时隔两年，杭州二手房成交量回归“万套时代”。
3月还剩三天，目前杭州二手房已成交9140套（数据截至3月28日）。
若按照日均330套计算，全月成交量将突破万套，而上一次杭州二手房成交量在万套以上，还是2021年3月的1.15万套。
春节后，杭州市场，特别是作为市场终端和真实市场信号的二手房市场，率先展露复苏迹象。
2月，杭州二手房成交近7000套，创下20个月新高，而3月成交量继续大幅攀升。
商品房市场的基本逻辑是：只要有一二手房的套利空间，就永远摇不停。
市场复苏的信号向土地市场传导，在2月21日的集中出让中，房企拿地积极性有所修复，13宗宅地，最终10宗溢价成交（其中8宗溢价封顶摇号）。
杭州土地供应节奏加快，2021年开始的一年三次集中供地政策，正在转变为每月一次的常态化供地。
3月29日，10宗宅地正式出让，表现如何？
而一个月后的4月25日，杭州还将有12宗宅地上市出让。
杭州共出让10宗宅地，总出让面积约31万㎡，总可建面积约75万㎡，总起价约131亿元，最终总成交金额144.8亿元。
10宗宅地中，4宗在上午成交，绿城、滨江分获各2宗，其余6宗溢价封顶，将在下午进行摇号。
这10宗宅地，在挂牌时我们曾做过分析：
1、有多宗热点板块的宅地。钱江世纪城SKP北宅地、中泰宅地在昨天傍晚就已报价封顶直接进入摇号环节，而在各地块竞价前，浦沿宅地、华丰宅地、宁围宅地也提前封顶进行摇号。
2、多个区域和板块住宅库存较低。中泰几乎已经没有库存；未来科技城去化周期仅1.5个月；钱江世纪城住宅存量18万㎡，按大户型200㎡一套粗略估算，存量不足千套；滨江区去化周期也只有约8个月。
3、地铁优势明显。这批地块多数靠近地铁站，除大江东地块距离地铁站1公里左右，其余地块距离地铁站都在500米及以内。
3月29日杭州土地出让指标一览表
可以明显看出，在市场复苏之际，官方顺势推出优势地块以强化市场复苏的力度和持续的时间。
城市经营高手杭州，在今年的土地市场上，“量多质优”将是最明显的特征。
这一理念也正在被周边城市学习和效仿。
两天前（3月27日），嘉兴成交两宗国际商务区的宅地，分别被绿城和香港兴业竞得，溢价率分别为23.4%和31.6%，成交楼面价均接近1万元/㎡。
昨天（3月28日），绍兴柯桥区也推出一块低密地块，由绍兴欣明置业&绍兴骐宁联合竞得，成交楼面价1.68万元/㎡，溢价率30.2%。
01
世纪城SKP北宅地溢价封顶摇号
钱江世纪城推出一宗SKP北宅地，在昨天报价阶段就提前溢价封顶，进入线下摇号环节。
SKP北宅地区位优势突出，南面紧挨着杭州SKP，往北600米是杭州亚运村，距离2号线盈丰路站约500米。
地块容积率2.9，可建面积4.6万㎡，精装限价46000元/㎡，最终溢价封顶摇号，封顶总价近15.0亿元，楼面价32244元/㎡，溢价11.96%。
钱江世纪城宅地实景图
图源：杭州读地云
钱江世纪城2022年共有5宗宅地成交，总可建面积约30万㎡。
去年12月，在2022年第一批成交的中粮悦著云轩、滨江揽奥望座（住宅部分）相继开盘摇号。
仅1幢住宅的滨江揽奥望座户型都是300㎡、320㎡大户型，92套房源开启社保入围，诞生仅7.26%的超低中签率，且房源需5年限售；中粮悦著云轩户型143-170㎡，也取得低至10.58%的中签率。
钱江世纪城新房稀缺，除今日成交地块以外，仅剩2022年第四批成交的三个项目，即滨江拥奥府、滨江澄虹府和中天项目，总可建面积约18万㎡。粗略按200㎡一套计算，可供应房源仅900套。
不过区域内次新房众多，以保利澄品为例，二手房挂牌价约7.5万-11万元/㎡。（数据来源：贝壳找房，下同）
02
绿城补仓未科浙大一院东宅地
2月21日，未来科技城刚成交一宗浙大一院西宅地，由滨江溢价6.9%拿下，推出的浙大一院东宅地，由绿城收入囊中。
地块容积率2.9，可建面积12.7万㎡，精装限价36100元/㎡，由绿城以总价32.5亿元竞得，楼面价25515元/㎡，溢价10.94%。
未来科技城宅地实景图
图源：余杭读地云
相比2月滨江竞得地块（容积率2.5，可建面积4.4万㎡），今日成交地块与其起价相同，但体量大不少，容积率也更高。
地块西邻浙大一院，距离5号线葛巷站约500米，周边住区建设成熟，被富力中心、阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来等小区包围，二手房高层挂牌价约5万-8万元/㎡。
未来科技城的新房摇号一直保持着高热度，2022年至今，杭珹未来中心、富力中心、枫汀云邸等楼盘多次开盘，中签率几乎都在10%上下，多次需社保入围。
目前该板块住宅库存较低，仅11万㎡，去化周期仅1.5个月。（数据截至2023年2月底，下同）
03
浦沿加推宅地溢价封顶摇号
浦沿也继2月21日出让后，再次加推一宗宅地。
滨江核心区宅地供应稀缺，从近一年滨江区推地区域来看，重点打造智慧新天地的浦沿，正成为滨江区住宅供应的主战场。
2022年-2023年2月，滨江区成交的4宗宅地，有3宗位于浦沿街道。其中，2月成交的宅地因容积率仅1.7，迎来多家房企竞争摇号，最终花落浙江企业伟星。
推出的宅地，位于伟星项目北面约600米处，毗邻江南文苑、钱塘玫瑰湾等老小区，靠近滨江文教区，距离4号线杨家墩站、6号线西浦路站均约400米。
地块容积率2.3，可建面积5.9万㎡，精装限价40000元/㎡，在正式竞价前已经报价封顶，封顶总价15.5亿元，楼面价26241元/㎡，溢价11.5%。
浦沿宅地实景图
图源：杭州读地云
地块东南角的滨江建杭观晖美寓是浦沿较热门楼盘，2022年12月开盘以来，多次摇号中签率约34%-65%，目前已售罄。
滨江区总体住宅库存不高，约33万㎡，去化周期约8个月。
04
华丰容积率1.7宅地溢价封顶摇号
华丰宅地是本批次唯一一宗容积率2.0以下的地块，也是主城推出的两宗地块之一，受到不少关注。
华丰汽轮动力大厦南侧地块，容积率1.7，可建面积4.6万㎡，精装限价34690元/㎡，同样在正式竞价前已经报价封顶，封顶总价9.7亿元，楼面价21346元/㎡，溢价11.43%。
华丰宅地实景图
图源：杭州读地云
地块距离3号线汽轮广场站约300米，西面靠近北景园、都市枫林等老小区，但东面靠近秋石高架，或受到一定噪音干扰。
秋石高架以东的华发联发悦望荟（容积率2.2），距离华丰地块约400米，多次开盘均无需摇号。相比之下，成交地块精装限价上调了1490元/㎡，不过容积率也更低，考验拿地房企的产品打造力。
目前华丰住宅库存近11万㎡，去化周期约11个月。
05
金沙湖北宅地溢价封顶摇号
金沙湖北宅地，竞价后溢价封顶将进行摇号，封顶总价30.2亿元，楼面价24064元/㎡，溢价11.86%。
地块容积率2.4，可建面积12.5万㎡，精装限价38300元/㎡。
金沙湖宅地实景图
图源：杭州读地云
地块距离金沙湖公园约400米，距离1号线金沙湖站约500米，周边龙湖金沙天街、龙湖吾角天街、金沙印象城、邵逸夫医院钱塘院区等配套丰富。
金沙湖上一次宅地出让是2022年9月的湖翠里，容积率2.4，精装限价38300元/㎡，由中豪溢价10%竞得，成交楼面价约2.4万元/㎡。该项目在今年2月首开，摇号中签率约53%。
06
中泰、宁围宅地封顶摇号
大江东宅地由滨江溢价竞得
中泰宅地、宁围宅地虽处于偏郊区板块，但受到低库存、地铁优势、较低的地价等因素影响，而受到房企关注，均进入摇号环节。
此外，大江东宅地溢价成交，而东湖新城两宗宅地均底价成交。
中泰宅地，距离16号线中泰站约300米。地块容积率2.3，可建面积6.7万㎡，精装限价22900元/㎡，在昨天傍晚就报价封顶进入摇号，封顶总价6.8亿元，楼面价10037元/㎡，溢价11.53%。
目前，中泰和老余杭几乎都没有新房库存，今日成交地块又毗邻地铁站，或成为该地块竞争激烈的一大原因。
中泰宅地实景图
图源：杭州读地云
宁围Costco西宅地，与今年即将开业的Costco（开市客）仅相隔200米，距离19号线耕文路站约300米。
地块容积率2.5，可建面积11.1万㎡，精装限价29500元/㎡，在正式竞价前就报价封顶，封顶总价18.7亿元，楼面价16796元/㎡，溢价11.97%。
宁围宅地实景图
图源：杭州读地云
大江东核心宅地，北面距离上一批滨江拿下的地块约300米，容积率2.5，可建面积6.4万㎡，精装限价21300元/㎡，再次由滨江以总价5.9亿元竞得，楼面价9158元/㎡，溢价1.73%。
地块距离最近的8号线青西三路站约1公里，距离商业配套大江东宝龙广场、龙湖江东天街均在1.5公里左右。
大江东宅地实景图
图源：杭州读地云
东湖新城两宗相邻宅地，距离9号线龙安站约500米，往北800米是杭州地铁昌达路车辆段上盖综合体项目。
其中，昌达路与顺意路交汇西北处地块，容积率2.2，可建面积5.1万㎡，精装限价22600元/㎡，由绿城以底价5.4亿元竞得，楼面价10500元/㎡。
宏达路与顺意路交汇西南处地块，容积率2.2，可建面积5.0万㎡，精装限价22600元/㎡，由滨江以底价5.2亿元竞得，楼面价10500元/㎡。
东湖新城两宗宅地实景图
图源：杭州读地云
直到今天，我们仍然无法对这一轮市场复苏的力度和持续时间，做出准确的判断。
市场将受各种因素影响，而其中诸多因素并非房地产市场本身，包括并不限于国际时局、国际贸易、国际国内的金融风险、就业形势，甚至包括可能来临的第二波疫情冲击等。
