昨天，郑东新区发布了对“郑东新区黄河南路西、陇海铁路北R-4街坊（永平晴宇+粮库地块）”部分地块的控制性详细规划进行了修改公示。

接着说，其中，原计划要建设“瀚海永平晴宇”的南侧20.09公顷的“商业+住宅”土地被调整为“新型产业用地”。

详情如下：

上图为原规划。

黄色部分为居住用地，红色为商业用地，橙色为中小学用地，青色为公园绿地用地。

上图为调整后规划。

橙色全部为新型产业用地，一窝端了。

学校用地保留，但减少了规模，公园绿地调整为广场用地。

而原规划还是今年3月3日刚刚公示的调整规划。

上图：永平路晴宇效果图

对于这次的规划调整，公示给出的理由主要有三点：

1、大力推进郑州的高质量城市更新；

2、东区是创新高地的主阵地（楼八备注：住宅太多，产业用地太少，结构畸形）；

3、引导存量工业用地向新型产业转型。

最后强调，修改后地块将用于实施河南省重点建设项目。

据有关消息显示，也存在土地补交土地出让金太多，企业已无力承担，无奈选择放弃的原因。

不论如何，瀚海彻底退出。

瀚海永平晴宇突发性阵亡

中南海知音的陈蕾哭了，她还原计划在此买一套改善性住宅呢。

刚刚调整不到6个月的南地块永平晴宇死了，而北地块的经历也不顺利。

北地块属于粮食厅粮库的地。

北地块总建筑面积65.4万㎡，其中粮食产业总部基地和商业部分地上计容面积是29.5万㎡，同时又18班初中及18班幼儿园配套，项目总投资是100亿，远景目标是定位国内有影响力的粮食产业及科技研发基地，打造集总部、科研、高端商贸、高端商务酒店、粮食文化博物馆、配套住宅等一体的城市综合体

。

总之，很牛，总投资101亿（约）。

由于代建的体量太大，前期投资人的关系复杂，经济账很难控制，所以，北地块经过2次挂牌后均以流拍结束。

经济账很难控制主要原因在于住宅售价上。

住宅售价的难点很大一部分原因还是幸福里的存在，让这个事很尴尬，甚至包括已卒的永平晴宇。

我们单说“位置因素”，如果是一模一样的2个小区，这个位置和幸福里的位置，仅仅是位置因素，二者的差价应该是多少？

3000元/㎡起，我觉得这个没有任何异议，至少3000元。

那问题就来了，幸福里，5000元/㎡的精装标准（甲方自行）卖26000元/㎡（北院，其属性和本地块差不多，都带商业，且幸福里带的还是M1顶级商业），我们姑且按华润虚报了1500元/㎡，实际精装标准按3500元/㎡计。

那幸福里的毛坯房实际价格是22500元/㎡，如果再减3000元/㎡的地理位置价格差，那粮库和晴宇的毛坯售价应该是多少呢？

19500元/㎡

这个售价，哪怕以真石漆的建标计算，楼面价也不能高于9000元/㎡。

然而，实际情况呢？

永平晴宇已死，粮库晴宇也很难诞生伟大的作品。

事实上，项目的住宅位置很差。

东侧被5.0容积率的商业挡住临街面，南面被幼儿园和初中挡住临街面，即使西侧，和七里河还隔了一个乱糟糟的华丰灯世界，只有北侧是一个正常的小区。

如果粮库想要该地块成功开发，给房企“地上计容可售住宅”的楼面价不能高于7000元/㎡，否则，任何一个“理性”的房企都很难介入该地块。

先不提超级总部基地，每一次名字起得都吓死人，低调点不行吗？别最后弄得跟宝能一样。楼八认为，近20年，要想住着舒服，还是尽量留在东三环以内吧，看看多年前售价相同的晴宇天筑现在的售价差距就知道了。

既然如此，东区基本开发殆尽。

东区房子是众多，但好小区真的不多，今天楼八说的几个小区，如果不是缺钱，能不卖先别卖，等行情好了，你们涨价速度一定是最快的。

直接看图：

第一：幸福里，不多说。

第二：建业天筑，不多说。

第三：永威东棠，不多数。

第四：壹号公馆，楼栋虽然不多，但都是大面积大平层，规模不大，但位置还是很不错的。

第五：永威翡翠城，CBD旁最好的小区了。阿卡迪亚？看看物业烂成啥了，业主一半时间在上班生活，一半时间在和物业公司打架。

第六：海马公园，虽然户型不是一般的烂，但位置和配套都在那摆着，物业也不错，有人说海马公园物业不好，我觉得你做个对比就知道了，单拿地下车库来说吧，去看看旁边高速奥兰和卢浮公馆吧，那地下车库简直是车祸现场，再回海马，好多了。

地下车库是最能反应一个小区物业管理水平的地方。

第七：金悦府。哎，就一个铁路因素，否则真的是出则繁华，入则宁静，我没在小区住过，如果晚上睡觉噪音可控，很适合居住。

如果想详细了解东区主要小区价值的评价，可预约下方直播，8月18日（周五）晚9点半，我们聊聊30分钟，有兴趣的可以“预约”听听。

我大概框了一下，这7个小区的占地面积不足东区住宅小区总占地的1/10，如果这7个小区的房价现在在做俯卧撑，那说明老百姓口袋真没钱了，等经济好转，老百姓富裕了，最先领涨的还是他们。