最近有点累，昨天在家躺了一天，今天中午睡醒后，在VB上简单哔哔了几句就去医院拿药了，晚上又朋友去约了个小龙虾，回来继续聊聊地产、有色与银行，也是这几天，群友们讨论最热的几个方向。

周五下午，央行发布了一揽子的房地产刺激政策，网上很多人是用“核弹级利好”利好这个词来解读的，尤其是像任泽平等流的野生经济学家，又开始自我陶醉，自己的“高见”终于被中央采纳。

而事实上，如果对房地产新政做简单拆解，就会明白，效果很有限，依然无法解决房地产行业当下遇见的，最棘手的问题，'增量资金'，这就和GJD在2月初买入A股救市是一个道理，拖而不举，该跌的还得跌。

一、简单聊下“地产新政”，说几点自己的思考

第一，降低首付比例至15%起，这条政策，看似把刚需族的上车门槛给降低了，但实际上，还有一个显性问题和一个隐性问题。

1、显性问题-贷款&月供，目前，国家金融监督管理总局同意银行给客户按15%首付比例办理住房按揭贷款，但是，以目前的放贷条件看，很多刚需族能贷出来吗？

比如剁手在杭州工作，买80-100平，至少得300万吧，首付15%，公积金贷60万，商贷的部分接近200万，按照等额本息还款，每个月大概要还1.5W。根据网友反馈，剁手的税后月收入至少要达到3W，这笔贷款才能被批下来，请问哪里有月入3W的工作，求介绍！

2、隐性问题-穿仓风险。穿仓，是期货用语之一，指投资者账户的钱全部亏完，还倒欠期货公司的钱，比如2020年“原油宝”事件，账户的钱亏完不说，还倒欠银行的。

投资，深套并不难过，难过的就是穿仓，尤其是穿仓还不给你强平的，就等于耍流氓。首付15%，当房价跌20%，是继续还款还是违约？哪怕是刚需房，住着也很煎熬吧，毕竟违约后还款成本更低，所以，不要踩着线上车。

第二，降低公积金贷款至2.8%，此举是定向“恩泽”1.7亿中产，促进消费加快内循环，还是认为中产不上车是因为公积金利率过高？

在剁手认知中，能给员工缴纳住房公积金的，也就是这些高纬度城市，像四线城市下面，很少有民营企业给员工缴纳住房公积金，能缴纳社保已相当不错了。

所以，降低公积金贷款利率，存量也降，我觉得更像是在给一二线的中产减负，比如像杭州，公积金能贷60W，降低25个BP，一年也省1500，但是，对于刺激买房，还是没有本质的影响。

第三，取消全国层面首套和二套住房商贷利率政策下限，对于利率敏感型的刚需族，可能在短期，有一定的刺激效果，但是，对于房价推手来讲，炒房客，毫无吸引力，他差的不是100BP、200BP的贷款利率，而是三年翻一倍的预期，A股红利板块的股息率再高，终究没有成长股的故事有吸引力。

第三，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，且明确强调，“银行按照自主决策、风险自担原则”。莫不是觉得地方政府还有钱、银行还有动力为government分忧吧。

截止去年底，全国发放了3500亿的“保交楼”贷款，大家有感受到这笔钱的力量嘛，各地的阑尾楼交楼进度如何？如果是金融同业，大家有了解过银行对“保交楼”项目放贷的态度吗？

因此，看似设立了3000亿元的保障性住房贷款，分摊到各省，能有500亿吗，500亿又能消化多少库存？中国的房地产库存，多半还是在四线城市下面，但这些城市，人口是净流出的，地方政府拿上去租给谁呢。

OK，这是我对地产新政的个人理解，不一定准确、到位，做个记录，日后再翻出来看看，今天的思考有哪些欠缺。

二、再聊下与地产相关的投资，一句话：炒地产股估值修复，不如买有色；买房收租，不如买银行股收股息。

尽管说，地产新政对解决当下的问题，效果有限，但是不得不承认，新政对房地产板块构成的是，实打实是的利好，炒股就是炒预期、炒边际修复，从60分修复到70分是修复，从10分修复到30分也是修复。

但是，剁手依然选择，战略性的，放弃参与地产股估值修复的炒作，原因只有一个，“又菜又胆小”。

地产股的估值修复，是纯业绩预期推动的，也即情绪推动，行情能走多远，完全无法预料，所以不敢上仓位，而同样是炒估值修复逻辑的有色、银行、公用事业等，很明显，后者的确定性明显高于前者，我就敢重仓猛do，仓位才是关键。

比如像有色中的铜，它的供需矛盾，已成为全球投资者的共识，周五地产新政出来，伦铜、沪铜、纽约铜期货一起拉升，这不就是在交易中国地产边际复苏后，铜的供需矛盾更深，涨价预期更强么。

因此，个人认为，做地产股，不如做有色！

......

地产新政出来后，有些大V认为房地产行业已经见底，值得配置一些有区位优势的楼盘来收租，目前有些楼盘的租金率已可覆盖按揭贷款。

剁手虽然没有买过房、炒过房，但我认为，投资的逻辑是相通的，与其买房收息，不如买银行股，确定性和投资预期收益，后者完虐前者！

时间不早了，具体可以看这两篇，《银行的大分红时代》、《银行坏账问题的本质》，明晚接着聊，然后再对比分析下“A股银行ETF和港股银行指数基金”，没关注的朋友可以先关注下。