这篇避坑不仅涉及到买改善超120以上的人群，同时也包括刚需们。

距离广州127全面放开限购已经有一周的时间了，市场并没有很火热。

一是前期通过无形之手吹风试探了一下市场，二是年关将近，很多人无心卖房买房，成交受阻。

明摆着吸引全国的有钱人来广州买房，买大面积，买豪宅，这一点上广州是开了先河走在解除限购前列的，给广州点赞。

但我觉得限制120以上限小了，应该再放大一点，豪宅不坑穷人，普通人买不起，他们怎么定价，怎么抢都跟我们没关系。

第一，关于要不要卖掉小房子的。

很多人说放开了大面积，大家都去抢改善抢豪宅了，小户型不值钱了，赶紧卖掉去换大房子，这一点完全是因噎废食的误导。

如果真是这样的话，即便是天河海珠，能买的小区不超过20个。

我认为小户型不仅更值钱了，反而更稀缺了，就好比原来大家都说两房不能买，现在没有人说了一样。

整个核心区都在做大面积，地段不好也做的是改善，都奔120以上去了，最小也是108起步，比如文津府、西派粤府、江湾和樾等。

而小面积刚需产品是没有货的，特别是核心地段配套非常好的一些刚需二手盘，周边没有竞争对手，又没新货供应，你不需要担心自己的小房子卖不掉。

现在天河海珠能供应小户型刚需的只有两种情况，一是靠近黄埔的天河东，另一个就是海珠区的单体楼。

天河东本来就是一个长期热门的地方，未来天河东板块也是刚需热门之地，将来二手流通性也没问题，刚需要次新就选天河东，要配套就选核心地段二手。

但不管怎么样，刚需盘的供应量是有限的，特别是核心地段的优质带原装电梯的花园次新小区，依然很珍贵。

你不需要担心这些房子砸手里，不要人云亦云。

当然，要不要卖还得结合自身情况，是不是要改善，是不是首付不够，还是可以先买再卖，有没有其他解决方案，如果不懂的可以找拿铁来聊聊。

第二个需要避坑的是部分120平以上的产品不能买。

这些建筑面积超120平以上的不能买：超20年以上的楼梯房、没有小区的单体楼、带学位和不带学位的老破大、刚需盘的顶层复式、三梯十几户里面的超120以上的户型、价格透支的老妖盘。

上面这些不仅只是限购区，同样也适用于非限购区。

这一点非常重要，买了基本是砸手里，很难出手，现在就没有啥市场了，将来只会更难。

主要是面积过大，总价过高，总价不高的单价低的就更不值得。

举个例子，限购区400万的120平以上产品，单价才3万多的改善户型，比地价都低，还不如去非限购区去选一个400万的小面积。

如果你无法识别，用单价去判断就可以了，比如单价才五六万的珠江新城、东山口，单价才三四万的天河北，这些超120以上的基本都不能买。

老妖盘指的是江源半岛、慧源山庄这些，越秀区也是非常多，不一一点名了。

第三需要避坑的是地段一般、溢价过高的错配型产品。

我们都知道，价格是由供需决定的，不管房子有多漂亮，一旦多了就不值钱。

这次广州放开120以上的面积不限购之后，开发商都热衷于做大面积，广州人不买我就卖到全国去，定价一定是非常高的，领导也是需要改善豪宅们去托住地价。

大面积产品在这次大放开之后的追捧，会在最终市场回归理性时又归于平淡，特别是地段不是特别好的那些大面积改善豪宅产品，卖得太贵了就不值得。

对于核心地段的大面积豪宅产品，我很少置评，让有钱人去买吧，跟几个亿的投资比，这点溢价不算什么的。

现在好的项目是不存在去化问题的，不需要担心卖不掉，比如琶洲南、保利天瑞、中海上涌等。

先用市场非对称关系去消化一些现有的库存，哪些是不好消化的，就是在核心区不好的项目里的大面积产品，这部分产品需要靠外来人去消化，反正他们分不清好赖。

新房比如珠江花城190多的，天河壹品142的，文津府165的，这些是刚需盘里的大面积产品，总价错配。

另外还有一种是小区和产品定位错配，比如中海观云府最大的168，珑璟台最大195，海珠湖景峰最大133，海珠新城的230。

有些地段一般，能依托配套或江景资源把产品均衡性做得很好，这样这个盘本身内部就有竞争，定价就不会特别夸张，也是可以买的。

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。