无论世界怎么变，你永远可以相信天河！

6551.26亿元，这是2023年广州第一经济大区天河的经济总量，相当于1.7个越秀、2.5个海珠、5.5个荔湾。

你说，同样是主城区，差距咋这么大呢？

这便是天河在广州的地位！

在近日召开的广州新春第一会上，天河区还立了一个Flag，今年GDP突破7000亿元、增速不低于6%。

7000亿是什么概念？2022年，海南省的生产总值为6889亿元，这意味着天河一个区的经济总量已经逼近海南。

接下来，天河将如何再创辉煌？众所周知，珠江新城早已饱和，金融城仍在建设中，眼下迫切需要新的发展引擎。

当我讲这句话时，相信很多人的眼睛，都会齐刷刷地瞅准一个地方——天河智慧城。

天河智慧城是谁？广州CTD的核心承载区！

01

左手CBD，右手CTD

珠江新城之后，智慧城是天河新引擎

究竟什么是CTD？

CTD的全称是Centre Technology District，一般译为中央科创区，是城市为科研院所、科创公司、先进制造业打造的科创中心区，与城市的CBD（中央商务区）并驾齐驱，构成双核结构。

北京中关村、上海张江、深圳南山科技园、杭州未来科技城都是典型的CTD片区，它们都是所在城市高质量发展的象征。

那么，广州的CTD在哪里？

在2022年的广州国际投资年会上，天河区长就表示，CTD、CBD是天河建区37年以来的发展成效，也是天河连续15年稳坐广州第一强区的关键。

这里说的CTD，主要就位于天河智慧城，政府的原话是这样的：

作为CTD的核心承载区，天河智慧城是广深港、广珠澳科技创新走廊和广州科技创新轴关键节点之一，重点开发建设区域用地面积35.89平方公里、规划总建筑面积约3000万平方米。

广州科技城也不少，为何是智慧城来担当CTD？首先，子以母贵，天河区的科创底蕴实在太强了。

众所周知，广州今天最醒目的那些科技公司，比如网易、微信、酷狗、三七互娱、佳都、UC、YY、小鹏汽车等一大批龙头科创企业，最初都是先从天河冒出来，然后才到全市范围内开枝散叶。

所以，天河从来都不止是广州的金融中心，还是广州科创产业的黄埔军校，是全广州乃至大湾区重要的创新策源地！

创新策源地！

创新策源地！

重要的事情说三遍，这便是天河的独特之处，科技城可以批量复制，但创新策源地往往有且只有一个！

这种创新策源地，我们才能把它叫做CTD（中央科创区）。

需要注意的是，大约在2017年之前，天河的科技公司主要集中在五山、科韵路一带，但近年来随着网易等大公司集体搬迁至智慧城，天河CTD的核心承载区，已逐渐转移到智慧城。

可见，智慧城从一开始便出生于科创世家，血统纯正、底蕴深厚，由它来担当CTD，是有号召力的。

当然，除了出身好，智慧城本身也很能打的，今天的智慧城，同时拥有国家级高新区和省级高新区，集聚省级以上工程技术研究中心、企业技术中心等130个，省级以上孵化器、众创空间25家，进驻了网易、佳都、南方测绘、极飞科技、小鹏汽车、北明软件等一批行业龙头企业总部。

而且，这些企业大多是实打实的全国性总部，不是分公司、子公司，这一点很重要，意味着这些企业创造的财富和就业岗位，大部分会沉淀在智慧城，而不是转移到其他地方。

要知道，很多科技城看上去企业众多，但大多都是通过招商引过来的分公司、子公司，对当地经济直接的贡献不算太大。

数据显示，智慧城几个头部上市公司的总市值已接近6000亿元，相当于全广州上市公司总市值的21%。另外，根据2022中国互联网百强企业榜单，广州共有9家企业上榜，其中智慧城就占了三家，占比高达1/3！

这个首位度不是一般的高！

除了头部企业众多，天河智慧城还汇聚3000多家科技企业、1000多家高新技术企业，目前已构建八大产业集群，营业总收入达3226亿元！

而从广州产业布局的逻辑来看，未来的智慧城只会更加强大，为啥呢？大家先可以看看这张示意图

可见，智慧城与金融城、琶洲共同组成了广州第三中轴，也就是广州科技创新轴，这条中轴有多牛？

数据显示，这条中轴北至知识城，南至南沙科学城，汇聚的经济总量超过万亿元，是未来广州发展最核心的主战场，没有之一。

而在这条中轴上，智慧城将以CTD的名义号令整个第三中轴的发展，发挥着创新策源地的独特功能。

有人说，通过珠江新城执掌第二中轴，通过智慧城号令第三中轴，天河还能“统治”广州经济50年。

02

散装的智慧城，中心会在哪里？

人是跟着产业走的！

如果说珠江新城汇聚的是全广州的金融精英，那么智慧城CTD汇聚的则是全广州最拔尖的科技新贵，他们是广州New money的代表。

正是看中New money这个超级圈层，近年来，天河智慧城已成为盛产高端盘、网红盘的沃土。

从土拍市场来看，天河智慧城近两年平均的楼面价已达到3-5万元/m²，十分接近周边二手房的价格，整个板块出现“面粉贵过面包”的盛况。

不过，作为一个买房人，你会发现现阶段的智慧城存在一个问题，由于缺少地标建筑，人口和产业分布也比较分散，给人一种“散装感”，导致外地人来到智慧城，不知道先去哪里看。

以下是天河智慧城的区位图，一共78.2平方公里，包含天河智慧城核心区（20.69km²）、天河智谷（15.2km²），以及其他片区（42.3km²），其中前二者是天河CTD的核心区承载区，一共35.89km²

总的来说，智慧城还在成长期，暂时还没有形成足够的聚焦效应，我们需要寻找到一个价值锚点。

这个时候，我的建议是：跟着商业走！

大家想一想，像智慧城这类城市新兴板块，最紧缺的是什么？不是产业，不是公园，不是学校，而是商业、商业、商业！

所以这类片区，一般商业在哪里，中心就会在哪里。大家想一想，天河的中心为什么一直都是中轴线，番禺的中心为什么一直在万博？都和商业聚集有关。

理解这个底层逻辑就好办了，打开智慧城可以发现，整个板块商业最集中的地方在这里

如上所示，智慧城的大型商业，主要是万科广场、广百广场、大悦汇等，它们全部集中在上图中的圆圈区域。

可见，智慧城的商业布局还是很集中的，就是天河智慧城地铁站周边，智慧城以后要搞出一个中心，这个中心一定是在这里。

而且，这里不仅是整个板块的商业中心，还是交通中心，因为整个智慧城唯一的地铁站在这里，去到天河公园仅四个站。

这里还是产业中心，是智慧城办公人群最集中的地方，周边2公里范围内，聚集着网易、小鹏汽车、佳都科技等著名企业。

这里还是生态中心，紧邻广州第一个海绵城市湿地公园—大观湿地公园、火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园，鲜氧环绕，清新自然和咫尺繁华同时兼得。

一言以蔽之，商业中心+交通中心+产业中心+生态中心，全部汇聚于此，图中的圆圈区域是智慧城绝对的灵魂区域

放眼整个大智慧城（含牛奶厂、天河智谷）等板块，很难再找到另外一个地段，能够汇聚“四大中心”。

所以，哪里才是智慧城的中心？一目了然。

03

广州城投·天禧择址“四个中心”

“散装”的智慧城，迎来一个主心骨

如此重要的地块，交给谁来开发、谁来控场，十分考验政府的远见。

现在，大家都知道答案了，那就是广州城投地产！

广州城投是谁？千亿级国有大型企业，全城瞩目的“地标专业户”，广州塔、花城广场、海心沙、海心桥、猎德大桥、花城汇等城市级地标均出自广州城投之手！

正因为如此，城投集团也被认为是广州每一轮城市建设中的“定海神针”，其每进驻一个片区，都会给当地发展带来强大的信心。

2023年3月，广州城投锚定CTD片区，一举拿下了智慧城核心地块，打造了众所周知的高端改善项目——广州城投·天禧。

消息一出，整个智慧城都沸腾了，因为和普通开发商不同，城投要做的不仅仅是卖房子，更多的是造城与造势，其所到之处，均能传递政府深耕一个片区的决心。

这让“散装”的智慧城，顿时就有了一个主心骨、一个武林盟主！

能被城投相中的地块，自然不会差，位于前文说的那个圆圈内，周边汇聚整个板块的交通中心、商业中心、产业中心、生态中心。

具体来说，项目距离21号线天河智慧城地铁站不到一公里。别看天河在售楼盘20多个，但真正能步行到地铁站的，一只手就数得过来。

不仅如此，项目周边汇聚多个大型商场，万科广场（约100米）、广百广场（约350米）、大悦汇（约1.5公里），而且均已开业，不是PPT商场。别看智慧城在售楼盘好几个，但是能步行走到商场的，极少极少。

以下是广州城投·天禧周边的三大商场，都很有活力

这意味着，住在广州城投·天禧，下班就可以步行到商场，吃饭、看电影、社交、逛街全部搞掂，生活丰富。

再来看广州城投·天禧周边的产业集群，更是气势如虹

产业永远是智慧城的灵魂，如上所示，网易、小鹏汽车、酷狗、佳都科技，几乎每一个都是如雷贯耳的科技大厂，而每一个大厂都养着数千乃至数万名高收入、高学历、高素质人才。

和这样一群“三高”人才做邻居，空气中都弥漫着IPO的味道，这个圈层让这里的房子，似乎镶了一层金边。

大厂与公园一般会相伴而生，再看看广州城投·天禧周边的环境

难以置信，寸土寸金的天河，居然还有这么大体量的生态公园，在这里，可尽情享受负氧离子的环绕，实在是沁人心脾。

至于家长最关心的教育，项目周边也是名校云集，清华附中湾区学校（二期）、华师附小外国语学校、天河外国语学校智慧城学校全都有

毕竟是响当当的CTD片区，要服务数十万高学历人才的地方，教育、医疗等资源的配置自然不会差。

项目毗邻清华附中湾区学校二期（在建中，预计2026年完工），百年学府人文熏染，清华师资传承，3km内涵盖小学、初中、高中等全龄段教育，社区内配建幼儿园及托儿所。

04

邀请全明星团队设计，档次感十足

使用率也超过100%

择址智慧城核心宝地，城投将会给出怎样的产品，市场也充满期待。

目前，项目还没有正式开放，但编辑打探到，项目在产品定位上是高举高打的，志在打造智慧城核心区的人居地标。

为此，项目邀请的设计方都是全明星团队。例如，规划与建筑设计邀请的是XAA冼剑雄联合建筑设计事务所，景观设计邀请的是山水比德，室内设计邀请的是SNP尚诺柏纳空间策划。

常看豪宅的朋友都这三个名字应该都不陌生，这个豪华阵容保证了产品的档次感，给大家看几张效果图，一睹为快

如上所示，基本都是公建化的立面、酒店式的大堂，地标感十足、尊贵感十足，让归途中的你，远远的就能看到家的样子。

至于大家最关心的户型，编辑打探到，项目打造建面约108-190㎡智慧精装奢宅，首推建面约108㎡轻奢户型与建面约136㎡臻质户型，按照建筑新规来设计，使用率均能超过100%。

以下是108m²3+1室2厅2卫户型图鉴赏

以下是136m²4+1室2厅3卫户型图鉴赏

今天的智慧城，已经成功汇聚3000多家高科技企业、20多万的技术人才，这个群体对居住品质的需求与日俱增，板块内的二手房已经不能满足他们的标准。

在此背景下，广州城投·天禧的出现，将以“人居地标”的身份，引领整个智慧城的居住升级。