重磅利好之后，楼市的逆转到哪一步了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

依然延续着我一直贯彻的一个买房的思路，那就是没有不能买的房子，只有不能买的价格。这个观点可能是我们和很多大V一个很大的差别。

我觉得不论是两房，还是好地段的差房子，还是外围郊区的房子，都有属于自己的价值，关键在于能满足自己需求的前提下，买入的价格没有溢价，甚至还有套利空间。

我也承认，地段和产品确实很重要，但是如果不考虑价格因素，买到了溢价，那也是得不偿失的。

我知道可能会有很多人一直在强调地段和产品，却不提价格。因为一提到价格，就不好成交了。

但我们的初心还是希望自己的粉丝可以用便宜的价格，买到适合自己的房子。即使会累一点，也是值得的。

这两天距离5月17号，楼市放出了四支穿云箭，也有将近一周的时间了，那市场到底是千军万马来相见，还是一如既往，不动声色。

从这两天的数据可以看出来一个大概。

01

我们看看有哪些城市跟进了5月17号的政策。

先是武汉第一个冲出来，不仅跟进了15%的首付，还把按揭利率降低到了3.25%。接着就是长沙，厦门，西安等等二线城市纷纷跟进。

对于15%的首付比例，深圳倒是明确提到不会跟进，广州尚无结论。

其实之前广州有一段很小的窗口期，某几家银行是可以做到两成首付的，后来这个政策又被叫停了。

广州目前的二套按揭可以按照首套的政策来贷款，也就是首付三成，按揭利率3.85%。

在政策频繁出的阶段，出现反复的情况是很正常的。有点像股票的K线图，看似无规律的震荡，但是大方向是不停放松的。

广州之后落地15%的可能性很大，利率也会有进一步下调的空间。

这两天我还看到了拉萨的公积金贷款利率，5年以下的是1.36%，5年以上的是1.68%。未来我们的利率会下调到什么程度，至少拉萨已经把标尺立在这里了。还会有很大的下行空间。

除了这些大方向的政策外，在一些地方其实有很多细小的变化，大部分人是感受不到的。

例如，深圳之前的公租房，只要查册是无房状态，即使收入超过公租房的标准，政府也不会深究，睁一只眼闭一只眼，就让住户一直住下去了。

但最近，只要收入超过标准，都会要求住户退房。毕竟这部分收入超标的住户，都是潜在的购买力。

我们现在解开限购，限贷，更多的是托市政策。买房送户口，买房给补贴，才是救市政策。

政策还有很大的空间。

大家对未来的政策还是要有想象力，15%首付比例，是创新，但绝对不会是最后一次创新，我们的创新空间还很大。

02

517新政之后，开发商也好、中介也好，还是地方的官方媒体也好，都希望可以趁着这波热度，借东风，营造出市场火热的氛围。

数据也确实给足面子。北京首个周末，二手房日均成交突破了1000套。网签量增加了40%。上海的成交数量也说增加了44%。

然后深圳，也说市场开始变得火热。带看量创造了四年新高，很多新盘热销，甚至有些业主开始涨价了。

除了这几个一线城市，天津、厦门、成都一些新盘好像看房量也多起来了。

这里面，北上深是挺神奇的，因为新政15%首付，降低利率这些政策，都没有执行，结果市场反倒有起色了。

颇有种马儿不吃草，也能跑的态势。

其实也不难理解，原本楼市就是一个情绪市场，大家的预期只要出现变化，攻守之势就可能出现变化。

我会格外关注深圳，不仅是因为深圳在广州隔壁，更是因为深圳对房产投资是要比广州更热衷的。深圳的楼市体量远比北上广要小，所以一些刺激，就很容易引起市场的变化。

16年的那波涨幅，深圳是在15年就启动了。20年的涨幅，也是深圳在19年年底就开始有了变化。

广州和深圳相比，还是会显得更保守一些，并且各个板块之间的分化，也是要远大于深圳的。

广州我这两天的感受，是咨询量和看房量和新政之前相比，都提升了不少。像贝壳的签约中心，又开始要提前预约才有空位了。很多店的中介，在周末也开始全员出动带看。

其实房子成交，也类似于流量漏斗。

首先带看量上升，之后是摆台数量上升，再然后是成交量的上升，笋盘快速消失，业主的砍价空间变小，最终价格出现上涨。

这种传导需要5到6个步骤。目前的步骤还处在第一，第二到第三条之间。剩下的就需要时间来一一验证了。

当然，就像我之前说的，相比于宏观，我更在意细节。

大家可以对照以下，下面的这些现象，目前发生了几条。

1、银行签发的产品，实际利率的变化

2、银行的经办开始积极拓展业务，你能经常接到银行的信用贷或者经营贷推广电话

3、银行的存款利率下降，甚至有银行取消长期大额存单。

4、银行出现各类新贷款产品，额度和利率都越来越优

5、金融合规性的审查放宽。流水，收入鉴定，资质，征信审查，首付款项来源。

6、限购限贷限价限售等政策，出现实质性松动。

7、房地产相关新闻开始频繁上热搜，并且舆论端开始对房地产有利，热搜上经常可以看到专家说“房价不能跌”，“某某区域在楼市新政后，交易量大涨，开发商涨价”等等。

8、朋友圈开始对房地产有利，被各种利好政策刷屏。

9、土拍市场开始频繁出现地王。而地王的出现却和当下的楼市行情格格不入。

10、虽然市场价格没有波动，可是笋盘明显消失，基本上我们在群里推出来的笋盘，在一周左右就被卖出。

11、带看量增加，交易量连续上涨，市场流动性恢复，业主开始变得傲娇，谈价从之前上来就砍100万，到之后砍十万业主就翻脸。

12、开始出现小幅跳价，追价的行为。

13、市场逆转，楼市开始暴涨，形成新的价格体系。

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（2024.5.24 橙子 yxjcena）