刚需的倔强,中海浣花里VS保利和颂,怎么选?

房地产高手拿铁 2024-03-25 08:50:55

保利自从在广钢打造最后一个高端盘:保利堂悦之后,就开始准备退出广钢了,无奈中海又拉来保利一起开发朗阅。

讲真,保利在芳村独立开发的小盘,基本是偏刚需为主的。

前有和悦滨江,后有保利和颂。

目前整个荔湾分为三大板块:芳村白鹅潭、坑口花地湾、广钢聚龙湾,后期还会增加一个东沙板块。

今天我们主要说的是花地湾板块,花地湾板块大部分是广信开发的,现在被万科资产包拿下,被开发成了万汇天地系列。

大地主还是万科,拆分了两个小地块给到中海保利,地价2.4-2.7万,如今售价4.3-5万之间,是比万科开发的金域曦府和万汇天地臻园要便宜的。

先说一下这些板块的配套,距离地铁1号线坑口站和花地湾站都不远,可以直达体育中心,未来芳村11/22号线开通,那去到琶洲珠江新城会更便捷了。

目前芳村最热闹的商业就是坑口的荔胜广场,离未来的太古里、华润万象城也就是2-3公里。

3公里范围内,还有荔湾人民医院、省中医芳村医院、中医药大学附属三院。

论配套的话,还是不错的,只是附近的产业较为落后,主要以批发市场为主,其次,整个芳村不是旧改就是基建,不是挖地铁就是修隧道,还要建设白鹅潭,到处像个工地一样,现代化与传统相结合,一边是十几万的江景房,一边是两三万的老破小。

对于刚需来说,主要看能不能上得了车,毕竟三四百万上车主城区还是比较吃香的,新广过来主要买刚需户型,老广可能会偏改善一些。

不过这个花地湾板块,还是偏刚需的,那接下来我们就分别介绍一下这两个小区。

小区:保利和颂

户数:4栋616户

层高:32层

梯户比:2梯5户

容积率:4.9

物业费:3.82

使用率:100%

车位比:1:0.86

单价:4.4-4.8万

面积:三房71/76/86,四房99

总价:280/330/380/480

配套:幼儿园+金兰苑小学

整个花地湾板块都是以老旧小区为主,这几年开发商了一些新盘,但是容积率都很高。

而保利操盘能力是极强的,虽然地块小,地价高,但是还得要在芳村众多大盘里面突围,也是挺厉害的。

这次保利拿出来的产品就是那种极致的三房和四房,最小71,最大99,总价在300万不到就可以买三房了,400万不到就可以买大三房了,500万不到就可以买四房了。

保利目前是整个花地湾板块里容积率最低的,但是盘也不大,就四栋楼。

和保利有竞争的其实就是中海浣花里和万科朗庭,这一次,保利还是用户型取胜了,在卷得要死的花地湾杀出了重围。

目前71的小三房已经卖得差不多了,主推的是86的三房两卫,总价才380万,非常有性价比。

对比之前金域曦府90多的三房都要五百多万了,去到广钢,400万不到也只能买两房或三房一卫, 这样显得保利和颂性价比确实很高。

此外,保利和颂得房率也是比较高,基本都超过100%。

缺点就是小区太小,周边都是老破小为主,低楼层景观一般,靠近马路,噪音粉尘少不了,学位也比较一般,建议刚需就不要考虑学位因素了。

小区:中海浣花里

户数:3栋760户

层高:43层

梯户比:1/2栋3梯6户,3栋3梯7户

容积率:6.57

物业费:3.93

使用率:95%

单价:4.3-4.6万

面积:三房71/88,四房108

总价:310/410/510

配套:省实花地湾校区

中海的位置更靠近地铁口,位置更好,遮挡也没有保利和颂严重,但是容积率也更高了,三梯六户/七户,等电梯也是挺费时间的。

超高层并非中海的错,整个花地湾板块,到广钢,再到沿江一带的豪宅都有大量的超高层,密度也是非常高,只能买得起这里,你就得要适应这里。

而且中海从户型上来看,是没有保利和颂的好,71的户型不像个完整的三房,连个阳台都没有,又想要三房,又想要便宜,又想要在超高层里做高赠送,其实是不容易的,所以中海浣花里的价格会比保利和颂的要贵一点点。

另外就是88和108的三四房,面积比保利和颂的要大,每个人实际感受不同,建议去现场做个对比。

可能是他们有一定的学位溢价吧,但是这个省实学位现在还不确定,毕竟没有交楼,没有得到官方证实,大家还是留个心眼。

中海自称在品质和物业上比保利更胜一筹,如果保利能顺利清盘,中海也不会太差,毕竟都是同一批客群,都才六七百套货。

中海的不利因素是旁边有个地铁隧道,但是据说会做隔音棚,虽然会加隔音棚,楼下的噪音和震动是避免不了的。

我认为浣花里比较大的优点就是靠近地铁了,比保利快多两分钟,实际上并没有太大的差别。

最后,我们再来总结一下。

不管是中海还是保利,能买的户型也就是80多的三房,总价控制在350-400万之间即可,超过这个价格可能东边或南部会有更多的选择。

花地湾作为刚需板块,在建的新盘里,保利和颂和中海浣花里是一个梯队的竞争对手,万科把自己摘开没有放在一起竞争。

如果万科后期的商业能够兑现,花地湾还是有很强居住属性的。

虽然这个板块和白鹅潭、太古里不远,但中间断裂带也很明显,如果真的是那么高端的商场,跟刚需小伙伴们关系也不大,也并非刚需们消费得起的。

所以要在这里建一堆刚需盘,起码也要配建一些生活成本不高的商业配套吧,而不是买得起却住不起。

还是那句话,花地湾只适合300-500万的刚需买家,工作在越秀、海珠西、荔湾的人,对于地铁通勤有较高的要求。

借着今年芳村有10/11/22号线的开通,今年芳村还有七块地要出让,不管哪里出让,都会稀释现有住宅的价值,当然,我们也要看看它做什么样的产品。

0 阅读:0