对于当今楼市来说，改善型产品应该是什么类型的房源呢？

第四代住宅横空出世，有几分新鲜，但毕竟这种产品还未受到市场的历练，而住宅性质的别墅，地段基本远离主城区。

所以，当下的楼市中，最受改善型购房欢迎的还是大平层。

不过，由于楼市的分化，有的大平层，已经褪去往日的荣光。

即使低价入市，也未必能得到市场的认可，那也只能骨折式甩卖了。

前言

货币化棚改是出现在2015年，这种利好全面传导到福州，已经是2016年了。

时年8月11日上午，福州国土局集中出让多幅地块，产生了多个地王。

螺洲小镇地块总面积155.91亩，其中地块一97亩，地块二、三共计51亩左右。

虽位于南三环，当时仍有多家知名房企参与竞拍；

最终首开以19.5亿元拿下螺洲小镇地块，成交楼面价即为15038元/平方米，真实楼面价为19287元/每平米。

当年的楼市行情是开发商捂盘惜售，二手房房东一天一个价，中介的朋友圈也在拱火。

那个年代，楼市的一级市场，到二级市场，再到三级市场，均为买方市场。

八年多的时间过去了，如今的楼市如何呢？

欲买桂花同载酒，终不似，少年游！

PART 1

图片为实地拍摄

2019年的时候，国仕府开盘了，当时的楼市尚有些许余温。

这个楼盘有地热资源，成为当时一个重要卖点，而那个时候，地铁规划线路已经十分明朗了，临近4号线，属于正地铁房。

首次开盘的时候，单价约为2.6万左右，此外，每平米还要加三千的温泉入户费。

当年实际的购房成本，大约每平米在2.9万左右。

由于首开把这个楼盘定位为改善型房源，而当时并没有很多楼盘可供选择。

所以，即使卖到这个价位，还是有不少人为之买单。

只不过那是一个生不逢时的年代，所谓的改善型定位，终究在这个市场行情中，迎来悲催的结局。

那一年的年底，迎来了口罩事件，在后面几年里，市场经济下行，房源供应量大，导致这个楼盘五年多的时间都没完成去化。

时至今日，还有一大波的大平层等待去化。

PART 2

图片来源于中介

在2019年的时候，开盘的户型主要还是偏向于刚需和首改，比如95平米的三房两卫，110平米，117平米和129平米的四房三卫。

非要说真正的改善型户型，那大概是145平米的四房三卫了，那个时候，这是属于不限购的户型。

殊不知，国仕府未来还有155和185平米的大平层。

2.9万的单价当然不能存在太久了，后来也因为某些原因，不该购房者出的部分，也吐出来了。

不过即使卖到2.6万，在当时也难以去化，也没有太多的降价空间。

在2020年的时候，当时一位认识的阿姐买了一套低楼层95平米的房源，且楼间距不太理想的情况下，单价大约在2.3万左右。

如今在中间朋友圈看到一套155平米的大平层的房源，总价为186万，折后单价1.2万。

同样是低楼层房源，对比当初那位阿姐买入的价格，几乎打了五折。

早期类似那位阿姐的普通购房者，买入期房的时候，等于多花了三十多万，面积还缩水了60平米。

不知道早期的业主，是否已经悲伤逆流成河了，只是提前享受了76度偏硅酸温泉，却花了这么高的代价。

PART 3

图片为实地拍摄

客观评价，这个小区的品质还算不错的，比如从得房率上看，以117户型为例，大约相当于市场上130平米的户型，且是一梯一户的。

从小区园林景观看，相较于其他2016年拿地的楼盘，也有不少特色，该小区融入了一些传统的中式元素，显得较为大气。

离大门200多米处就是4号线螺洲温泉站，作为刚需群体的话，这个配套也是非常重要的。

只不过，在这个地段，怎么就会出现155和185平米的大平层呢？

如果当初以普通的刚需盘定位，辅以不错的社区，对于地缘客户来说，如果定位户型在95-120平米之间，可能去化大部分房源了。

前几天晚上，路过这个小区时，发现亮灯率并不高，主要还是因为大户型楼栋还有多数未去化的房源。

图片来源于中介

国仕府的低楼层房源，未必就完全逊色于高楼层，因为紧邻高架桥，高楼层受到的噪音和粉尘干扰会更加严重。

因为地段的特殊型，个别高楼层房源，可能还会看到一些比较大的不利因素。

国庆期间这个楼盘的中低层房源开启了以价换量的模式，终于冲上了久违的热销排行榜的名单。

不过，现在看来，那个价格还不是最优惠的价格。

当时落地一楼的房源，面积为134平米，总价要181万，因为国仕府普通房源没有这样的户型，且是落地一楼，也可以理解成阉割版户型。

而如今中介发的这套房源非落地一楼，大了将近20平米，价格相差只有5万元。

现在还没有看到国仕府大力宣传185平米的房源，不知道近况如何，是已经解决了，还是未来再请中介大力宣传。

只是每次路过国仕府的时候，看到可怜的亮灯率，都觉得十分惋惜，这可是当初多家房企参与竞拍的地块啊！

小结

图片为实地拍摄

楼市，曾经是一代人的信仰，买房除了自住外，还有保值升值的预期。

如今，这个信仰已经不复存在了，现在买房的人，最担心的可能不是楼盘的品质问题了，就怕买后没多久，房企又来一波特价房；

刚交钱没几个月，房子还没来得及入住，楼上的邻居比自己便宜几十万，甚至更多。

其实，当韭菜的何止是购房者，以国仕府为例，当初买入的时候，按楼面价加五六千，还是属于比较正常的：因为考虑到建安成本，营销费用，资金持有成本等；

而如今的国仕府，等于你出一个楼面价，开发商要免费帮你盖楼，完了每平米还有再给你补贴几千块。

南三环，如今有较大的库存，除了在售的新房外，还有大量未来即将入市的房源。

当初是因为房源少，可选择楼盘不多，房企才敢高价拿地并做改善型产品。

现在回过头看看，如今比南三环更好地段的刚需盘，也不敢做大平层产品了。

其实，从地段上看，就应该知道定位什么产品了。

如今敢做大平层的，主要还是那些鼓台核心区域的高端改善盘，至于南三环的大平层，会略显几分尴尬。

刚需买不起大户型，改善看不上那种地段。

当然，没有绝对不能买的房子，只看开发商愿不愿意割肉了。

这是一个大力出奇迹的年代，如果降到一个相对的低点，或许还会有人考虑到这个76度偏硅酸温泉的楼盘。