这是“地产屠龙”的第267篇原创文章

全文3672字，预计阅读时10分钟

1

从2020年算起，贵阳楼市在大面上可以说已经断断续续调整三年多时间了，曾经那些高歌猛进的增长也都归于理性，市场的调整目前看来还没有完全结束，但项目的分化却越来越明显，市场不再简单的唯价格论，品质楼盘更加受到市场认可

数据来源：贵州省房地产业协会

2022年省房协发布过同样的年度榜单，铁建城以总销售额20.50亿元同样位列榜首，大市场不乐观，但铁建城单个项目却依旧实现了11.56%的销售增长

铁建城入市三年时间，两年蝉联销冠，取得这样的成绩很不容易，因为现在的市场大环境变了，不仅要配套完善品质好，还得要综合性价比高，只有这样才能得到市场认可，才能吸引客户买单

没有了投资性买房的杂念，现在买房的逻辑变得简单多了，真的就是因为刚需有自住需求而买房，因为需要改善原来的居住品质而买房，买到一个居住有品质，配套更完善，生活更便利的小区，这也成了看待一个楼盘好和不好最重要的评价指标

造好房子，买好房子，住好房子，这已经成为接下来房地产行业的调整发展方向

市场好转不一定是V型，也不一定是U型，也有可能是L型，这一点开发商的敏感度是要领先于消费者的，更直白点来说，那就是土拍市场的反应是先于新房市场的，有没有企业愿意出来拿地，是对未来市场有没有信心的直接表现，同时也是企业实力的最佳展示，如果都没有企业愿意出来拿地搞开发，那楼市好转就根本无从说起

回头看今年贵阳的土拍，特别是十二月份的这场例行土拍大戏，跟前两年低迷时期的土拍有很大的不同，通过这些市场变化，还是能看出一些门门道道来的

今年的土拍不再都是城投平台公司全部兜底，央企、民企也开始重新站回土拍市场的大桌，还有一些新进房企参与其中，特别是一些深耕贵阳的本土房企更是积极拿地，真金白银拿钱出来接着搞开发

市场什么时候恢复不好说，但市场化房企很明确的加大了拿地力度，这是最近几年市场下行以来市场化房企少有的信心体现，当然也是自身实力的展示，这个时候还有钱拿地，那说明是真的有钱，这就是非常明显的市场信号和发展趋势

2

销冠楼盘已经等不及市场的变化了，十一个小目标出手继续拿地，12月21号，G（23）077和G（23）078两个地块毫无悬念地被中国铁建地产拿下，成为铁建城项目后续的完整拼图

铁建城这一次拍下来的171亩地，再加上之前几次分批拿的地块，目前总的加起来已经超过了1400亩的开发规模，整盘的规划概念越来越清晰，也是真正意义上的主城区千亩大盘

说起来铁建城项目是2020年下半年才开始亮相市场，但实际上早在2010年的时候，兰草坝地块就列入了中铁建的开发计划里面，这是一个从土地一级开发、二级房产开发到三级产城运营的全生命周期的综合性大盘开发，在老城区这个位置搞城市更新改造，光看命题就知道这个难度不是一般性开发商搞得定的

同样都是大体量项目开发，今天的铁建城大盘和过去的花果园大盘两者之间有着根本性的区别

过去十几年贵阳的城市发展，超级大盘很大程度上主导了城市建设开发的方向，加快了城镇化进程的速度

以往大盘给市场的印象更多的是高密度、低价格、刚需上车，品质这些就不能提过多要求了

但是现在的贵阳房地产市场竞争已经非常白热化了，房地产楼盘开发已经进入了必须精耕细作才能活下来的局面，已经不是闭着眼睛随便搞都赚钱的时代了

后大盘时代，项目开发更注重项目品质和生活配套的打造，同时还要形成不同的核心价值点才有吸引力

一方面，大盘可以在整体规划上做足文章，也能够规划出更多与之匹配的大配套来作为项目的发展引擎，整体自主的腾挪空间更多

另一方面，大盘的产品更丰富，既有标杆产品、形象产品，也有利润产品、流量产品，就像铁建城这样，既有黑钻这样的城市豪宅产品，也有御景、御文这样的改善产品，还有悦墅这样的创新型四代建筑，这就是大盘开发带来的多元化优势

再一方面，大盘开发过程中，买房的人群也更加丰富多元化，项目产品的不断升级变化调整，自身内部也会形成客群的成长

比如今天买了100平米的客户，在三五年之后因为家庭结构的需求变化，可能就会考虑换一套更大更舒适的房子，出于对原来居住环境品质的认可和熟悉，导致他们更多的会考虑继续在本来的项目上进行居住环境的升级换代，所以项目口碑和产品品质的共同打造才能让现在的大盘开发走得更长远

铁建城这三年时间，从一开始就极致化地做配套，通过十亿城市配套的兑现来强化项目价值基本面，让客户来到现场就能明显感觉到这是一个跟其他项目完全不一样的地方，这就是差异化价值

在配套兑现后，铁建城又开始极致地做产品，自己卷自己，这一点在最新悦墅组团的产品上得到了很好的体现，大露台、高赠送，市场喜欢什么就全力朝这个方向进一步做成迭代升级版

现在铁建城在市场上的认知和影响力都已经足够大了，大家都知道这是一个配套完善的改善型楼盘，但之前的户型产品都还是以首次改善和深度改善为主，很多需要小面积的首次买房的客户可选项就比较少

所以，对于铁建城这次新拿的两块地，我自己的判断可能会做一些创新性的小面积产品出来，面积的大小跟品质的高低没有任何关系，小面积同样可以做到高品质，这还是取决于开发商的实力和投入，大盘开发嘛，就是要从首次买房的刚需，到终极置业的改善，市场上所有的客户需求都尽最大可能做到满足

年轻人的首套房买在主城南明区，住在饮马湖边上，读书有首都师范大学附属学校，时不时就可以下楼看到各种文化展览，这样的生活对于安家落户贵阳的年轻人来说，幸福感真的很不错

3

作为一个总开发体量超过百万方的主城区综合型改善大盘，铁建城在产品规划和项目配套上不同于常规楼盘的开发，以创新的手法规划了更多城市级的配套，不仅仅服务于铁建城业主，同样更是服务于贵阳整座城市，甚至是对全省的客群都有影响力

▲ 铁建城项目总体鸟瞰效果图 ▲

这张总平图上随便一个配套，拿出来单独放到任何一个楼盘里面，都可以成为项目的核心价值卖点，而且很多楼盘开发的时候都是先修住宅，等卖得差不多得了再建配套，这样现金流的压力会小很多，但铁建城却是实打实的先投十个亿，把各种配套眼见为实地兑现出来，这是更有实力，也更有诚意的大盘打法

铁建城兰草坝地块一开始在做项目整体定位的时候，就着眼于要在这个地方打造“大交通、大生态、大公园、大配套、大教育、大商业、大运营、大运动、大康养、大生活”，也只有大盘才有资格这么搞

过去三年，兰草坝片区在铁建城项目整体规划的开发推动下发生了翻天覆地的变化，下面这张去年三月份和今年十一月份的现场对比图更加直观明了

当初提出的那些定位配套也都陆陆续续开始兑现：贵阳国际时尚发布中心、贵阳国际马术运动中心、饮马湖公园、五星级专属会所、贵阳建华实验小学（首都师范大学附属实验学校）、车水路二期贯通

十个小目标投入打造的这些城市级配套都先于住宅项目交付兑现，并都全部投入使用，兰草坝板块的城市价值也快速提升，已经成为全市型的打卡地标

这当中的很多配套，不仅仅是铁建城的项目配套，很多也已经成了贵阳发展竞争力提升表现的城市配套

▲ 铁建城饮马湖公园实拍图 ▲

▲

贵阳建华实验小学实拍图 ▲

▲ 铁建城贵阳国际马术运动中心实拍图 ▲

贵阳本身就是一座公园城市，铁建城在做的是打造更有内容、更强调互动参与的城市公园，这是铁建城大盘开发最具特色的规划理念，一个优质的项目就是应该肩负打造和提升城市板块质感的使命，过去三年铁建城也正逐步兑现这样一种实力和能力

把建筑做成风景，把配套做成产业

把社区做成景区，把生活做成度假

所以从这个角度来说，铁建城不再仅仅只是中铁建开发的一个楼盘项目，更是南明区乃至于贵阳市城市更新建设的典型成功范例

从“影响贵阳未来二十年”到“为贵阳交付第一个十年”，铁建城实现了御景、御文、黑钻一期的首次交房，从产品规划、项目配套、生活方式这些方面的兑现来看，确实也都是走在了贵阳城市发展需求的前面，甚至可以说是有些理念超前

作为房地产市场行情深度调整时期的大盘，铁建城对贵阳城市建设的影响和改变，一定是一个长期的过程，而不像很多常规楼盘的开发那样，只是提供一个尽可能舒适的室内居住空间，铁建城更多的是从居住模式、生活理念上来定义和引领未来城市的发展趋势，同时也是在重新定义区域板块的发展价值

这也正是铁建城为什么敢于喊出“影响贵阳未来二十年”的原因和底气所在

贡献城市，引领贵阳

这大概就是销冠铁建城作为主城核心千亩大盘，并不纠结当下市场的好坏变化，依旧持续拿地开发展示出的最强市场信号