广州有一类房的成交，先热起来了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们分享了近期的一些笋盘。

这段时间核心区的笋盘，被市场消化的速度在加快。像珠江新城新政之后的成交量开始大幅度上涨。

这种热度的变化，在你拿着手机看挂牌价，是感受不到的。

但是除了核心区外，郊区的热度并没有太大的变化。像次一级的板块，万博，老黄埔，科学城，白云新城，不论是贷款量还是成交，目前还没有特别明显的变化。

这是因为板块轮动情况的存在。

简单说，就是在一轮牛市行情中，不可能所有的房子在同一时间内全部上涨。真实情况必然是一部分房子率先上涨，剩下一些房子的价格几乎原地不动。

但是原地不动的房子，不意味着不涨。当先涨的那些头部板块，头部小区涨到一定程度后，那些还没涨的小区就会补涨，这就是所谓的板块轮动。

板块轮动的逻辑在于优质的板块和小区，在最快的时间内出现供求失衡，导致价格迅速上涨。这时候部分需求就会退而求其次，寻找那些还没有涨价的小区，这些小区就出现了补涨。

其实广州楼市在528新政之后，我看到很多人解读，说核心区的豪宅和改善盘会先热起来。但是新政出来后也有半个月了，确实有一些房子不论是带看还是成交确确实实的热起来了。

只不过热起来的并不是想象中的核心区豪宅和改善，而是一直被大家忽略的老破小。

01

这几天微博上有一条热搜，说曾经被市场嫌弃的老破小开始重新受宠。广州中心区楼龄超过20年以上的二手房源成交周期变短，有些房源挂牌当天就被“秒售”。

我们先不说这则新闻报道的真实性，我们先想想，为什么这条新闻会出现在热搜的榜单里。

在我们这个流量为王的时代，大众的注意力是一种稀缺资源，流量就是金钱，没有哪一条热搜是无缘无故让你我看到的。

每一条热搜背后都有不菲的投放价格。

一种就是商业逻辑。商家买下来，投放出来给我们看到，用以作为宣传促销的手段。

另外一种是宣传逻辑。有人把这条热搜推送出来，目的是影响舆论，可以达到一定的社会层面的效果。

热搜不重要，重要的是热搜背后的意图。

之前热搜除了“老破小热起来了”外，还有诸如“新政后，新房成交量大涨”，“某些城市出现排队买房现象”等等。

我相信接下来还会出现越来越多类似主题，不同花样的热搜。直到预期被扭转，市场重新热起来。

当然，热搜是热搜，市场是市场。

至少老破小的热，是真的热，不只是广州，包括上海、杭州在内的一些一线和强一线城市的老破小都热起来了。

这些总价在200万以内的房子，成交周期明显缩短。虽然不至于热搜说的秒没，但只要价格合适，半个月内卖出还是没问题的。

热的原因也很简单，有利益，有回报的地方，就有热度。今天给大家算一笔帐就明白了。

02

我们知道广州528新政后，取消了利率下限。目前市场上主流的利率在3.25-3.4%,并且可以做前3年先息，后27年等额本息的产品，首付可以按照85成贷款。

我们随便拿一套越秀的老破小举例，例如广九大马路一套55㎡的小三房，成交价现在预计在160万左右。

小区的评估价大概在3万7，按照85成贷款，那么这套房可以做到：

55㎡×3.7万×0.85=172万。

这套房的贷款金额超过了房价本身，也就是说，即使算上税费和中介费之类的成本，这套房依然可以0首付买入。

然后月供我们按照3年先息计算，每个月的月供是：

172万×3.3%÷12月=4700元

小区这种小三房的租金，大概在4000-5000之间。

也就是说，这套房可以做到0首付的同时，又能做到租抵供。

这套房即使按照4000的租金，租售比也高达：

4000元×12月÷160万=3%

而一套市区800万左右的房子，租售比也就是在1%左右。即使按揭贷款选择先息还款的方式，每个月还需要贴1万以上的月供进去。

3%左右的租售比，在广州老破小的领域，其实并不不难找。

毕竟这些地处核心区的老破小，交通和生活配套的属性都加满了。大部分都是地铁上盖，出门就是浓厚的老城区烟火气。有些房子甚至还能自带一个不错的学位。

但又因为这些房子都是2000年之前的房改房，大部分都是楼梯楼，环境差，房子老旧，所以这一轮回调周期中，价格已经完成三周半跳水，水花压的很出色。

我认识这样的专业人士，他们不仅淘笋做到极致，还能改造户型，增加房间数，隔开分租增加租金收入。

或者用极低的成本，把房子重新翻新后，用更高的价格放租。

之后等市场回暖，再把收购的这些老破小高价卖出。每套赚的不多，但胜在数量上。

如果站在专业投资者的角度来看，在几乎没有买房名额限制的当下，无首付成本和月供成本拿下这样一套老破小，坐等通货膨胀带来的收益和升值，似乎是一项低风险高收益的投资。

但如果只是把话讲到这里，那就是不负责的。

我们的投资逻辑里，一定要有一项，一切皆有代价。当大家看到0首付，0月供，似乎还有增值机会的投资产品时，那就一定要想想，背后的代价时什么。

这世上没有完美的投资品，也没有完美的房子，在得到某些优点的时候，就一定伴随着某些缺点，一体两面。

如果真有人敢和你们推荐一些产品，只说优点，不说缺点，那就要小心他背后是不是藏着一把镰刀了。

老破小的投资也是这样。

先不说老破小的市场鱼龙混杂，和主流小区相比，价格梯度混乱模糊，如果不是经验老道的专业投资者，根本摸不清里面的门道。

正常商品房，看房200套可能好使，老破小可能要摆台百套才算入门。

另外，老破小的高租金，低成本，其实是以牺牲涨幅为代价的。

拉长时间看，看似买老破小也赚了钱，但是失去了更高收益的可能，机会成本也是成本。

当然，话说回来，如果预算紧张，买套老破小自住，上班方便，生活便利，买入成本不高。相比于郊区的房子，每天节约下来几个小时的通勤时间，用来陪伴家人，提升自己也挺好。

毕竟，一套房子，在投资之前，先满足自己的生活需求才是王道。。

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（2024.6.16 橙子 yxjcena）