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最近的杭州土拍市场，当真热闹。

前有溢价率创5年新高的丰收湖，后有众房企激烈厮杀的白马湖滨水宅地。前几天，拱墅区挂出的4宗好地，又吸了一波流量。

尤其双地铁口的上塘河一线低密宅地（容积率1.2）、和观成武林旁双宅地，引发了极高关注。

但这些宅地优秀归优秀，放在下面这宗隐藏宝地面前，可能都不够看。

南星水厂？蒋村低密？……统统不行。

甚至可以这么说，在三桥两侧（原水电新村）未亮相前，几乎找不到与之相媲美的。

它就是超级红盘IFC一路之隔的双地铁口宝地（规划商住）。

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不得不说，这宗地块的位置太好了。

紧邻地铁9号线和6号线换乘三堡站，不是距离一两百米，而是真正的“零距离”。

东南两侧贴着万科大都会79号，和杭州国际金融中心（IFC）。与江河鸣翠隔钱江路对望。

东侧是钱江贝赛斯国际学校，北侧约300米是钱江外国语实验学校。直线距万象城和天虹商场约2公里。

当然最核心配套还是家门口的IFC，这里有杭州已规划的最大零售购物中心，五星酒店、中央广场、“城市之眼”摩天轮、两岸公园、景观步行桥等。

不过东南方有建筑阻隔，江景就不要抱太高期望了。

从航拍看，往贝赛斯、大都会两幢塔楼间、及IFC楼幢间，有部分缝隙江景。

地块规模也不大，具体指标未公布。从地图看，占地应该略大于大都会79号（21900㎡），即33亩以上。

总体来说，除了江景和规模，没有什么短板。

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但这点小小缺陷，放在江河汇完全不是事。

隔壁的两个楼盘，无论IFC还是江河鸣翠，都是杭州摇号史上的超级红盘。

2022年6月，限价6.98万/㎡的IFC迎来首开，232套房子直接吸引3组A类人才。无房和有房双顶格社保，最终仍有4306户入围，触发5年限售。

次年2月，加推64套房源，人才E类、无房、有房全部顶格社保，全盘中签率2.29%，又是5年限售。

2023年8月，收官加推357套房源，吸引13组A类人才占位，最终有房211个月顶格社保，5年限售依旧毫无悬念。

江河鸣翠的热度虽稍逊，但也是妥妥限售盘。

2021年初一次性推出431套住宅房源，均价6.85万/㎡，吸引7635组登记，中签率仅5.65%，直接限售。

如果说其他板块红盘多少带点区域性，那么江河汇就是面向全城乃至全省富豪的的风暴中心。

只要有新盘推出，必然风云变色。

所以，这两大神盘过往的战绩，基本确定了这宗宅地难逃限售的未来命运。

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当然，前提是限价和摇号规则不变。

参照周边，住宅限价大概率6万9上下。再看产品定位，基本也是走大面积改善路线。

江河鸣翠户型面积142-232㎡，IFC户型面积144-342㎡。

取个中值，比如套均做到200㎡，意味着一套住宅总价1400万。史诗级摇号热度在前，全城富人必然还是趋之若鹜。

周边二手房也有支撑力。贝壳网显示，万科大都会共15套在售房源，挂牌均价近11万。

地块规模不大，还是规划商住地，意味着可供应住宅并不多。

不妨算个账，假设占地面积23000㎡，按容积率3.5算，总体量8万㎡。若商业占比只有30%，那么住宅体量约5.6万㎡，只能供应两三百套住宅。

不过从地块现场诸多建筑看，这宗地离清场上市尚早，需要耐心等待。

提前恭喜那些未来的幸运儿！