节后以来，上至央媒，下至中介，都在传递楼市回暖的舆论，为了佐证这个结论，还会细心的给你准备一堆环比、同比暴增的数据。然而最高利剑"住房不炒"反复宣传了四五年；过去两年房企暴雷不绝于耳；全国楼市去年也进入至暗时刻，降价滞销都已让人麻木；大家都在欢欣鼓舞准备今年给房地产最后一击的时候，突然风头转向，把大部分人整不会了。

首先思考个问题，楼市的晴雨表是什么?

新房成交量:售楼处人满为患，抢房摇号茶水费，有可能是开发商利用资本力量通过广告、转介、宣传等手段刻意营造和刺激出来的，所以新房成交量并不能准确反映楼市行情。楼市政策密集发布:政策的出台到楼市给予反馈是有时间差的，并且届时真实的市场对政策是否感冒也是未可知的，参考去年下半年以来，全国各地密集的优化调控政策，部分城市甚至直接“裸奔”，但依然无法撼动低迷的行情。二手房成交量:二手房成交大都是个人买卖，确实能反映当前的市场热度，毕竟成交量是用资金投出来的。但是当成交量起来的时候，也意味着价格的升起，这个时候，对大部分人来说应该考虑的是风险问题，而不是冲进去买房的问题，因此这个指标需要辩证的去看待，需要审慎。

那么有没有一个指标既能反映当前政策对房地产的支持力度，又能反映房地产的金融通道是否顺畅，还能反映未来楼市的发展状况。符合以上条件的只有土拍，作为房地产的一级市场，这才是楼市真正的晴雨表。

今年1月份因为有春节因素，我们主要看下2月份全国土拍表现情况。全国主要地级市2月供应土地254宗，成交楼面价为5814元/平方米，同比上涨13%，环比上涨72.11%；溢价率为5.39%，环比上升1.98个百分点，同比上升1.06个百分点；流拍率为15.45%，较上月下降4.6个百分点。

细分来看，热门重点城市回暖明显，其它城市继续冷清，比如：

2月7日，郑州2023年第一批次集中土拍，11宗地10宗底价成交，，1宗流拍，其中7宗土地由城投托底，溢价率0%。

2月份，石家庄共17宗地入市，16宗底价成交一宗流拍，其中14宗土地由城投托底，溢价率0%。

2月7日，杭州完成2022年第5轮集中土拍，5宗地中3宗触顶摇号、1宗溢价、1宗底价，收金89.57亿元，平均溢价率10.89%。

苏州2023年开年第一拍，6宗地块中，有1宗触顶、1宗溢价、4宗底价成交，其中华润置地的园区地块，成交楼面价35650元/平方米，刷新苏州工业园区地价记录，溢价率为15%。

2月21日，杭州2023年第一批次集中供地正式出让。13宗地块中，8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，平均溢价率9.3%。

2月23日，苏州2023年首批集中供地，11宗地块全部出让成功，其中有3宗触顶摇号、2宗溢价成交，6宗底价成交，平均溢价率为7.46%。

另外尽管国央企依旧是拿地主力，但是已经出现了民企拿地信心回归的局面。本月参与集中供地的4城中都出现了民企拿地的身影，其中杭州包含去年第五批次在内共出让的18幅地块中，民企拿地高达10幅，在本月占比达56%，而北京、苏州、郑州的相应占比也在20%左右。

总结，城市分化，板块分化依然是主旋律；土地整体供应规模小，保证成交率为先，试探为主，为后续大规模供地做铺垫；民企相对谨慎，还处于“求生存”阶段，但整体经营面已有改观。

根据土拍情况可以确定，楼市回暖尚早，但积极信号明显。结合以下几个方面：

两会政府工作报告中关于住房的目标和要求，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善住房需求，落实稳地价、稳房价、稳预期。住建部长发声，对房地产市场企稳回升充满信心。防范化解重大金融风险，其中之一就是房地产金融风险。把恢复和扩大消费摆在优先位置，加快实施城市更新。

对后市的整体判断既乐观又谨慎，乐观的是楼市托底共识已经达成，房地产不会继续恶化，会一步步走出泥潭。谨慎的是，稳定才是核心，大刺激大放水，急速拉升不会有，激活交易量是根本目的。

楼市越来越精细化、复杂化，如何买对房也越来越难，只有持续的关注学习思考才能应对这风云变幻生铁时代。