地王诞生之后,青岛买房可能更难了

秋冬楼市分析 2024-06-22 20:48:25

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2125字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

2024年已经过半,青岛的第二次土拍如约而至​。

青特补仓滨湖国际的后续土地,没有什么好说的。

村委联合石油大佬拿下王家村,让老王陷入了深深地忧虑之中。

西海岸黄金地块突然撤拍,​加深了老王的忧虑。

对于当下80%的改善族而言,这三块地最终拍不拍、花落谁家其实关系不大,因为不论是底价近4万元/平方米的顶豪,还是​西海岸,都不是主城首置、改善的菜。

但是这个结果,对于青岛楼市的影响却是深远的。

一区欢喜一城愁

王家村的三国杀,拼出了青岛的新地王,在崂山有项目的开发商自然是十分欢喜的,最有利的当然是海信海德山庄和吾疆。

在青岛,崂山海信的房子,就如同是劳斯莱斯、劳力士、爱马仕一样,是顶豪的标签。这样的标签就如同陈酿一般,需要岁月的沉淀,从来都不能一蹴而就的科技与狠活。

对于​海信而言,当下的土拍结果可以说是最好的结果。因为不论是中海,还是原本​想拿地的众多国央企,任何一个开发商拿着自己的顶豪产品系来,再加之一流的营销团队,都是一场要重视的恶战。

但是对于没有任何品牌美誉度和成熟产品系加持的新手而言,海信对之就如同是美洲杯揭幕战中的阿根廷对阵加拿大,​一切尽在掌握。

所以,海德山庄,且买且珍惜吧。王家村新地块有钱或许能干好,但不一定能卖好,也不一定未来物业能管理好。

天一仁和的卖家秀一贯做得不错,更何况是这种顶豪的产品,所以最近的网签的数据也是不错​。然而没有“老钱”的青睐,仅仅依靠涉世不深的城市新贵和外地人,流速肯定不稳定。

但是相比新地王的产品,吾疆理论上交房会更早……

​当然,王家村卖得好与不好,​甚至崂山卖得好与不好,和大多数买房人没关系,但是这个结果对于青岛楼市后续发展影响深远。

2023年和开发商聊完天,老王就感到很​忧虑。因为从集团角度讲,很多全国性房企撤并青岛公司的同时,把青岛排除出2023年拿地城市序列。许多城市公司的老大全力争取,才拿到了一点特权​,那就是王家村的地可以拿。

在坊间,远不止海信、​中海对这块地有兴趣,但最后只有这三家拍地,背后的原因我们不去展开。最关键的是人家央企总部一看,青岛拍地竟然还是这样一个规矩,人家真可能两三年内都不考虑这座城市了。

好地没拿到——拿地权限收回——老项目干完青岛公司撤并——土地更没人要​。

​没有了全国性房企,结果会是怎样?​我们可以结合市场来盘一下。

新房“断供”很快就会来

再等等,是很多年轻人和改善族的口头禅。二手房跌成这个样子,老王很理解,但是我希望你做出等等决断之前,了解一下青岛供需比。

市内四区,我们一个一个数。

如果按照流速去测算,市南区这1145套房子要​70多个月才能去化。但是大家要明白,这里面有相当比例的死库存,还有相当比例的豪宅就是一年卖个四五套,真正的改善房源差不多也就是一半,对应去年的销售量。

2025年的六月份,市南区基本将进入存量房阶段(不要拿很少有人会买的顶底房源和我抬杠)。

市北区,问题更为严峻。

现在的存量不到8000套,但是去年卖了8620套​。下半年市北区能推新的房源无外乎悦澜山的两栋楼、中海云境的一个新地块、滨海国际中心、云上观海的毛坯有限几个楼盘​。

200W-350W之间,带架空层、健身房,近地铁的央企国企准现房,202​5年中旬也能消耗完。

消耗完​这几个盘,真的就没有新货补仓了。

你说2025年能不能买到青实、华新园等上一代户型的新房?当然能买到,但​买那些房子和买二手房有什么区别?

崂山区,开年我说要等等的张村河,下半年可以关注了​。因为悦府清盘之后,和樾府​开始接棒了,按照这个速度,和樾府到明年的这个时候也就差不多了。

和樾府卖完,​张村河就完全进入海信时间了。

容易成为死库存的杂牌子豪宅,​降不降价和我们都没关系。

唯一比较乐观的,就是​东李。现在东李的小开发商基本都躺平了,就等着森林公园尾盘卖光。

问题是配套不出色的​天麓湾们,自我感觉相当良好,一旦没有了森林公园这个强劲对手,它们不涨价吗?

所以,我希望刚需族认清一个现实:在没人拿地的时代背景之下,一旦新房断供,性价比高的房子清盘之后,垃圾盘就会开启涨价行情。

过去三十年中,所有赔钱的​买房人都有一个共同的特点:高价买了垃圾房。

很多人这时候​会底气十足说一句:那我就去买二手房。

二手房中的天花板,你买得起?

上周末,去看了绿城在东李交付的两个新盘。

​好,那自然是真的好。

很多人看不上新房,也就是因为想入手绿城的次新房。

问题是:地段好,产品好,物业也好,而且即买即住,谁不想要,谁又会好不容易抄了底,再割肉卖?

说说价格吧,工抵房中,春溪云庐156平方米,500​W;132平方米,​3.5万元/平方米买毛坯,这都是三个月以前的报价了,香不香?好房子,是卖不到现房的。即使有工抵,价格那也一定比开盘价高很多。​

再来看看二手房的价格,一共两套:

就这么两套,而且二手房还有大税,有两个点的中介费……

所以,整个东李,整个市区的二手房大跌,给你的只有错觉,没有实惠。真正的高品质二手房,​很贵,很贵。

这是许多一厢情愿的买房人,不去调研,不会了解到的事实。

如果周边没有更好的新房,那么绿城次新房​的房东,未来是不是依然没有卖房的打算?别说低价,就是高价你是不是也买不到?

​所以,了解市场,认清事实,很重要​。

1 阅读:520
评论列表
  • 2024-06-24 10:59

    哦?是吗

  • 2024-06-25 06:16

    租房住,不买!

  • 2024-06-24 16:43

    有同感青岛龙湖春江天境的房子(李沧,崂山,市北交界处),唯一的缺点离高价桥太近,而且在三角区,当时房价27500元,21年犹豫到22年初,在去看好楼层没了,前几天从网上查,总房价降了近50万,打电话咨询都是楼层不理想的,所以好地段条件允许还是要出手,对于刚需的我们没有漏可捡[汗]