华润又来了!经三路东已瑟瑟发抖!

梦之看房产 2024-02-20 12:10:39
今日,楼八正式开工。2023,受读者厚爱,国庆节后的4个月时间里,我们取得了4篇10万+,多篇5万+的成绩,2024,我们会更努力,把关于更多郑州城市发展、高端地产、郑州热点事件解读等优质内容奉献给大家!

感谢大家!

2024,愿大家心头凛冬散尽,星河长明,挂帆济海。去年年底,华润置地中原超级总部基地项目规划终于出炉了,取名:SIC超级总部中心润府深圳有一个SIC超级总部中心,但我一直不明白SIC什么意思?S是super?C是center?但总部的英文不是i开头啊,难道i是international?问了李敏,她也不知道。反正它就叫这了,我们就喊润府,润府一期一共5栋楼:

1栋研发办公

1栋高端公寓

3栋26层住宅楼其中住宅部分:

容积率2.49

建筑密度17%

总户数379【1】

SIC超级总部中心润府

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播(微信:zzbb2017),一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。379户面积情况如楼八预计,一共三个面积段,分别是120㎡、143㎡和167㎡,详细配比情况如下:

120㎡,共76套,主要是二梯三户的南户

143㎡,共153套,120㎡和143㎡主要分布1号楼和2号楼

167㎡,共150套,主要分布3号楼(临七里河)详细分布图如下:

上图:华润润府一期面积分布于此同时,价格也基本确定,25000元/㎡(精装修)。价格段确定,面积确定,总价段也确定了。

300万,共76套

350万,共153套

420万,共150套即总价段范围区间:300万-420万(精装修)。

面积确定后,户型也确定了。

上图:润府120㎡和143㎡户型图

可以看出,润府的中小户型设计中规中矩,是市场上该面积段最为主流的户型,虽没有惊艳创新,但也无懈可击。

120㎡和143㎡的采光面保持在了同一水平线上,同一层采光没有任何差异,这很好。

上图:润府167㎡户型图

167㎡的户型做得就相当好了,实现了四室二厅,其中客厅为6米的横厅,也算是2个开间,如此算下来就是南向达到了5个开间,共15.7米,这尺度在中原地区很受欢迎,如果客厅再改造一书房,那就是5室1厅,其中4室1厅都在南。

同时,这个户型的厨房和餐厅做得也比较舒服,看户型可知。

外立面也如先前预测,南向大面积玻璃幕配主体铝板。

上图:华润润府外立面

精装修标准基本看齐幸福里。

项目规划也有一些特点,比如由于地块面积不大,2号楼采用了整体架空模式,实现了小区景观的大统一等。

至于景观,属于文学概念,不到交房,你根本不知道好坏,这里不做多讲。

产品情况大抵如此吧。

【2】

润府特点分析

2024,SIC超级总部中心出来后,将对郑州房地产市场产生怎样的影响?

第一、后续地块已经跟上,这非一个小项目

有人觉得这3栋楼对市场影响不大,可就在一期规划出炉之际,二期的土地已经随之挂出。

上图:华润润府二期规划图

如果不出意外,华润润府将摘取后面所有地地,他们有一个共同的名字,都叫润府,这么算下来,其总规模比幸福里更多,所以,从规模上看,润府对市场的影响力可以匹敌幸福里。第二、兼具了东区和北龙湖选择幸福里要的是配套,选择北龙湖要的是新区规划及生态环境。润府是“整体规划中原超级总部基地”下的住宅部分,整体是高规格规划,其次,其实双河交汇,生态环境也很好,更重要的是,随着润府、晴宇、大来、银河湾等项目交付后,小片区的配套是完全没问题的。第三、门槛大大降低润府的总价段是300-420万,我们看一下这个总价段在市场中的位置。

上图:超总基地润府总价位上图可以看出,总价300万以上在全市置业的占比为6%。这其中:

300万-500万为5%

500万以上为1%幸福里的总价段虽然是450万起,但加上车位,实际上是500万起,相比润府,多了200万,而这200万恰恰是郑州改善置业最为关键的区间。众所周知,幸福里是“一将功成万骨枯”,但即使如此,它的主要竞品还是北龙湖及主城区为数不多的几个项目,但润府就不一样了。相比幸福里,润府的客户群体提升了5倍;同时,润府属于新区新规划,客户群体来自全市和全省,范围极广。幸福里是一将功成万骨枯,而润府一旦入市,同样也将开启全城屠杀模式。【3】

润府血洗界限

和幸福里一样,润府的血洗是有界限的。外地客户就不说了,应该会吸纳绝大部分,但在主城区,这个界限在哪?楼八认为:经三路东区的盘是杀不了地缘性竞品楼盘的,而郑州的地缘客户的界限就是经三路,从南到北。花园路沿线的客户地缘感情还是挺深的,而一旦过了经三路,经一路,经二路,东明路,这些靠近中州大道的区域面对东区的色诱,还是会忍不住心猿意马,如果没有幸福里,古翠成交量必须翻倍,铁定。但,即使幸福里脱成光屁股,也很难勾引得了经三路以西的总价段竞品,东区开发二十年了,西区能被东区吸引走的都已经走过了。如果经三路再继续西移,过了经三路,“西郊”的地缘客户那就不是地缘了,而是一种信仰。所以,中海时光之境只有一个电建中原华曦府一个竞品,电建中原华曦府也只有中海时光之境一个竞品,在山河道三期入市之前。而一旦过了经三路,整个东部,都会成为润府的猎杀范围。在这种情况下,经三路以东,和润府总价范围接近的所有楼盘,都有被润府威胁的几率存在,全部,是全部。所以,经三路以东总价300到450万的盘都要拾枪准备战斗了!一句话:狭路相逢勇者胜!结语

楼八的话

润府的涉猎是经三以东全部,而对于银河湾,大来,以及海义的未来东广场项目,则是实实在在的近身搏杀,海义起步晚,正紧锣密鼓筹划摘地,但楼八不明白,作为拿地比华润还早的大来怎么还没动静……还有银河湾,难道都是不愁卖的盘?

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。

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