在历史的长河中，每一处土地都承载着无数人的梦想与追求。
广州楼市，未来5年怎么走？这是个好问题，答案在哪里？在风中飘荡？
非也，答案在二十届三中全会，在2.2万字《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》中。《决定》的详细版本分析，我写在大号里面，感兴趣的可以看看，后续我还会再单独聊一期敏感话题。
大会定调，救楼市即将上演大力出奇迹？
这篇文章，从羊城这座城市宏观视角出发，来聊聊广州楼市未来五年的走势。广州房价究竟是继续跌，还是将迎来上涨？这必将是一场关于梦想与现实的博弈。
个人观点，仅供参考。
01
未来5年广州房地产的走势，得逐条拆解来分析。
加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
未来五年，广州楼市将加快建立租购并举的住房制度，这不仅是对传统住房观念的一次革新，更是对市场供需关系的一次深刻调整。
租购并举，新篇章的序曲。也就是住房双轨制，商品归商品，保障归保障，大的政策不变。如何落实租购并举制度？
加大保障性住房的建设和供给，是政府对工薪阶层刚性住房需求的回应。这不仅能够缓解低收入群体的住房压力，更是社会公平正义的体现。
也就是一方面加大保障房的供给，让买不起房的可以住廉租房，不用为买不起房而发愁。同时支持改善需求，让商品的归商品。现如今广州地方操盘手下场收储，也没啥动作，估计顾虑重重，阻力重重。大会作了决定后，预计会加快收储的进度。
"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"，杜甫的这句诗，道出了对安居的渴望。但是下面才是划重点：对普通人来说，广州的保障房未来5年，必然还是僧多粥少，普通人多久能排上保障房？不好说。地方操盘手必然是优先体制内的小伙伴，先把基本盘护好。想等保障房的小伙伴，要掂量一下自己在不在基本盘系列，不在的话，建议还是靠自己吧。
02
再看看下面这条的拆解。
充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
"因地制宜，因时制宜"，各城市政府将获得更大的房地产市场调控自主权。这意味着，广州很快将取消限购政策，并且还会取消普通住宅和非普通住宅标准，就是豪宅税这些也将取消。
限购政策的调整，将为市场注入新的活力，这将吸引更多的投资者进入市场，带动楼市的繁荣。直白来说，就是让有钱人进来买买买，带动整个市场回暖，这是利好改善型商品房市场。
如果广州能虹吸全省又或者是其他省的人过来接盘，整体会利好去库存。毕竟，超级有钱那波人，会先买核心地段核心资产，当这些核心资产被买完，周边的房子就开始好卖了。这个消化库存的过程，有点从核心地段像涟漪一样扩散，毕竟广州是以珠江新城为中心的城市。
另外还有一些外地的投资客，他们过来广州买房，大概率会是跟随炒房团过来，这些一般都是跟当地新楼盘合作，像欧神上次带炒房团过来买老黄埔就是个好例子，有利于消化新房库存吧。
现在广州问题在于，也没有多少外来资金进来接盘了，接下来还得看市场的动态发展。
03
再来看看：改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，就是逐步过渡到现房销售，这是操盘手"防患于未然"的动作。
广州必然也会跟进，看起来这将有效杜绝烂尾楼的出现，保障购房者的权益，但事实上，可能会适得其反，烂尾楼会越来越多。
为什么？这是因为该政策利好的是国企央企，这些企业不差钱。但是利空民企，因为民营开发商可能撑不到盖好现房销售，就会由于现金流枯竭而死掉。这就会导致市场上烂尾的房子会越来越多，可销售的房产越来越少，如果供小于求，价格也会再次反转。也不排除还有一种可能，就是等民营开发商半死不活的时候，操盘手下场抄底开发商。04最后聊聊这一条：完善房地产税收制度。"不患寡而患不均"，完善房地产税收制度，是实现社会公平与市场效率平衡的重要手段。因为当土地财政走不通，ZY和地方的财税改革，就是增加税源收入，而房产税必然会在某个合适的阶段出台。什么时候出台呢？大概率会在2029年之前落地。怎么征收呢？参考上海房产税的征收标准，简单来说，就是针对在本市有两套及以上住房的居民进行征税，如果家庭人均住房面积不超过60平方米（含60平方米），是暂免征收房产税的。怎么征呢？下面上海房产税计算公式供参考：应纳房产税税额 = 新购住房应征税的面积（建筑面积）× 新购住房单价 × 70% × 0.6%税率。很多大V都说，房产税不可能大规模推行。这是屁股决定脑袋，因为大V要卖房子带货，一旦房产税推行，就是精准收割这些拥有多套房的业主，所以大V拼命鼓吹房产税不会落地。05其实整个《决定》看下来，操盘手确实很缺钱。广州也一样，要托举楼市，就得靠引入增量资金，而这些资金从哪来？消费税改革、延迟养老、水电燃气交通等涨价、农民进城、让富人花钱等，都是操盘手未来搞钱的大方向。还是那句话，未来5年将进入大力出奇迹的阶段，通胀必然会到来，到时就会驱赶资金重新进入楼市。而本轮下跌，或者是近5年来最适合购入的低点，但现在似乎还没到最低点。
