内各地计划新增的600万套保障房，将对商品房市场形成巨大的分流作用。这些保障房以其较低的价格和较高的性价比，吸引了大量中低收入家庭的关注。随着保障房的不断入市和供应量的增加，商品房市场的需求量将进一步被削弱。这不仅有助于缓解部分城市的住房紧张状况，也将对商品房价格形成一定的下行压力。

四、居民购买力下降，购房意愿减弱

从居民购买力的角度来看，三年疫情的冲击让许多人的收入水平大幅下降甚至失业。在这种情况下，居民对于购房的意愿和能力都受到了严重的影响。即便有购房需求的人群，也往往因为缺钱而不得不推迟或放弃购房计划。这种趋势的持续发展将进一步削弱房价的支撑力并推动其回归理性水平。

写在最后：

总的来说，未来的房地产市场，将不再是一个简单的投资炒作场所，而是一个更加注重居住功能、更加贴近民生需求的行业。面对如此复杂的楼市环境和深刻的市场变革，投资者和购房者都需要重新审视自己的购房理念和策略。在房价暴涨已成昨日黄花的今天，投资客的大量离场和改善型购房需求的崛起，成为了市场的新常态。

此外，随着投资退潮和市场需求的变化，房子的居住属性也将得到更加充分的体现。对于普通购房者而言，他们更应该关注房子的居住品质和舒适度，而不是盲目追求房价的涨跌。毕竟房子是用来住的而不是用来炒的。只有当我们摒弃了投机心理回归居住初心时，才能在变幻莫测的楼市中找到真正属于自己的位置。