接下来楼市会发生什么?

房地产高手拿铁 2024-05-20 19:53:23

517楼市大招,该轮到我来说两句了。

首付降到1.5成,房贷利率无下限,公积金率先执行,放水力度是越来越大了。

我大概从三个方向来说明,一是对所有人的影响,二是对个体的影响,三是对广州楼市的影响。

先说一下大环境下你的感受。

从银行能拿到更多的贷款,那就说明银行的钱不值钱了,你只要愿意买房,就拿去随便花。

银行的钱怎么来的,是你的存款来的,不是你的就是他的,总之是储户的,所以,接下来,存款利率也会跟着下调,你的现金也会跟着贬值。

二手房早就不止1.5成了,0首付的都很多,0首付相当于按揭十成,贷得越多越好,明明知道你没花一分钱,银行还是愿意贷给你,本质上是把钱放到更安全的地方,如果你的还款能力没问题,那就让你多贷点。

其次是在保住资产价值,如果评估价也跟着房价跌,那贷款就更难放出去了。

一手房很多地方也是可以做到0首付或者一成首付的,只不过是开发商返还的方式,这个在三四线城市以及一线郊区是公开的秘密了,没啥好掩饰的。

这次把首付成数降低,其实就是让你们明着做就好了,不用藏着掖着,要买房,随便贷。

所以这个低首付成数并不新鲜,更重要的是,这两把刷子本来就是前期的延伸,把首付从五成四成三成一路降下来的,利率下调也是预料之中,所以这个政策看似力度大,但惊喜不大。

因为首付虽然低了,但是月供高了,房价却没有跟着首付一起缩水,托的就是房价,并不是你的收入。

你的收入下降了,存款变毛了,但是房价不跟着降的话,那你还是够不上的,变相说明房价贵了,所以最近这两年大家才说,不跌就是涨,没亏就是赚。

不再大水漫灌的余音仿佛还未远去,波涛汹涌的浪潮又要来了,物价上涨是必然的,无人能幸免。

但这个大水并不是所有人都能接得住,等雨停了自然就知道谁在山顶,谁又在坑底。

普通人感受到的就是生产资料、生活成本的上涨,对有钱人来说才是泼天的富贵。

第二是对于个体买家心态的影响。

我知道很多人非常焦虑,明明知道是机会,却无从下手。

一是看不懂市场,二是看不懂房价。

为什么说他们看不懂?任何处在要买和要卖过程中的买家,看似身处市场内,却无法真正的懂得市场,只有抽离出来才能更客观的看待,但他们抽离不出来,只能依赖别人的分析建议或道听途说的消息,此外,落到每个人头上去执行的时候,结果又千差万别。

刚需的心态是,还想再等等,反正房价没那么快涨,悲观者正确,确实便宜的房子涨不动了,啥时候买都可以,事实是他们没有经历过周期,不知道房价背后的推手和逻辑。

对于置换群体而言,卖晚了怕来不及上车核心地段,但是想要卖出去却又很难。

他们才是真正想要买房的人,他们卖房不仅是为了攒首付,更多的是要清负债,把劣质资产和负债给出清,所以降首付和降月供对他们来说杯水车薪,即便1.5成首付也不一定会买,因为负债太高了根本还不起,还是得卖房。

所以这里的矛盾就出现了,看见房价要涨了,更要卖房,因为只有在涨的时候才有机会卖掉,卖的人多了又涨不动了。

过去的几轮周期,大部分人也只吃了一小段,在楼市的下半场,更要瘦身,更要优化资产,而且这些人手上都是持有了不好的房子,未来没有机会的房子,毕竟好的房子少,都掌握在少数人手上。

以旧换新只是缓兵之计,对市场不仅起不到作用,反而会把市场耗死。

看好的人肯定是有钱有能力的人,他们其实已经在考虑进场了,政策底已经到了,至于市场底有没有到,他们控制好成本就行。

看空的人有两种,一种是多套房只卖不买的人,这种人看到利好这么多心态由弱转强,可能选择暂时撤盘不卖,等大行情来了卖个高价。

一种是没钱的根本不关心房地产的,也不看好房价会涨的,这种极端看空的人其实是投机份子,无法享受延迟满足,他们会更看好股票,继续压注A股,希望他们如愿。

以后想要在房子上赚钱,需要更高的认知和能力,而不是简单的依赖行情,坐享其成是不可能的。

说回广州楼市,我还是喜闻乐见的,说一下原因。

上个月天河金融城大观路都流拍了,下半年开发商拿地意愿更差了,而且手上一堆货要卖。

你看保利两个网红项目的销售情况,就知道现在拿地的话,出来肯定也会滞销,中海越秀也都在拉拢中介,无非就是房子不好卖了。

如果下半年没啥供应的话,可以预见的是,天河海珠就没啥全新项目了,具体多少套数都能计算出来,也就是现有的老盘加推而已,而且中心区地块小货量不多,真有行情来了,一下子很快会被消化掉。

但这个市场一定是两极分化的,每一轮放水都是财富再分配的一个过程。

外围动不动几千户超高层的大盘肯定没那么容易消化,降首付降税费对他们来说作用也不大。

但是绑定教育资源就不一定了,有了房子还能落户,安居乐业本来就是他们的梦想,是更容易刺激他们上车的,很多二三线城市已经在用这招了,广州也是有可能的。

如果广州也不限购还能落户,那很多二线城市都会被打击到,所以他们先放开是对的。

上面说的是新盘,说一下二手的情况,中心区好的二手其实不多,珠江新城是非常容易感受到市场行情的地方,也许有人嫌它不好住,但没有人嫌它给你赚钱。

天河海珠的一些优质二手会率先回到原来的价格,笋盘变少,业主一旦感受到行情来了就会撤盘,但大部分楼龄旧物业不行的二手小区还是没有行情,或者说有价有市,但价格就是不涨。

如果只是从局外人角度看,你是感觉不到房价变动的,因为你买不起的依然买不起,看不上的降价了你依然看不上。

如果行情真的来了,一二手之间的价差肯定会缩小,一手的价格会比二手要贵,导致你不得不买二手,这个时候二手的行情又会好起来。

这里要说明一点,1.5成目前还没有真正落地,对于购买力强的地方来说,还是很震撼的,他们可以买到地段更好或更改善的房子,特别是新房,去化速度至少提升30%。

但把这个政策放到南沙增城,也就是库存从30个月减少到20个月,没啥意义,这个时候才有可能动用到3000亿的资金下场收房子。

上面说了既然以旧换新起不到作用,直接回购是能够立竿见影的,这个是比市场更快调节房价的手段,但这个需要上层提供资金支持,需要支持的地方多了也就分配不均了,关键是这个过程中博弈方非常多,暂时不好评判。

上面的这些政策,广州会不会执行,还是分区执行,都有可能,我们拭目以待。

拿铁房产观,专注广州楼市咨询与全流程买房服务,关注我,让你买房路上少走弯路少踩坑。

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