江湾和樾是海珠区第一座和樾系产品，位于海珠西光大花园隔壁。

作为越秀、珠实和海珠城发三者联合开发的楼盘，江湾和樾的市场关注度不小。

江湾和樾4号楼的188和160真心不错，值得一看。

同样是越秀出品，世界大观的140和190，可能就只有1.8米进深阳台，做不到江湾和樾那种2.2米。

产品方面我认为是没有问题的，主要是定价，容易受到市场相同总价的竞品冲击。

海珠的机会和优势一直存在，若是把居住环境搞好了，它绝对是人居高地，可以更好跟天河竞争。

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有人说，做大面积高总价的产品，怕流动性差，卖不好，风险太高。

任何高总价的房子，必须占据两个条件：

其一是占据绝佳的地理位置，其二是拥有稀缺的自然景观。

什么样的景观算是稀缺呢？

江景，园景，最不济的至少也是城景（CBD景观）。

江湾和樾的户型全部南向，后航道的珠江位于楼盘西边——

也就是说，楼盘的西南向户型，高层无遮挡是可以看江的。

江湾和樾的江景被吐槽观感太差，靠近高架桥，还有那一圈圈不知道什么时候拆走的东西。

现场的销售说，光大的很多业主也会想要买新房，置换到这边。

对此我是表示怀疑的。

光大能够望江的是三期榕岸，榕岸去沙园地铁最远（大概1公里多），由此可见江湾和樾距离沙园地铁更不近。

光大对口学校是宝玉直，而江湾和樾目前距离最近的小学是宝玉直实验小学南边路校区。

至于商业，海珠西素以配套成熟而闻名——

它的沙园菜市场、乐峰广场，对于那些想要步行去买菜的人群非常友好。

江湾和樾目前楼下除了鹤洞大桥之外，并无太多商业业态，需要加个电动车才能完成这些日常活动。

光大一二期的一些两房业主或许会置换到江湾和樾这里，毕竟更新的楼龄以及更新的产品摆在这。

住这边也住习惯了，电动车出行本是广州大多数楼盘的标配，这个也没什么不好。

02

昨天去看房的时候，旁边就有人嘀咕：

江湾和樾的160和188这个总价段，好像可以买到中海大境了。

这是市场的真实声音，也是目前江湾和樾的尴尬处境——

同等总价约束下，竞争力不足。

同等价位下，江湾和樾和中海大境，谁更有潜力？

前者主打江景，后者是湿地公园的园景——在广府人的眼里，江景肯定是优于园景的啦。

前者位于海珠西，后者位于海珠中（南中轴线）——显然对于鲜有增量的西部，中部更具想象力、更有新故事可以讲。

越秀地产做产品的能力，从番禺和樾府三期开始，到后面的越天和，以及江湾和樾都是超度偷面积——100%使用率。

除此之外，小区比邻庄头公园，周末的时候还可以游玩散步，也算是一个小小的加分项。

“一半江景一半公园”？越秀地产真的太会造势了。

样板间设置在庄头公园里，江景也是少量大面积户型才能望江，定价方面目前看不出任何性价比。

若是能降降价格，其实楼盘还是不错的。

THE ENG

人类社会只要参与的人多一些的游戏，只要时间足够长，一般都是有效性游戏。

比如说是金子就会发光，或者说垃圾资产就会暴雷。

市场长期看一定是有效的，短期看可能是无效，这才叫投资的机会。

股票如此，楼市也是如此。