“持续分化”是近年来成都楼市的一大重要特征。

早期的楼市分化存在于各圈层间，一圈层的“含金量”有绝对优势；2022年以来，市场逐步聚焦在主城的锦江区、青羊区、高新区以及二圈层的龙泉驿、双流区等几个区域；到今年，区域之间的竞争已经进化为板块之间的竞争，焦点板块的房价持续高位突破，市场呈现两极分化。

热门板块大致可以分为两类：第一类在人气、声量、楼市活跃度等指标上都具有领先优势，典型如天新麓湖、锦江林家坝、青羊蔡桥等等；第二类则更为低调，往往受制于空间规模、供地节奏等，发声的持续度不及第一类，但仍“出品即精品”，为数不多的土地和住宅项目供应，皆能掀起声浪，创造历史。

位于锦江区三圣乡的驸马板块，就属于后者。

驸马板块的土地自首次推出以来，成绩相当亮眼：2020年11月2日首宗宅地公告入市，15800元/㎡的起始楼面价一举刷新当时成都最高起拍价纪录，此后短短两三年就诞生了4宗楼面价18000+元/㎡地块，最高成交楼面价达到20300元/㎡，并向市场输送了锦江大院、锦江上院、锦江璞园以及锦江赋4个高改项目。2023年住宅备案量上千套的热门板块中，驸马板块的住宅备案单价及套均总价均高居大成都NO.1。受限于整体供地规模及节奏，区域在售项目持续保持1-2个，且大多是总价500万元以上的高改产品，每次开盘加推均有不错的销售表现，其中多次加推即售罄，获得了全城高端改善客户的认可，板块的声量用一句“低调奢华”不为过。近日，随着区域内名校办学以及后续供地等消息相继传出，驸马板块再次回归市场焦点。驸马板块正在高速向“完全体”进化。

No.1

最壕的“大势”板块

单价总价双居NO.1

衡量房地产市场，无非“量”与“价”：借助量看清市场活跃度，借助价看清产品的品质与客户的圈层属性。

低调的驸马板块，实则量价双高。

驸马板块其实很“新”——楼市高速进化的这十年间，驸马板块从2020年末才开始供应宅地，加入到成都楼市的竞争中来。但，起跳即登顶。

区域首轮拍地就闯入了成都第一梯队。2020年底，驸马板块首批2宗宅地上市，最后均以“熔断+移交23%”的结果成交，名义成交楼面地价分别为18100元/㎡（锦熙投资）和19300元/㎡（华发股份&锦江统建）。其中，19300元/㎡为彼时锦江区地价第二高。若算上建安及移交成本，这2宗地的实际楼面价已远超当时的最高名义楼面地价20700元/㎡。

2021年下半年，市场进入横盘状态，华发统建锦江大院最小面积约214㎡、最高总价约千万元的叠墅入市，高达84%的首日去化率在高改项目中实属罕见。此后一年间（2021.10-2022.11），锦江大院四开四捷，12套套均总价约1633万的合院以及450套650-850万元的叠墅全数出清，统计周期内其叠拼备案面积及备案总价居大成都之首，驸马板块自此在成都住宅市场“一炮而响”。

细数之下，自2020年底首次供地至今的这三年多来，驸马板块共拍卖成交了8宗涉宅用地，其中半数成交楼面地价达18000+元/㎡，最高为20300元/㎡，且共6宗地溢价成交，土地市场成绩斐然。

住宅市场同样亮眼。自锦江大院之后，华发股份和锦江统建持续深耕驸马板块，打造呈现锦江璞园项目；锦江上院项目则由华润置地、华发股份和锦江统建联合开发；加上锦熙投资的锦江赋，这四大项目共同带飞了驸马板块——锦江上院项目于2023年3月入市，九开九罄，2023年全年住宅认购总额近50亿元，是五城区备案/认购双口径销冠。2023年5月初，锦江璞园住宅首次开盘，124套住宅开盘即罄，时隔仅3周，锦江璞园住宅再次入市，当日去化近8成，后也迅速出清，总用时不到1个月，预售均价约3.6万元/㎡的锦江璞园所有住宅房源就售罄。可谓是成都豪宅市场，驸马项目均榜上有其名。

2023年全年，驸马板块共计备案住宅约1358套，备案均价约3.39万元/㎡，套均总价约661.6万元。在30余个住宅备案上千套的板块中，驸马板块住宅单价与套均总价均超越麓湖板块，位居NO.1。

显然，驸马板块在成都高净值客群中，获得了相当高的认可度。

No.2

先天资源+数次调规

驸马剑指差异化豪宅区

整体梳理驸马板块近年来住宅分维度成交情况可以看出，区域主力成交总价500-1400万，主力在售建面169-400㎡的高端改善型产品，且总价600万以上的产品成交占比近55%，定位纯粹。加上年度去化上千套，显而易见，驸马板块的客源已然跳脱出地缘层面，吸引了全城的高改需求。

得到高净值客群的投票，驸马板块是有先天优势的。作为从2023年起成都唯一一个月度住宅成交均价从未低于过3w元/㎡的区域，锦江区在楼市中的地位是毋庸置疑的。随着锦江区的开发重心不得不向南三环外走，彼时周边开发最为成熟的驸马板块，顺理成章成为接棒的第一站。

交通上，区域周边的主干道路网早已成型。横向上，既有三环和绕城两条快速通道，也有锦江大道连接金融城；纵向上成龙大道串联起了市中心、二环、三环、锦江大道和绕城高速，如今已可以通过白鹭湾枢纽互通迅速连接机场高速，整体通达性强。

地理位置上，驸马板块是成都环城生态带的组成部分，板块向西紧邻万亩三圣花乡及约3000亩的白鹭湾湿地公园，周边生态资源的规模领先全城。

更为重要的是，基于其先天的区位和资源优势，驸马板块在后期的用地规划布局中，更是注重将优势发挥到最大化。从2020年底重启供地以来，驸马板块曾多次调规，而这数次调规，都是奔着同样的目标：引导驸马板块成为成都更具差异化优势的高改住区。

☞ 兼顾住宅与配套，区域功能复合。

同样是南三环外的新兴板块，驸马板块的用地规划和白鹭湾片区、林家坝片区都有着明显的区别。最为直观的是，除纯住宅用地之外，驸马板块预留了住兼商用地、教育用地（涵盖中小学及幼儿园用地）、医疗设施用地、绿化用地、服务设施用地、文体设施用地以及商业用地等，功能复合，配套完善。而白鹭湾片区用地规划则更多是产业用地，林家坝以产业配套住宅规划为主。

☞ 配套设施用地穿插嵌入，后期利用率高。

在用地分布上，各类配套呈穿插嵌入式分布。可以明显看出，片区内教育及商业（含住兼商用地）分散规划辐射整个区域，延伸到家门口的社区绿地与西侧的湿地共同组成了有层次的生态体系。不同于集中规划，穿插式分布的配套，后期的利用率会更高。

☞ 宅地规整，低容低密，梯度限高，生态资源优势最大化。

得益于统一规划，驸马板块的涉宅用地无论体量还是用地指标，都可以满足更多形态的改善产品。调规后，驸马板块既有20亩左右的袖珍地（房企拿地及开发压力小），也有百亩宅地，造就了锦江上院以及锦江赋等百亩大盘。同时，涉宅用地容积率仅1.8-2.4，低容低密。

尤为值得一提的是，区域住宅限高由白桦林路一侧向西南湿地公园方向递减。靠近白桦林路的宅地建筑限高48米，而西南面向生态湿地的地块，建筑限高36米，并且临环城生态区一侧沿道路红线进深30米的建筑控制线内，建筑高度不高于15米。这种梯度式限高，保证了从绕城方向望去，驸马板块的城市天际线更有层次，且每一圈住宅都拥有很好的景观视野。同时，低容+不同限高可以打造合院、叠拼、洋房等多种建筑形态，满足不同的改善需求。

☞ 与智慧医养及文创产业为邻，宜居属性进一步强化。

近年来，锦江区坚决落实市委市政府“三个做优做强”“制造强市”“产业建圈强链”等战略部署，以建设人工智能创新应用先导区为牵引，规划打造了锦江软件园——“一道九园”。

其中驸马板块所在的区域为智慧医养产业园，四川大学华西医院锦江院区、华西二院锦江院区、国家紧急医学救援基地、德胜智慧医疗产业大厦、锦江国际文化中心等重点项目已经或正在落地当中，区域的医疗及康养配套丰富。成龙大道以东规划为都市文旅产业带，发展动漫、文创等新业态。这与以发展人工智能、汽贸、生物等产业为主的白鹭湾、林家坝等板块有着明显的区别。

驸马板块的医养及文创产业，完全可以24小时服务于日常生活，这也更利于纯粹高端居住氛围的形成与持续。

No.3

闷声干大事

医疗扩容交通升级 名校商业持续落地

作为整个大三圣乡片区的最后一块集中开发拼图，驸马板块当前其实已经拥有较为丰富的配套，成龙大道以北，华熙LIVE528和卓锦曼购两大商业体均已开业，南侧的华西二院锦江院区已投用，临锦江大道的华西医院锦江院区一期工程最后一批大型医疗设备已完成进场吊装，竣工在即；去年华西医院锦江院区二期项目也已获批，预计将再增加10万㎡。建成后，将提高西南地区突发公共卫生事件及重大灾难事件的医疗应急救援水平，于驸马板块来说是重大利好。

同步板块及周边的交通配套也在升级当中。一是串联锦江区与金融城的锦江大道，已由原来的双向六车道提升改造为双向八车道，以缓解高峰期拥堵；成龙大道（三环-绕城段）改造工程目前已进入方案设计阶段，计划通过取消主道红绿灯、分离直行与转向交通来提升成龙大道的通行能力，同时增设下穿隧道，为华西二院提供充足的地面行车空间等（仅供参考，以最终公布方案为准）；沿成龙大道铺设的地铁13号线在区域内设有幸福梅林站和三圣花乡站，预计将于明年开通，届时将串联起青羊区、武侯区、锦江区和龙泉驿区。

此前驸马板块内部的配套呈现进度一直备受关注，近日锐理君发现，驸马正在“闷声干大事”——据溜爸公众号，锦江区TOP级名校七中育才和成师附小的新校区均将落地驸马板块。

这两所学校，一所是成都公立学校的天花板，办学实力有口皆碑；一所是成都小学“五朵金花”之一。目前七中育才驸马校区已在建，预计于2026年竣工并招生，总规模42个班（另有18个功能教室）；成师附小驸马校区计划年内动工，规模为60个班。

商业方面，位于板块东南角的锦官花城综合体是成都首个以花卉为主题的城市综合体，项目已于今年1月开工，预计于2026年6月完工。两栋主体建筑设计为银白色山峰的形状，通过自然山形链接城市与公园，进而形成空中超级绿环和空中花园街巷体系，建成后能为市民提供集食、住、行、工、游、购、娱等于一体的花卉主题艺术体验。

同时，白桦林路沿线的多个社区综合体已建成，后期将为区域的高改客群提供高质量的衣食文娱等社区服务。

回顾来看，随着板块内部交通的改善、商业配套的建设以及名校的落地，驸马板块正在加速成为其原定的发展目标——一个高质量、差异化的豪宅聚集区。目前板块的开发已进入下半场，上一轮的住宅集中供应也已接近尾声（锦江大院、锦江璞园住宅已售罄，锦江上院一路热销收官、清盘在即），新的需求亟待满足。

据了解，驸马板块新的供地已在路上——位于锦江上院与锦江璞园之间的50余亩宅地计划将于近期入市，这同样是一宗低容低密的优质宅地，且周边的城市界面已经更新。市场缺货，用地条件优秀，有拿地计划的房企可多加关注。