2020年8月20日，房地产“三道红线”政策出台。2024年9月26日，中央政治局会议重磅提出促进房地产市场“止跌回稳”。

从“三道红线”到“止跌回稳”，一共经历了1489天。

紧接着，9月29日一线城市楼市全面松绑限购；一二套房存量房贷利率也明确批量下调。

一个时代，终于翻篇。

接下来的南宁楼市，从中有何获益？将走向何方？

昨晚（9月29日晚），央行、各大商业银行发布系列公告，朋友圈顿时炸开锅。

其中关于存量房，市场利率定价自律机制发布的《倡议》明确，各商业银行在2024年10月31日前，对符合条件的存量房贷开展批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。

图 | 关于批量调整存量房贷利率的倡议截图

当晚，工行、农行、建行、中信等多家商业银行表示，将于10月12日发布具体操作公告，确保如期完成批量调整工作。本次存量住房贷款利率的调整范围，是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。

也就是说，批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

批量调整后，借款人利率可降至什么水平？

《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确：批量调整阶段，商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷加点幅度降至-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。

简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率LPR-30基点。

存量房贷利率预计平均降幅0.5个百分点左右。

买房人能节约多少呢？

省钱程度和贷款额度、年限有关，以100万房贷30年期限、等额本息为例，假设该房贷利率从4.2%降至3.75%，每月省下约260元，总共省钱约9.3万元左右。

图 | 假设调整存量房贷利率后的演算

重新约定重定价日后，房贷利率怎么算？

看下表。

图 | 重定价日位于不同区间的房贷加点调整后利率实例

也就是说，如果你以前买房的时候LPR是4.2%，银行加点是+30基点。

实际房贷利率是4.5%，去年12月20日现在可以重新调整定价日，现在LPR是3.85%，那么你的利率就是3.85%-30基点=3.55%，不用等12月20日的LPR出台，直接就可以调整了。按照之前说的，平均至少是少50个BP了。

以后加点也不是固定的了，如果后续房贷利率还要降，BP可以和银行自行协商。

根据《倡议》，商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。

9月29日晚，上海、广州等一线城市宣布楼市限购全面松绑。

图 | 9月29日晚，三个一线城市接连出台政策

楼市限购政策的起源可以追溯到2010年。当年10月，广州市发布了“国五条”的本地化版本，开始了广州楼市的限购之路。

一转眼14年过去了。

一线城市楼市限购全面松绑，意味着楼市回归到原初最宽松的环境。

甚至比先前还宽松，不妨以2010年的楼市政策为对比。

2010年，2010年9月，国家多部委联合发布了“新国五条”，其中明确提出了对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2024年9月30日后，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

图 | 首套、二套最低首付比例统一为不低于15%

利率方面，首套房5年期房贷利率南宁可以做到3.23%。二套房也可以通过在官网“挂牌转让”等方式，变成首套房，享受到3.23%同等待遇。

而在2010年，5年期以上的首套房贷利率为6.14%。

图 | 不同时期政策对比

14年前，坚决遏制房价过快上涨。14年后，要求房地产市场“止跌回稳”。

实际上，楼市已经开启新一轮的强刺激。

例如商品房“回购”作为保障性住房，这本就是重磅大招，可以快速去库存。可是不少地方政府缺少40%的自有启动资金，导致无法撬动央行60%的再贷款。

现在好了，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。这就意味着现在央行给予100%支持，哪怕地方没钱，收购依然可以启动。

也就意味着，地方政府手头上将有钱去收购商品房“去库存”。

这才比一二套首付比例统一15%还要燃爆的大招。

这个国庆，注定不平凡。

朋友圈汹涌的士气高涨，估计不少人兴奋得一夜无眠了。可是睁眼看楼市现实，一场前所未有的价格战已经打响。

看下图。

图 | 南宁部分楼盘打出的国庆特惠海报

五象总部基地有“7字头”楼盘出没。

龙岗，很多盘拼到“6字头”。

西乡塘，也进入“6字头”绞杀。

五象南，建工城实际上已到“5字头”。开发商非常明白，现在的新政就是最好的“出货窗口”。

期望楼市像股市一样翻红？短期内是不可能的。

从供求关系的两端分析，大家必须认清以下几点事实：

南宁二手房还有大量库存“压仓”。截至2024年6月末，南宁市商品住宅库存量为664万㎡，消化周期为26.9个月。

图 | 6月南宁商品住宅库存情况（来源：克而瑞）

南宁还有很多“烂尾盘”，需要消化。恒大、融创、蓝光等烂尾盘有平稳基金进入后，也急于低价出货。例如汉军、中鼎等则难以有人接盘。

五象还是去库存的重点。未来方舟、轨道云著、交投和顺学府、威宁青运村等都有大量库存待售。

图 | 威宁青运村实景

不少老盘例如盛科城等，是不是还有超低价格“工抵房”冒出来。

南宁8大城中村改造，集体土地的村民，基本都安置回原区域。

这就意味着，中短期内，南宁楼市还在为去库存继续拼价格战。

“9.26”重磅会议还提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。

很多人可能还不太了解“提高质量”是什么含义。简单说吧，新的住宅设计规范出来后，房子的赠送面积超多！

例如北投印象89㎡户型弹性面积约21㎡，能做2+2房。129㎡户型弹性面积达到31㎡，实际使用面积超140㎡。

这样的超高赠送面积，事实上是对旧设计规范的新房和二手房无差别降维打击。

需求上，这次刚需和改需会像股民一样杀红眼冲进楼市吗？

很难了。改需客户，不愁房子。刚需客户，没有钱的依然没有钱。

再说，“一朝被蛇咬十年怕井绳”。

原来以为“二胎”放开后，大家会努力生娃。事实上并不是。楼市一样。

很多90后和00后在买房观念上与前辈不同，他们不想太卷了，只想有质量地过好自己的小日子。

但着眼长远，只要南宁楼市的去库存达到临界点，供求关系恢复平衡，就一定会迎来市场的“止跌回稳”。

图 | 买房人在看房

今天去库存有多惨烈，楼市的底就有多明确。

楼市触底后，无地段、学区和资源优势的新房和二手房，并不一定有“触底反弹”的机会。

但那些真正用心做好房子的楼盘，却有很大机会。

国庆“十一”假期哪些盘可以出手？千万别只看价格。