中交郑州长乐城正式亮相!21.92k㎡里的别墅群!双湖科技城心头微微一颤!

梦之看房产 2024-09-09 18:50:18

《楼八》做了张图。

这是中交城投在郑州的古荥长乐城项目位置和范围。

南起开元路,向北一直到侵占到思念果岭,东推进到京广铁路(江山路),向西挺越西四环大约1-2公里。

总占地21.92平方公里。

【1】

郑州长乐城

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动城市进步。

我们先探讨项目的几个基础问题。

1、案名

中交把这个项目称古荥长乐城。

目前百度百科唯一认证的长乐城是福州市长乐区下面的长乐城,属吴航街道办事处。而这个片区最核心IP是“荥泽古城”,但显然,中交不太喜欢这个颇具旅游色彩的名字。

的确,它不利于一级整理商对外宣传,于是,中交便取名“长乐城”,这似乎是中交旗下一个全新产品,之前没听过。

名字其实对片区发展极其重要,因为打造一个新片区,必须给客户和房企“画饼”。

过去,客户和房企的饼都好画,现在不行了,客户是不见兔子不撒鹰,房企是不见棺材不掉泪,总之,难了,但即便再难,名字依旧是:

“大饼”精华的浓缩

上图:双湖科技城震撼湖心岛

麓湖、梅溪湖、滨河国际新城、双湖科技城……国内知名的一级土地整理项目名字起的都很精彩,体现了“核心价值载体”。

麓湖和梅溪湖都是湖,双湖科技城也直接表明了自己是二个湖,滨河国际新城有“河”也有“国际”,都是高端、大气、上档次。

古荥长乐城,摒弃过去以“生态自然资源”为驱动的案名,而转为“文化古城”驱动。

这可以说是郑州“挖湖门”之后的无奈,也可以说是被逼之后的创新,毕竟荥泽古城有深厚的历史文化可供挖掘,其价值甚至不亚于1-2个湖泊。

当然,关键在于发展商如何包装。

2、规模

双湖科技城6平方公里,扩容后的滨河国际新城16.77平方公里,而古荥长乐城直接把这个规模提升到了:21.92平方公里!

截止目前,这是郑州市由央企主导的一级土地整理项目里规模最大的。

上图:长乐城规划

项目以西四环和北四环交叉立交桥为中心,分为三个片区:北部、西部和南部。

北四环以北为北部片区,总占地6.85平方公里,这里面包含已经开发过的“正商河峪洲”项目。

西四环以西北四环以南为西部片区,占地3.98平方公里,基本都是农田和村庄。

四环内的部分为南部片区,占地11.09平方公里,楼八认为的项目核心驱动引擎是“荥泽古城”,这个古城就位于南部片区之内,但现状不理想,我们下面说。

3、位置

怎么评价长乐城的位置?

和双湖科技城和滨河国际新城全部位于四环外的位置相比,长乐城是围绕西北的“四环点”展开,南部片区位于四环内,看似区位略好一些。

但是,双湖科技城是高新老城区的自然顺延,而且二者结合很紧密,基本完成了相互之间的“地理统一”,滨河国际新城位于郑州“东南”这个发展热土上,北部即为郑东新区的郑州东站,南部为航空港区,是郑州面向未来的桥头堡。

相比之下,长乐城的天然优势并不明显。

上图:三个一级土地整理项目对比

同时,对比同片区的双湖,长乐城不但因为连霍高速和高新区有较大割裂,与惠济区也存在京广铁路江山路二道天然屏障。

《楼八》认为,在片区属性上,长乐城和滨河国际新城更像,几乎就是一个“和滨河对角相望”的标准的翻版滨河国际新城:

独立于市区的世外桃源

暂时说桃源吧,希望长乐城成为小滨河。

既然如此,这就需要长乐城作为一个独立的个体,想办法站立于郑州之林,成为地产概念里的第25个组团,进入郑州楼市大家庭。

【2】

先行区启动区

对于这个项目,中交城投测算静态总投资为103.59亿,动态总投资预计将达到500亿。

项目开发周期预计10年,这是一次大手笔。

对于先行区,中交城投选择了占地3.98平方公里的西片区。

如下图:

上图:长乐城先行区

西部片区的土地性质从东向西呈现阶梯状,临近四环线的是住宅用地,向西依次是公共管理与公共服务用地和工业用地。

其中,工业用地面积最大,达到36.36%。

工业用地分为二类,分别是一类工业用地和新型工业用地,二者各占约50%。

新型工业用地某种意义上讲已经属于科研商务用地,对居住影响并不大,更多的考虑是“产城融合”的问题。

剩余的工业用地将以“冷链食品和企业智造基地”为主。

排名第二的是住宅用地,占比23.45%。

长乐城的土地指标刷新了郑州一级土地整理的新记录,括弧,包括北龙湖,片区容积率低至1.1,这个我们第三部分说。

如果不算道路用地,那排名第三的就是公园绿化用地了,占比9.44%,我大概算了一下,是1024亩。

《楼八》确信做这个设计规划的是一位年龄在35岁到45岁、程序员出身的处女座设计师。

详细指标如下。

上图:长乐城先行区指标

在先行区里,中交又选择了140公顷,即2100亩作为启动区。

启动区以西四环为界分为东西二部分,其中,东区为“古荥汉代冶铁遗址博物馆”,占地约100亩,分二期开发建设。

从这里看,这个博物馆在未来很长一段时间里都将作为项目驱动引擎存在。

这个属性和规模,想要在未来10年支撑21.92平方公里的一级土地整理,是有难度的。

但没有办法,目前来看,这应该是最理想的结果了,毕竟荥泽古城的开发现状并不理想。

上图:荥泽古城文化公园

荥泽古城文化公园的牌子面世已有一段时日,但楼八去过几次,目前周边仍是荒草丛生。

虽然现场有不少“土城墙”,但在探访的过程中,我们了解到,看土城墙是真历史古迹还是后来堆起来的土坡,那就要看城墙里长不长草。

古人修筑的城墙里掺杂的有石灰、糯米之类,是不长草的,凡是长草的,大概率是自己堆起来的粉饰历史的。

上图:古城墙

古人的防伪技术简约不简单。

荥泽古城规划范围很大,也有部分地区修建了小面积的娱乐设施,但档次并不是太高。

所以,中交城投只能选择“冶铁遗址”为资源引擎并加以建设,使其成为项目借势对象。

经济下行期,啥都难。

经济形势的变化,让老百姓的置业敏感点开始从过去的“追求高大上”转变为“真实、实惠和实用”。

大面积公园、河流和湖泊,对于购房客户的吸引力正在减弱。

比如绿博,现在来看,虽然拥有宇宙第一厉害的郑汴中央公园,并不能阻止绿博房价狂跌,最后发现,帮助绿博房价止跌的原来是一所学校。

启动区东侧是冶铁博物馆,西侧就是项目先行区里启动区里的首期开发范围了。

如下图:

上图:项目启动区

上图白色框内即为项目的启动区范围。

区位相对优越,交通相对便利,地块相对干净,选择这里作为项目启动区,中交城投显然是经过深思熟虑的。

启动区的核心道路是广古路,这是古荥镇中央大道向西顺延而来。

广古路过了西四环,路南侧,中交城投的工地已经开始忙忙碌碌了。

上图:项目工地

未来,这里是二片公园,公园南侧是21.92平方公里最先出让的2宗用地:

5-1地块和5-2地块

既然客户不看高大上,只看事实和实惠,这一次,中交也不玩虚的了,直接对客户下了死手,拿出了足以震惊郑州的杀手锏:

2宗土地均1.1容积率

5-1地块占地面积72791平米,容积率1.1,限高24米;5-2地块占地52368平米,容积率1.1,限高18米。

【3】

低密别墅群

1.1,这是一个在郑州消失多年的数字。

目前,在《楼八》的印象中,郑州容积率最低的也就是北龙湖的1.5以及前段时间金沙湖的1.19了,再无更低。

而这次,一次性降到了1.1。

这个容积率大概率是高建筑密度大面积联排、中建筑密度叠墅或者高舒适度的洋房产品了。

不论是那一种,基本上都是郑州主城区(古荥镇属于惠济区)最低密的产品了。

根据中交城投的总体计划,这二宗土地是要自己摘的,这个模式和双湖科技城、滨河国际新城模式一样:

一级土地商摘走首发地块

一般情况下,首发地块的位置和质素的确都是片区内最好的。

一起来看下启动区规划。

上图:项目参观动线

黄色线是项目参观动线

第一站就是我们上面所说冶铁博物馆。

从这个博物馆到西四环西侧需要跨过西四环,为此,中交城投修建了跨四环景观天桥“风物桥”,长达200米。

跨过天桥,就是风华会客厅,未来这里将是一二级销售的营销中心,总占地面积约20亩。

同时,片区内还将配建公园、健身中心、小学等。而上图中红色底色的2宗用地就是上面提到的5-1和5-2。

如何看待,中交城投在这个位置去做低密产品?

首先,这个决策的依据绝不是区域或者地块自身,而是市场情况,别说是3.0以上的高层,即便是2.0的洋房和小高,在主城区去化都成问题的情况下,在这里去化的可能性更是没有。

在这种情况下,项目启动区必须以超低容积率的“四环线稀有别墅”进行市场搅局,先在艰难的市场下打开局面,然后徐徐图之,方有一线生机。

根据规划,临西四环的5-1将做5层低密洋房,标准层面积段预计160-180㎡;5-2将是4层叠墅产品,面积段预计220㎡。

结尾

楼八的话

中交古荥长乐城,这是在郑州房地产暂时不景气之下,难得出现的“逆势而上”的超大型项目,不仅展示了中交城投对郑州的信心,更是为郑州楼市刮来一股春风。

楼八有几点想说:

1、长乐城的产品差异化竞争

我对项目还是充满信心的,毕竟高新区的房地产市场一直很健康,经过这么多年的发展,一定是积攒了一部分对“低密别墅产品”有强烈执念的地缘性客户,而这么多年,一直没有产品释放,而从高新区的核心“西四环科学大道”路口上高架然后下高架,到达长乐城核心区,就是5分钟,标准的5分钟,而对于长乐城而言,前期要的就是这一批客户。

上图:郑州城区扩大2、主城区的新城区

长乐城属于惠济区项目,标准的主城区。

从目前来看,项目属于郑州主城和荥阳的交界处,但目前,高新区已经扩容,拿下了荥阳的豫龙和广武2个镇,随着中建方程对这2个镇的深度持续开发,长乐城在此过程中也将收益,其区位优势将得到加强。

3、开局气势需加强

项目是2022年开始启动,截止目前已经2年有余,市场上的声音也是零零星星,更多的是从第三方题材中而出。从项目的开局起势、形象定位传播以及市场声音话题来看,还没有表现出一个21.92平方公里大盘的气质和气势。

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动城市进步。

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