我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好！我目前在上海新场有一套自住房，考虑孩子上学问题，最近想买学区房。本人在张江上班。目前有两个想法：一是置换到张江镇上，有个三梯队的学校，上班也方便；二是买个金桥的小房子挂户口给孩子上那边的学校，新场的房子留着自住。请问，您建议哪种方案？

沪叔：其实新场这个地方的房价还是比较有意思的,有个朋友有一套在丝庐雅苑，市值目前4w不到这样而且还不一定卖的上价格，比较意外的是今年二批次新房里面，同润欣汇的高层竟然开到了4.9w，这个让人还是有点震惊的,浦东往南发展，但目前的节奏落地最远没超过周浦南，航头，新场，宣桥，包括惠南这样的老城，实际上在交易客群比较固化，版块消费能力水平比较固化，配套进不来，接盘的人洗不了盘，你会发现二手房价跑的很慢,建议置换，在这个窗口节点,张江区位比较大，好学校张江分校新校区有几个比较看好，涉及到学区详见知识星球内部。房产它不仅有居住属性还有金融属性，沪叔见过有人买的房子在几轮行情房价纹丝不动，有的人房价翻了又翻，在过去十五年里上海楼市走过了完整的三轮牛市，十五年里上海的城市界面不停升级，房价平均涨幅在7倍以上，其中浦东楼市表现抢眼，大方向买对，房价涨幅也不会弱于大盘，像远郊区，缺乏重大规划的区域，跑输大盘可能性大，上海十五年房价涨幅详见知识星球内部。

提问：好，能帮分析下我的买房策略么？我现在浦东金桥酒店公寓买了个一室一厅的老房子挂上9年一贯制实东校的学区，家有二宝，大宝已经在上实东读一年级，二宝2岁，还没上学。手头有300万现金，现在是租学校附近的一个3室1厅房子住。有2个打算：1想买再买一个二套房子，留着金桥酒店公寓做学区，给大宝上初中和二宝上小学用，但不知道买哪里合适？张江板块的动迁房，老房子是否值得买？2想卖掉金桥酒店公寓的房子，再买个好点的有学区的3室1厅，主要金桥酒店公寓不太适合自住，联洋或者碧云板块后续还值得买么？

沪叔：沪叔之前强调过买房要有下家思维和竞品思维，除此之外买房也要有自上而下的思维，也就是你先找板块β，再找房子α，逻辑累加。

而事实上，就中短期而言，板块β＞房子α，所以要先看板块再看单个房源。绝大多数人只找房源α，而不找板块β，这种思维既让你的买房过程负担很重，又效果不好；既看板块β又看单个房源α才能够一层层定位下去，最终找到确定性更高的标的。

找β要抬头看市场，就像浦东楼市，一梯队陆家嘴＞二梯队碧云联洋＞三梯队张江；

找α要埋头看单个房源，你现在手上300w现金，不置换当下学区户口房，要么打新二贷买400w总价的非积分新房，这种都是在郊环线上，浦东要么新场惠南祝桥滴水湖这种类型的。如果是买二手房在三价就低的影响下，也是买400w以内的二手，如果是自住可以就近考虑金杨楼梯房。张江的动迁比较一般，不过也要看位置和配套。卖掉后，要看手头资金的情况，碧云和联洋入手比较好贷产品的资金门槛在1000w这样。

所以有时候，既要低头走路，又要抬头看路

提问：沪叔你好，我关注老师很久了，打算在新江湾板块买房，但是对这个板块大体不太熟悉，朋友推荐说让我在这里买房，麻烦老师指点一下。

沪叔：你好，新江湾板块，位于杨浦区，周围是宝山高境和杨浦中原板块，不过这个板块确实属于一个较为独立的豪宅板块。交通方面有地铁10号线，通向五角场商圈，淮海路CBD等市中心区域，路面有逸仙路高架，驾车出行也比较方便。商业方面板块内主要为居住区，但是紧邻的创智天地，江湾-五角场副中心都是能级高的商业集合区，板块内不有一些满足居民日常生活的小型购物中心和超市等。教育方面有九年一贯学校上音实验学校，复旦科技园小学。医疗方面板块内部没有医疗资源，但是可以驾车10分钟到长海医院。板块主要适合预算在1500w不高也不低的中产阶级。

提问：沪叔，你好，当前想置换一套改善房自住，单身一套房，不考虑学区，要求交通便利，通勤时间短一些，预算总价大概800-1200万之间，有没有适合的板块和楼盘推荐的？能不能给我一些购房建议？

沪叔：你好，预算在800-1200万之间，给以下几个建议：一是建议跟着规划走。规划代表着资源，建议关注张江、森兰、金桥三个板块，张江产业集中，汇集高薪人士，规划上以科技和公共服务为主，前景不错，被定位为城市副中心；森兰拥有大片空地，是整片规划，生态环境很好，整体规划有商业服务区，有优秀的教育资源，国际化趋势明显；金桥同样被规划为城市副中心，但不同于张江科技的定位，金桥主要是商务中心和文化中心。二是建议跟着配套选。

建议关注南翔和康桥两个板块：南翔满足交通出行需求，两条高架通往市中心和虹桥很方便，同样满足这两点的莘庄虽然通往市中心比南翔快十分钟，房价却贵了不少，相对来说还是南翔性价比不错，公共交通出行的话，地铁和公交都能满足需求。南翔的商业配套有太茂广场等多个广场，以及规模宏大的印象城也属于南翔，教育上有私立小学，医疗上有二甲医院，生态上有多个公园；康桥交通非常便利，有成熟的康桥工业园，价格有优势。总的来说，800-1200万预算建议着重两点买房，一种是规划，一种是看配套，具体买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，在上海内环买房，预算在900-1200万左右，主要是用于投资，该如何进行选择呢?有没有什么推荐的楼盘呢?

沪叔：你好，从楼市整体数据来看，上海内环新盘的整体数量较少，比较稀缺，引起了市场的热捧。内环的黄金板块主要为市场号召力强，地理位置优越的地段。虹口，浦西及外滩三大板块都是较好的选择。从前的刚需购房者一般注重性价比及整体的房价，而现在的刚需购房者对于地段、建筑品质、配套也都有了更高的要求，也就是改善型楼盘逐渐开始吃香。北外滩地区的楼盘，除了地段，户型也是较为不错的选择。其次，内环内的低价房仍然是较多用户的选择，性价比可以，对于改善型客户来说也会较为符合需求。最后，可以重点考虑学区房。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。