二手火爆一手低迷,楼市畸形的虚假繁荣

邓浩志谈地产 2024-08-06 21:52:34

文|邓浩志

二手交易火爆,一手却低迷

大家发现问题没有?各地报楼市“火爆”的新闻,基本都是二手房。北上广的二手交易量不但远远高于一手,甚至已经在历史高位附近。而新房市场交易量,只有高位的30%左右。

7月深圳二手房交易量再破5000套,环比增长1.4%,同比增长79.4%,创39个月的新高。北京7月二手房网签创16个月新高,上海二手房成交创三年新高。广州7月二手房也保持了过万的成交量。

但同样是7月,深圳新房成交环比下降了11%,仅有3000套;北京新房成交量在新政刺激下也只有3000套。而广州虽然统计数据上有5134套网签,但大部分来自于6月底成交的之后网签,实际市场甚至比新政前还弱势。

为什么这么奇怪,就二手活跃,一手低迷?本质上就是二手“注水”了。有人说因为二手房比新房便宜了20%30%。其实不然,比如广州,新房光使用率就比二手房高20%、30%,再加上更高的装修,更豪华的公区,更完善的配套,新房其实反而性价比更高。那到底是什么原因造成二手成交量远远大于一手呢?

这不是统计的问题,也不是地方的问题,而是市场的问题。是大量二手交易通过高评高贷获取贷款的行为。实际上这根本不是买房,而是通过买房套取贷款。所以这种二手交易量越高,反而是家庭负债极为严重的一种表现。因为通过这种方式套取贷款的客户,都是资金链接近断裂,个人债务接近爆雷的情况。当然,最近二手市场似乎又有大的变化,进入7月份之后“高评高贷”难度陡增。随之又产生了“网拍房”的新玩法。但其本质,依然是“金融客”的游戏。这个我们改天另说。

此前,我已经说过多次,这事再不重视,肯定有更多家庭破产,上天台。当然,现在完全没人重视,二手交易虚增,反而当成重大利好进行宣传。

广州可提取公积金作为购房首付

我一直都说公积金政策对楼市几乎没有什么影响,主要是使用范围窄,不是所有购房者都有缴纳公积金,另外不少楼盘对公积金还是有“歧视”,公积金给予的优惠折扣可能低于其他付款方式。

另外就是公积金贷款额度小。广州夫妻双方最极限使用公积金的额度为132万,以目前商品房套均价格400万左右计算,85%的贷款额度,300多万的贷款,公积金肯定覆盖不了,只能大部分采用商业贷。虽说公积金政策对楼市帮助不大,但公积金可以做首付那就另当别论了。

1、公积金作首付,等于对有公积金的群体降低了购房“门槛”,之前把首套房首付比例从30%降到15%,市场马上迎来一波成交小高潮,就是降低了门槛。原来首付不够的,现在都够了。公积金作首付也是支持了首付,作用相当于降首付。所以是可以释放市场购买力的。

2、公积金作首付这个政策影响的主要还是体制内的群体,他们基本都买公积金,部分买的额度还很高。我认识的一些朋友,公积金账户上躺着十几万,甚至更多的都有。公积金作首付这个政策激活的就是这笔钱,等于释放了体制内员工的购买力。

个人观点,仅供参考

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