2023年的房地产莫名其妙又火起来了吗？

2023年的房地产并不是突然就好起来了，而是时间的积累引来的“小阳春”，堆积接近两年的需求，在这一瞬间全部引爆了。

2021年下半年整个房地产市场就迎来了大降温局面，不管是成交量还是成交价都持续下滑，2022年即便有众多政策的支持，购房者还是无动于衷，一方面是疫情的影响，另外一方面是工作不稳定，买房的事情还得再三考虑，最关键要素是房价正处于下行状态，谁也不愿意看到自己买的房子，价格持续下跌吧！

在这一年半时间想买房的人不敢买，如今2023年疫情基本宣告结束，房地产又出台了一系列的政策进行托底，不管是从个人还是开发商，基本上就保证了购房者的安全以及给足够的购房优惠支持。对于有急需购房的人群来说，还得看房，感觉可以就下手了，毕竟价格便宜利率也便宜！

广东珠三角地区，开年以来，东莞、深圳、广州、佛山这几座城市成交回暖速度非常快，不少人觉着房地产的“春天”又回来了。

2023年开年迎来小阳春是正常，如果第2季度至第三季度，成交量还能保持稳定的状态，可以宣告2023年房地产回暖，不然只能说是昙花一现。

今天来讲讲东莞的第一后花园“惠州博罗”

说到惠州很多人第一印象就觉得惠州的房地产就是一个坑，为什么会有这样的印象呢？惠州的海景房、惠州的温泉房，这两个大坑就给绝大部分人群留下了深刻的印象，在短时间内是根本不可能改变。

惠州的坑肯定不止两个，惠州的房子也真的很多，要分清楚哪些区域的房子能卖，哪些区域的房子不能卖，这才是关键的比如人生的大亚湾和惠阳核心区域房子，惠城区的房子、以及挨着东莞的两个镇园洲、石湾。

为什么同样挨着东莞的，博罗龙溪不在“后花园范围内”，后面我们再开另外一起重点来讲解。

这期先讲石湾镇：

只要在东莞周边工作的人群，都应该有听说过石湾镇，有过来玩的、有代理加工厂等，只要有了解过都知道，石湾镇发展，也勉强还说得过去，如果仅看GDP数字，可以对比东莞磅数的几个镇区，望牛墩、谢岗、洪梅，当然一个城市的发展并不是仅看GDP一个数字也要看其他综合实力来衡量。

石湾镇是比较注重工业发展：形成了电子信息、汽车产业、现代物流、食品饮料这四大产业。镇内原本建成了三大工业园区，纳入博罗县智能装备产业园区，也成为了惠州市发展7个千亿产业园，全镇共有工业企业超过2500家，近两年的正规一期已经建成，而且还伴随着汽车产业园133个项目落实，整体的工业发展势头还是比较猛的。

工业园区越多，企业数量越多，工作岗位也就越多，对于打工人群来说，选择的工作种类很多，对于创业者来说刚好在这些大型产业园周边的产业也方便。

交通也还算便利：东莞与博罗石湾相隔就是一条东江，桥就成为了重要的交通工具，石湾镇与东莞市一共有4座桥连接，红海大桥、石湾大桥、沙河大桥、罗浮山大桥，不同的桥连接的正确以及方向都不一样，提供了更大的选择以及便利性。

红海大桥主要东莞石碣、高埗、莞城、东城、以及上环城路去到水乡片区；

石湾大桥、沙河大桥主要通往石龙、茶山、东城、莞城、寮步；

罗浮山大桥主要连接石排、茶山；

石湾镇最重要的出行工具，小轿车以及电动车，10分钟的电动车可以到达石龙、石排、石碣、茶山，小轿车也同样如此，35分钟时间，基本上可以到达东城的位置。

还有很大一部分人开电动车到地铁口，然后转坐地铁到茶山、东城、南城。

石湾的商业配套，石湾镇的商业配套真的很难做得起来，除了市场买菜还可以以外，其他基本上都被石龙吸引了，菜市场在石湾到处都可以买得到，那么综合体基本上都去石龙消费了，毕竟开电动车，开小车就10分钟就可以到达沃尔玛、嘉荣、吃喝玩乐一样样齐全，反观石湾镇综商业就做得一塌糊涂。

石湾在售的一手楼盘：

2020年末以及2021年初石湾镇新楼盘，基本上都被一洗而空，最重要原因是，2020年东莞的平均房价上涨了43.5%，很多人把目光瞄准了石湾镇买房。

2021年下半年全国房地产都进入萧条状态，开发商在政府压力下，不得不开发，于是在2023年石湾镇在销售的一手楼盘有好多个，如今在销售的楼盘有龙湾天宸、湾上一品、金叶时代、江湾峰景、蓝湾半岛、舜景府、聚龙天誉湾、新怡名门、名巨山水城、上河坊，还有尾盘君逸府以及湾湖公馆，这么多楼盘任君选择根据自己的需求选择合适的楼盘。

新房销售的价格从8800~12,500元不等，最靠近东莞石龙的蓝湾半岛销售价格居然最便宜，广告都打出了八字头，还送停车位，这个价格相当的吸引。

在售的二手房

在售的二手房主要分为新城区和旧城区，旧城区的二手价格7000~1万元不等，根据小区的新旧程度以及装修好坏，价格有一定的差异，特别是最近这七八年开发的楼盘，整体的户型也还不错。

新城区销售的价格，8000元至12,000元不等，最早建设的房子是在2014年新城区规划，整个区域也慢慢成熟，商铺也陆续开起来，新城区很多楼盘的户型是挺不错的，赠送面积也非常的可观。

为什么石湾能吸引这么多东莞人在这里买房？

1、便宜

东莞是东莞，惠州是惠州，即便是一江之隔价格也相差了接近一倍，就好比如东莞的房价和深圳的房价，挨着隔着一条马路，价格也相差了接近一倍。

两个不同行政区域，价格相差是很大的，深圳买不起的选择购买，东莞买不起的选择购买惠州，这好像成为了中国房地产的一个定律。

2、近

开电动车、小车10多20分钟就可以到达东莞很多个镇区，或者自己工作上班的地方，这种便利性仅次于在东莞镇内购买。

要不要决定在石湾镇买房，要明确自己的大方向：

资金是否买得起东莞的房子？如果买得起东莞的房子，不用想就是买东莞的房子，因为东莞的配套以及教育水平相对来说是比较好的

通行时间在自己接受的范围内，那可以选择如果太远了还是慎重考虑，比如厚街、虎门、长安、大岭山等，除非日后自己有考虑在这边定居生活。

根据前两年数据显示：石湾有接近6成房子是东莞人买的，2成是深圳，2成是，还有增城。

明确自己买房是干嘛的！

我一位同学在东莞茶山与东城交界的地方做老师，谈了个女朋友也是做老师的，两人在同一座学校，现在要走到谈婚论嫁的地步，女方的父母希望男方能定居下来，我同学就考虑买房的事情了。

两人也去看过周边的房价，便宜价格都2.4万元起步，二手房的价格也在2万左右徘徊，假设购买100平米的三房，总房价240万，如今东莞可以做两成首付48万，贷款192万，分期30年，月供9277元。

目前夫妻两人到手工资加起来约1.5万，月供压力还是很大，如今还没有小孩，有小孩后面临吃喝拉撒，夫妻两人开销，更难维持。更关键，两人手上就15万积蓄，买不起东莞房子，也供不起东莞房子。

说最近有人给他介绍石湾房子，价格1.1万元，开车通行时间30分钟这样，介绍人跟她这样说：房子跟东莞一起的，石排、石龙、石碣、石湾都连接一起，价格还便宜这么多。

如今他在考虑要不要买，我就没有给他太多的意见了，距离能接受、价格能接受、区域能接受、那可以选择买，如果有一样接受不了，就不买……